[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱20487次
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
⑥保修。《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。
這中間就會出現問題：屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以購房者一定要注意，和開發商約定包修的起止日期。比如，從交房之日起兩年為保修期。以免日后產生糾紛！
⑦大修基金繳納的約定、天然氣相關費用的繳納、還有其他費用的繳納。（本款在合同的履行當中有詳細說明）
⑧關于其他公共配套設施的約定：開發商的承諾的公共設施和配套設施一定要明確。
⑨辦理房產證的期限的約定及違約責任。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第十八條 規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
一般情況下，開發商會和購房者在合同中約定辦理房產證的期限是一年。也有的情況規定為：“開發商在交房365天內將辦理房屋產權所需資料交房產管理部門” ，這就又為購房者設計了陷阱：開發商到約定時只是辦理了交齊了辦理大證的資料，他會說當時約定辦理房屋產權的資料就是指這，小證還是沒有辦理下來！所以一定要在合同中寫清楚，這個期限是辦理小產權證（就是我們平時所說的房產證）的期限。所以一定要把以上的情況弄清楚，寫清楚，以免日后發生糾紛。
b.付款方式的分類：
（a）分期付款
（b）一次性付款
（c）抵押貸款。就是我們俗稱的按揭貸款：購房者與銀行簽訂的由開發商在房產證未辦理之前承擔階段性擔保責任，在房產證辦理后由購房者以房產為抵押物擔保貸款的抵押貸款協議。
需要注意的問題：月供的選擇跟經濟實力掛鉤，手頭拮據的可以拉長貸款年限，減少月供從而減小購房壓力等等。（但這樣會使總的貸款利息增加）
c．交房驗收：商品房經驗收合格/經綜合驗收合格。（本條內容會在履行中詳細分析）
d. 其他違約及處理：有約定的從約定沒有約定的依法定。
3、履行
（1）交房/收房
a.交房的通知方式。
（a）書面通知。這是法定的通知方式，如果開發商沒有進行書面通知，購房者有權拒絕收房。（收房的法律效果就是確定由誰來承擔房屋滅失的風險及房屋產生的各項費用的負擔問題）
（b）公告。實踐中開發商采用公告的方式通知收房，這樣做會方便很多，但是不能免除其書面通知的義務。
b.收房：主要是收房的條件。
（a）收鑰匙是否意味著收房？ 收房一定要簽訂收房交接文件，在房子不符合交房條件下應當在交接文件上注明：具體哪一方面不符合約定、房屋存在的質量上的問題、與約定不符的不影響收房的其它情況等
（b）住宅使用說明書、住宅質量保證書：“住宅質量保證書”及“住宅使用說明書”即我們俗稱的交房的“兩書”是開發商交付房屋時的法定要求，也是保護買受人權利的合法保障。作為買受人，您有權要求開發商交付兩書。否則，您的合法權益可能會無法得到保障
（c）工程竣工驗收備案表：合同中有約定的從約定，無約定的法律并沒有強制作為交付的必備要件。即如果合同中沒有約定把竣工驗收備案表作為交付房屋的條件，那么開發商就沒有提供竣工驗收備案表的義務。
（d）面積實測報告：有約定的從約定，無約定的法律并沒有強制作為交付的必備要件。
（e）收房的條件，以合同約定為準。主要是（合同中一般都約定：商品房經驗收合格）交房時應當出具勘查、設計、建設、施工、監理五方的聯合驗收證明和消防、環保等單項驗收證明。只要開發商提供了以上證明文件購房者就應該收房，否則要承擔遲延收房的違約責任。（最后要檢驗房子的戶型、朝向、面積是否變更？門窗是否與約定的相符？廚房、衛生間是否有防水層，注水試驗便知！檢查線路開關等是否裝好，水電是否接通？有限、寬帶、可視對講、天然氣是否到位？電梯是否運行正常，供熱系統是否到位？是集中供暖還是市政工程？其他配套設施及公共設施是否到位？但是這些設施的完善與否不能作為拒絕收房的依據，只能另行追究開發商的違約責任）
c.關于陽臺面積：目前有兩種算法：
觀點一、開發商采取的是按全封閉式陽臺外圍水平投影面積計算，其依據是《房產測量規范》第3-2-1條第F項之規定；
觀點二、購房者采取的是按全封閉式陽臺外圍水平投影面積的一半計算，其依據是《建筑工程建筑面積計算規范》第3-0-18條之規定。《房產測量規范》是由國家質量技術監督局頒布；主要規范的是開發商在銷售房屋時面積的測算；《建筑工程建筑面積計算規范》是由國家建設部頒布，其規范的是建筑商與開發商在結算工程價款時的面積的測算。兩者對陽臺的面積計算這一事項上，存在不同的規定。根據《立法法》第八十六條第三項之規定，部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。因此，在國務院裁決之前，兩者都是有效力的。實踐中，房屋辦理產權證之前，應當先由房屋測量部門出具面積實測報告，而房屋測量部門如果依據的正是《房產測量規范》，即全封閉式陽臺面積按外圍水平投影面積計算，就是合法的（實踐中房產測量部門都是以《房產測量規范》為依據的）。所以，開發商的算法還是于法有據的，購房者對于全封閉式陽臺面積計算，還是應當按全面積交納房款。
（2）維修。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修負責人；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。如果經維修不能恢復房屋的使用的話，就要考慮房屋的主體質量是否合格？可以和開發商共同委托房屋鑒定部門重新鑒定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定：因為房屋主體質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。
（3）相關稅費的繳納。（以西安市為例）
a.天然氣初裝費的繳納，如果是2005年10月1日以前的建設項目，目前西安市居民共交三項天然氣費用共2278元，其中包括760元建設資金、218元IC卡費用和1300元用戶工程安裝工料費；
如果是2005年10月1日以后新建、改建、擴建項目，開發商只要能提供給國家繳納的城市配套費，居民安裝天然氣時只交2筆費用1518元，即1300元用戶工程安裝工料費和218元IC卡費用。(2005年10月1號是指建設行政管理部門頒發建設工程施工許可證的日期)
b.大修基金的繳納。
目前西安大修基金的繳納程序：
(a)開發建設單位辦理房屋產權初始登記前提交物業區、樓幢、業主等檔案資料，并輸入房管局樓盤信息表；
(b)分別打印出各戶購房者應繳存房屋專項維修資金的催繳通知單；
(c)開發建設單位將催繳通知單發放給每戶購房者；
(d)購房者按照通知單上的內容要求，到指定銀行將維修資金存入專戶；
(e)房地產交易中心、房屋產權產籍管理中心在辦理房屋產權證書、房產交易手續時，須查驗房屋專項維修資金繳存票據。
對于專項維修基金，開發商沒有法定的代繳義務,如果合同中約定由開發商代繳，就要按約定由開發商代繳，否則要承擔違約責任；如果沒有約定，購房者可以自己按照繳納程序到指定的銀行去繳納，也可以和開發商臨時達成協議由開發商代繳。
現實操作中，開發商為了取得不用支付利息的短期融資，幫購房者代繳大修基金；而購房者也因為交存程序的復雜性，讓開發商來代繳，省去許多的不便，皆大歡喜！需要注意的是：要切實監督開發商把大修基金交到指定的銀行賬戶。
c.有線、可視對講、寬帶的費用。如果開發商沒有提供免費安裝的（這一般會在廣告中有過說明，或者在合同中有體現），這部分費用的繳納依供應商的合同約定，一般都是由購房者在入住之前自己繳納。
（4）其他附隨義務。開發商應該本著誠信的原則，積極履行協助的義務。
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