[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱20486次
4、辦理房產證：繳納相關稅費、產權人及共有權人、婚內財產的涉及。
（1） 稅費的繳納。稅款為：需要交納房屋價款總額1.5%的契稅，萬分之五的合同印花稅以及5元的房產證印花稅。費用為：每件80元的產權登記費，每平米3元的交易手續費，總價款100萬以下的住房收取0.5%的房產評估費。
（2）房屋的產權可以共有。共有又可以分為共同共有和按分共有，不同的共有形式在行使權利，承擔義務時是不同的。
（3）夫妻雙方可以約定其婚前及婚姻關系存續期間取得的財產為夫妻一方的財產，即房產是在婚前由一方出資或者婚姻關系存續期間由雙方共同出資購買的，可以通過約定，成為一方的個人財產。
5、高院司法解釋規定的開發商的欺詐行為的處罰機制及后果。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定： 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
關于這一懲罰性的規定，在適用時應當注意：法院的審判實踐中裁判出賣人承擔已付購房款一倍的賠償責任的情況少之又少，買受人在主張訴訟賠償時應該謹慎適用這一規定，以避免訴訟成本的增加。
5、追究開發商違約責任。
a違約金的計算：有約定的從約定，無約定的依法定。《高院解釋》規定：逾期付款的，按照未付放款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。（萬分之二點一）逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。遲延辦理房產證的，未約定違約金或者損失難以確定的，可以參照以上標準。其他違約，未約定違約金的以實際損失計。
b違約金的抵消：開發商一般會拖了再拖，承認違約但是不愿承擔違約責任或者以各種方式推委、搪塞，實在不行會主張用違約金來抵消物業費。這里就要注意了，小心有陷阱：開發商與購房者之間的商品房買賣合同關系與業主、物業管理公司之間的物業服務合同關系是不同的法律關系，所以基于兩者所產生的債權債務是不能直接抵消的。必須經過債務的承擔這一途徑才能達到。所謂債務承擔，是指債權人或者債務人與第三人之間達成轉讓債務的協議，由第三人取代原債務人承擔全部債務，而建立新的債權債務關系。而在債務的承擔中第三人（物業管理公司）的意思表示才是債務承擔成立的絕對必要要件。所以開發商與購房者雙方在沒有物業公司參與并同意的情況下是不能達成債務承擔協議的。
c訴訟時效：一般的債權的訴訟時效是兩年，但是要注意的是訴訟時效的起算點。如果雙方約定的違約金計算方式是按日計算，實際上違約金的數額是處在不斷地變化之中的，那么起訴當日往前推兩年就是訴訟時效的起算點。這期間產生的違約金都在訴訟時效范圍內，再往前的違約金就過了訴訟時效；如果違約金的計算方式是按一定款項的一定比例來計算的，那么這個違約金的數額實際上是不變的，訴訟時效從違約發生之日起計算。所以，建議購房者在與開發商協商不成的情況下，及時訴訟，以免喪失勝訴權。
6、關于合同無效的處理：主要是五證不全導致簽訂的合同無效。
一種情況是預售的商品房開發商沒有預售許可證或者預售許可證正在辦理之中，在這種情況下簽訂的合同是無效的。但是在起訴之前，開發商辦理了預售許可證的，應當認定合同有效。
另一種情況是現房銷售沒有銷售許可證，此種情況下，買賣雙方簽訂的合同當然是無效的。根據合同法鼓勵交易的原則來看，該商品房在買受人起訴之前滿足了商品房銷售的條件并取得了銷售許可證的，應當認定合同合法有效。
所以對于購房者來說，要主張合同無效就要趕在商品房銷（預）售許可證辦理下來之前起訴。
三、解決方案。
買房是一個復雜的過程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就會出錯。發現了陷阱，才能夠避開；發現了漏洞才能夠去補救。本文中介紹了一些在購房當中出現的問題，以供廣大購房者參考，要積極拿起法律武器，捍衛自己的權益。
房地產作為國民經濟支柱產業的地位還在加強，其投資之大、影響之廣，所以法律加大調整力度的必要性也在加強。但是，法律的滯后性、有限性決定了市場的不規范性。一方面， 我們期待國家的干預，另一方面也應該從自身做起。很多時候是因為購房者法律知識的缺失，維權意識的淡漠，更加之開發商的誠信缺陷，使購房成為難題！建議大家在買房之前盡量通過各種渠道多了解相關房產知識、法律知識，找熟悉房產的朋友幫忙或者找律師陪購，這樣會把風險減少到最低，從而達到規避風險、理性消費的目的！
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