[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱8291次
預購商品房再轉讓
——田沖
案例簡介：06年1月份，劉先生通過一房屋中介公司與別人簽訂了一份房屋更名合同。合同中約定由劉先生首期付款10萬元替賣方到銀行還款撤押，然后雙方再到開發商處辦理更名手續，手續費由劉先生全部承擔，更名手續辦理完后劉先生再付給賣方剩余的房款15萬。合同中還詳細約定了雙方的權利義務及辦理銀行還款撤押、辦理更名手續的具體日期及不能辦理的違約責任。在合同履行的過程中，因為劉先生的身份證過期沒能及時從銀行提款而導致遲延付款，賣方要求劉先生承擔違約責任，支付約定數額的違約金，劉先生不同意，賣方隨訴諸法院。
律師分析：本案實際上是一個商品房預售合同轉讓的效力問題。商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。這種轉讓只變更合同主體，合同內容不發生變化，由商品房預購人將原預購合同的債權或者權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的買賣法律關系。
《中華人民共和國合同法》第79條規定：債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。《中華人民共和國房地產管理法》第45條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。這說明商品房預售合同的轉讓是合法的，只是由國務院基于行政管理的需要具體來把握。
而鑒于房地產市場的異常火爆，房地產泡沫也隨之高漲，給經濟運行帶來了巨大的風險；同時房地產市場的發展趨于畸形，盲目的追求高利潤，開發高檔住宅及商業地產，不利于房地產市場的長期健康的發展，更不利于國家宏觀調控政策的實施，同時也給行政管理及實施社會福利政策帶來了阻力。再者，不動產流轉是經濟社會資源配置的最重要方式之一，國家對其征收流轉稅也是財政來源的重要組成部分，但更重要的意義在于國家通過稅收這個法律的、經濟的杠桿來調節社會資金的流向及流轉速度，從而達到其行政管理的目的。而商品房預售合同的轉讓因為其沒有發生房屋權屬的移轉，不存在對不動產征稅問題，致使稅金流失，而且加速了房屋財產的流轉，給目前炙熱的房地產市場的降溫帶來巨大壓力。
2005年4月30號，經國務院同意并轉發的建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》中規定：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。至此商品房預售合同的轉讓已經被國務院否定。國務院行使了《中華人民共和國城市房地產管理法》中賦予其規定商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題的權力，明確予以否定，至此《中華人民共和國房地產管理法》第37條的授權性法律規定已經得到了補充。
《中華人民共和國合同法》第52條規定：違反法律、法規的強制性規定的合同無效。而《中華人民共和國房地產管理法》第37條的規定就是強制性的法律規定�！段靼彩袊临Y源和房屋管理局關于加強商品房預售管理有關問題的通知》第三條規定：預售商品房不得轉讓。劉先生與出賣人簽訂的房屋更名合同應當認定為一份無效的合同。無效的合同自始沒有法律約束力，既然沒有法律約束力就不存在違約不違約的問題。對于無效合同來說，只能產生以下法律后果：合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還的或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
對于本案來說，既然合同無效，合同中約定的違約條款也就當然的無效，不存在誰違約，誰承擔違約責任的問題；對于買受人來說，他并沒有實際占有該房屋，也就談不上返還財產，而對于賣方來說，既然已經收取了部分購房款，就應當返還購房款及同期銀行利息；因為本案中的賣方存在主要的過錯，所以因合同無效而造成的損失應當主要由賣方來承擔。
劉先生要想購買該房屋只能等到對方辦理了房產證之后再與其簽訂房屋買賣合同，這樣的合同才是合法有效，才能得到法律的切實保護！
出現以上情況，買受人的權利是很難得到法律的切實保障的。我國不動產的公示方法就是登記，這提醒廣大的購房者，在買房之前一定要審查清楚：房屋出賣人與房屋產權證上登記的產權人是否一致？如不一致，是否得到了產權人的合法有效的授權？該房屋是否有共有權人？有的話，共有權人是否同意出賣房屋？只有把好這一關，才能切實有效的防止以上的情況發生。
綜上所述，在房屋買賣當中，有著很多的違法、違規操作，有的是基于對法律、法規政策的無知、不了解，有的則是為追求利益而明知故犯，他們的行為輕者會給購房者帶來風險乃至損失，重者則是嚴重的擾亂了房產市場的交易秩序�？傊�，無論買賣的是一手房還是二手房，都必須先查清賣方有無房產證，有無處分權，不然會導致巨大的法律風險。
