[ 田沖 ]——(2007-12-9) / 已閱15327次
淺析次承租人的優先購買權
-----田沖
[內容提要] 承租人的優先購買權早已經得到了理論界和實務界的肯定，但是次承租人是否也享有優先購買權？如果享有，其與承租人的優先購買權沖突了怎樣處理，孰先孰后？筆者擬就該問題談談拙見，以期做引玉之磚！
[關鍵詞] 優先購買權 弱勢群體 利益平衡
先看看以下案例：
范女士于05年從一個二房東手中租賃到了一套單元房，房屋租賃合同中有房東同意二房東轉租該房屋的聲明和簽字。范女士入住后在征得了房東和二房東同意的前提下進行了簡單的再裝修，并一直居住至今，此時離房屋租賃合同期滿之日只有一個月的期限了。上個月，房東突然通知二房東和范女士說他的房屋已經賣給別人了，讓范女士在合同期滿之日搬離住房，逾期要賠償其一切經濟損失。可范女士一時找不到合適的房屋，再者自己裝修的投入怎么辦？于是她想自己作為次承租人能不能行使優先購買權，買下該房屋。在向房東主張優先購買權未果后，范女士一紙訴狀將房東告上了法庭。
法律分析：范女士作為次承租人是否享有優先購買權以及是否優先于承租人是本案的關鍵。
一、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第224條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對承租物造成損失的，承租人應擔賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。第230條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）中把這個合理期限界定為3個月。
轉租是指承租人不退出租賃關系而將租賃房屋以自己名義出租給次承租人，從而獲利的行為。在轉租的情況下，涉及三方當事人，兩個法律關系。承租人與出租人的租賃法律關系，承租人與次承租人的房屋租賃法律關系，其中承租人又是轉租人，次承租人實際占有、使用房屋并享受收益，兩個法律關系共存于一個標的物上，當房屋出售時必將產生糾紛。
本案中若次承租人享有優先購買權并優先于承租人或者承租人放棄了優先購買權，那么范女士就可以優先于已經簽訂了房屋買賣合同的買受人，在同等情況下購買該房屋，從而使自己的損失減少到最低；如果次承租人不享有優先購買權或者享有優先購買權但后于承租人的優先購買權，那么勢必給其造成較大的損失，物質上的、精神上的！
二、理論界目前關于次承租人不享有優先購買權主要的理由如下：
1、優先購買權是一項法定權利，我國現有法律沒有賦予次承租人享有優先購買權；
2、根據合同相對性原則，作為承租人優先購買權基礎關系的租賃合同當事人，僅包括承租人與出租人，不包括次承租人，出租人與次承租人原則上沒有任何權利義務關系，既然沒有權利義務關系，次承租人就不能向出租人主張優先購買權，出租人也不承擔向次承租人同等情況下優先轉讓的義務；
3、如果承認次承租人的優先購買權，會帶來更多的麻煩，比如在房屋多次轉租的情況下數個承租人均有優先權，孰先孰后？無形中加重了出租人的義務。出租人可能不知最終承租人是誰而無法履行通知義務；出租人作為房屋的所有權人，不能充分的行使處分權，勢必使權能被嚴重限制；因為存在眾多的優先購買權人，第三人可能會放棄洽談，同等條件的確立也就成了難題，買賣也就成了難題了。
4、當前轉租賃較多的出現商業店鋪、寫字樓等租賃合同中，設立優先購買權是為了保護承租人的生存和發展權，賦予出于商業目的次承租人優先購買權與立法目的不符；
5、出租人在無法充分行使處分權的情況下，完全可能以不同意轉租為由解除合同，從而阻斷房屋轉租，直接向承租人收取租金，免除以后的諸多麻煩，這樣將不利于房屋使用權的流轉，房屋轉租成為空談，次承租人的優先購買權更成為了空談。
筆者認為，以上理由都未免過于牽強。分述如下：
1、按照物權法定原則，物權的創設以及移轉規則等都需要以法律的明文規定為前提，而我們說的這個“法律”是廣義還是狹義？筆者認為，這里應該作狹義理解，即只能是《物權法》這一淵源形式，《物權法》中沒有界定為物權權利的，都不能成為物權；優先購買權沒有納入到《物權法》調整的物權范圍之內，所以它并非物權。筆者傾向于認為優先購買權屬于具有物權排他屬性的債權請求權，其設立的目的是為了充分保護承租人這一弱勢群體的生存權和發展權而設定的，其突破了物權權利優先于債權權利的法律原則——租賃物的共有權人也享有優先購買權，其權利基礎是物權權利，可相對于承租人來說，共有人要強勢很多，且沒有生活窘迫的現實的緊迫性，所以承租人基于債權而享有的優先購買權應該優先于共有人基于物權而享有的優先購買權，這就是法律設定承租人優先購買權的目的。法律在理解上存在歧義，按照目的解釋的方法，設立承租人優先購買權是基于保護弱勢群體的利益，那么次承租人相對于承租人、出租人來說，更顯弱勢；一般情況下承租人出租房屋是基于獲利的目的，那么我們可以想象的出，承租人沒有租賃房屋的緊迫需要，至少他還能把房屋讓出來出租獲利，何來弱勢群體之說？何來緊迫性之說？
2、關于合同相對性之說——“次承租人行使優先購買權違背了合同的相對性原則，所以不宜賦予次承租人享有優先購買權”的說法更是難以令人信服。眾觀諸法，突破合同相對性原則的規定并非罕見：
《合同法》第73條、74條關于債的保全的規定：“因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的除外。……因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”
《合同法》第244條關于融資租賃的規定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。”
《合同法》第272條第2款關于工程承包的規定：“總承包人或者勘察、設計、施工承包人經發包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發包人承擔連帶責任。承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。”
《合同法》第313條關于單式聯運的規定：“兩個以上承運人以同一運輸方式聯運的，與托運人訂立合同的承運人應當對全程運輸承擔責任。損失發生在某一運輸區段的，與托運人訂立合同的承運人和該區段的承運人承擔連帶責任。”
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條、第26條的關于工程承承包糾紛訴訟主體資格的規定：“因建設工程質量發生爭議的，發包人可以以總承包人、分包人和實際施工人為共同被告提起訴訟。 實際施工人以轉包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人。發包人只在欠付工程價款范圍內對實際施工人承擔責任。”
等等…
如此之多的突破合同相對性原則的例子，都是為了保護弱勢群體而設定的，那么我們還有什么理由質疑賦予次承租人享有優先購買權這一保護弱勢群體做法的合理性呢？
3、至于“在房屋多次轉租的情況下數個承租人均有優先權，無形中加重了出租人的義務，出租人可能不知最終承租人是誰而無法履行通知義務。”這一說法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文規定了承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。也就是說，承租人轉租房屋要么是經過出租人同意，要么是出租人解除合同導致轉租合同因履行不能而解除或者是無效（理論上還有一種觀點認為承租人未經出租人同意而轉租的合同效力待定）而根本不會發生當事人意定的法律效果。對于前者，出租人同意轉租就應該審慎的了解次承租人的情況，否則一個漠視甚至放任自己權益保護的權利者是不主張去積極的保護的，這也是法律諺語—— “法律不保護在權利上睡眠的人”所體現的精神；對于后者，要么是合同解除、無效要么是拒絕追認效力待定的合同而使其歸于無效，很少或者都不會產生優先購買權的問題，如同不能拿特殊情況來代表普遍真理一樣，我們不能拿可能出現的少數情況，且是具有不可預期性的少數情況來否決對大眾弱勢群體的保護，這樣不符合公平理念。根據上述，應該賦予次承租人優先購買權，出租人只要盡了審慎、合理的注意義務是完全可以排除因不知次承租人是誰而導致的義務加重。
4、“當前轉租賃較多的出現在商業店鋪、寫字樓等租賃合同中，賦予出于商業目的次承租人優先購買權與立法目的不符”的說法理由也并不充分。承租人享有優先購買權，他基于意思自由，把其權利轉讓給次承租人，這是意思自治的充分體現。尊重民事合同雙方當事人的意思自由，不要輕易認定合同無效（哪怕是違反了強制性和禁止性的法律規定）是民事法律的精髓所在。無效性都可能被阻卻，為何不能在雙方當事人協商一致的情況下賦予次承租人優先購買權呢？再者，“商業目的”并不是所有次承租人所具有的，杜絕“商業目的”與保護“弱勢群體”那個更重要，當然沒有必要去探討！但是杜絕大部分的商業目的與可能保護少數弱勢群體利益之間孰輕孰重，這涉及到價值評判的問題，就需要掂量一番了！我們從以下幾個方面來看看：（1）、商業目的是否持續不變，換句話說，是不是在未來的較長時間內，轉租賃都是為了商業目的或者說大部分轉租賃是為了商業目的？（2）、我們是否可以借鑒一下解放前國民黨的口號：寧可錯殺一千，不能放過一個？（3）、實踐中，非商業目的的轉租賃所占比重是否足以讓我們喪失了基本的價值取向？（4）、剝奪如“錦上添花”般的出于商業目的優先購買權比剝奪如“雪中送炭”般的保護弱勢群體的優先購買權的破壞性更大嗎？
顯然，這四個問題的答案都是否定的，權衡之下，我們有理由相信賦予次承租人享有優先購買權是符合社會公平及正義理念的。
5、關于“出租人無法充分行使處分權的情況下，以不同意轉租為由解除合同，這樣不利于房屋使用權的流轉”的說法，筆者也認為不妥。觀點如下：法律是有著嚴密的體系性和邏輯性的，按照體系性解釋，轉租賃的合同效力與出租人的同意與否無關，在出租人不同意承租人轉租賃的情況下，可以解除合同，那么轉租合同會因為前一個租賃合同的解除導致實際上履行不能，當事人可以以合同目的不能實現為由解除合同，追究過錯方（承租人）的違約責任；若出租人同意轉租，那自不必說。這樣一來，三方的利益平衡，而且毫不妨礙房屋使用權的流轉，何樂而不為呢？所以賦予次承租人享有優先購買權并不會必然導致限制房屋使用權流轉的情況發生。
三、筆者認為次承租人應該享有優先購買權的理由：
1、賦予次承租人優先購買權是穩定轉租社會關系的需要，避免因出租人以及承租人的任意處分給次承租人的生活帶來大的變動；
2、因為次承租人實際占有租賃物，賦予次承租人優先購買權有利于簡化交易程序、降低交易成本、提高效率；
3、轉租想象在現實中大量存在，次承租人對租賃房屋投入高額裝修等費用，避免投入成本無畏的損失，應該賦予次承租人優先購買權。次承租人如本案中的情況，如果賦予范女士享有優先購買權，那么她裝修的投資既可以保全，也可以避免流離失所，減少了財產的損失，只有這樣才能在眾多的法律關系和當事人當中平衡利益，較少沖突；
4、法律設計承租人優先購買權這一制度的初衷是保護弱勢群體，在出現次承租人的轉租三方當事人中，次承租人才是真正的弱勢群體,其權益更易受到侵害。在利益大小不能區分的情況下，我們確定弱勢的標準就是看是否具有利益被侵害的緊迫性，承租人的利益具有現實緊迫性嗎？顯然沒有，反而是承租人在出租獲利，成為了強勢群體（打個比方：只有吃飽了，才能想著去吃好，沒有了住房的緊迫需要了，才會去出租獲利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的現實緊迫性，才是真正應該被保護的對象。
四、關于房屋多次轉租如何來行使優先購買權的問題：如前所述，賦予轉租合同效力，使其效力不因出租人的同意與否而受到影響，可以運用解除合同的手段來達到平衡利益的目的，以次為前提條件而賦予次承租人優先購買權也就順理成章了。無論房屋轉租了多少次、轉租給了多少人，都嚴格按照保護弱勢群體這一設立承租人優先購買權的立法初衷來處理，問題都迎刃而解——永遠都是：誰正在占有、居住、使用房屋，誰就應該享有行使優先購買權的權利，承租人包括其他的次承租人實際上都早已經喪失了弱勢群體的地位，保護他們基于租賃房屋的利益而賦予優先購買權不符合公平原則，也偏離了承租人優先購買權制度設計的理念和初衷。
綜上所述，賦予次承租人優先購買權不僅符合法律的公平原則，更有利于簡化程序、減少損失，更符合承租人享有優先購買權這一法律制度所體現的立法初衷！
