[ 吳宇 ]——(2008-3-31) / 已閱23440次
3、違規操作，難逃壟斷之嫌
作為向銀行貸款購房的消費者，有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中卻根本不是如此。首先，銀行與保險公司往往實行“聯姻”，因此，消費者根本無法自由選擇自己中意的保險公司；其次，在保費的交付上，目前，普遍實行一次性交付的“一刀切”方式，剝奪了消費者逐年交付的選擇權。雖然一次性交付方式可以獲得一定的折扣，但卻增加了購房者即期交付的壓力。上述建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排除了其他經營者的公平競爭，也使保險業失去了應有的服務質量和水平，難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。【12】
這些問題的存在，不僅給我國住房抵押貸款市場的健康發展帶來了負面影響，也使得住房按揭保險招來不計其數的罵名。一時間，諸如“暴利”、“貓膩”、“壟斷”之類的責備一股腦的套在了銀行和保險公司的頭上，消費者的不滿情緒也進一步宣泄出來；而國內媒體和業內人士也撰文歷數住房按揭保險的種種弊端，國內住房按揭保險市場似乎就要走到窮途末路了。
二）對我國住房按揭保險制度的發展構想
1、 在保險險種的設計上
在發放按揭貸款的過程中，主要存在三種風險：第一、安全與健康風險，借款人（購房人）在較長時間內保持安全與健康狀態是保證還款順利完成的關鍵；第二，財產風險，天有不測風云，個人住房在還款期內若遭受意外災害將會影響還貸；第三，信用風險，主要考慮在較長還款期內，借款人能否恪守信用，如約還款。這三種風險貫穿于整個還款期間，將大大影響銀行在發放住房抵押貸款時的積極性。因此，根據這三種風險，應在保險業優先發展可以避免前述風險的險種，并將幾個險種綜合運用，充分發揮其作用，促進按揭抵押貸款的發展。【13】
1）住房按揭信用保證保險 所謂住房信用保證保險，是指由保險人承擔商業信用中的信用風險的一類新型財產保險業務。凡權利人要求保險人擔保債務人或購房人信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險，屬于保證保險。盡管二者有區別，但通常將其統稱為信用保證保險。在西方國家，住房信用保證保險非常發達，在保險市場與房地產市場都占有重要地位。購房人由于自然災害、意外事故、市場風險等原因造成傷殘、疾病、失業等后果，不再具有償還貸款的能力，銀行也將面臨收入損失的風險。為消除或降低購房人的信用風險，銀行一般要求購房者以所購房屋作為貸款的抵押物。目前我國個人住房抵押貸款額度一般不超過房價的70%，余下的30%以上由購房人以首期付款的方式支付給房產商。在購房者不能還貸的情況下，處置抵押物，從中獲得補償。此時，銀行只要能夠將抵押房產以相當與市場價格的七成出售，即可收回貸款本息。這樣，銀行的風險幾乎全部轉移到了購房者手里，一旦購房者收入降低或中斷，房屋被銀行拍賣，損失將非常之大，可謂是天災人禍后的雪上加霜，這既不利于社會穩定，也給購房者造成了巨大的主觀心理壓力，大大抑制了房地產市場的需求。再者銀行為了避免壞帳風險，把貸款與房價比例壓到70%，致使高昂的首期付款超出大多數居民的承受能力，也大大抑制了居民的貸款購房熱情。銀行面臨著要么提高貸款比例，面對更大壞帳的風險；要么縮減住房貸款額度，在房地產市場外徘徊的二難選擇。在這種情況下，房地產信用保證保險的作用便極其明顯。購房人只需要交納少量的保費，在其收入中斷期間，保險公司便可代替購房人向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房人的房屋被低價拍賣的風險，銀行也會因為有了保險公司的還款保證而較大幅度的提高貸款與房價的比例。1995年底，天安保險公司率先推出了試行的“商品房按揭保證保險”，為購房者連續三個月未履行或未完全履行約定承擔償還貸款的責任，這一險種的推出既拓寬了公司的市場份額，同時也為中國保險業提供了寶貴的經驗。
2）住房按揭貸款人壽保險 這是與住房信用保證保險密不可分，互為補充的一種保險業務。與信用保證保險不同的是其保險對象是購房者的利益（前者的保險對象是銀行的利益）。保險公司按照信用保證保險條款在購房者連續三個月無法按貸款合同規定而代為還貸，一段時間之后，保險公司要向借款人追償代付的欠款和利息，如借款人無力償還債務，則保險公司有權處置抵押房屋，這時購房者將在遭受導致其收入中斷的天災人禍之后，面臨房屋被拍賣而流離失所的悲慘境地，而“住房按揭人壽保險”能夠避免這種悲劇發生。【14】該項保險保障購房者因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續按期歸還貸款，直至本息歸還完畢。在這種機制下，一方面購房者每月僅須支付貸款的利息，人壽保險期滿后保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；同時又可確保貸款提供者的債權，不會因借款人中途遭遇不幸以致喪失還款能力而出現貸款無法收回構成的風險。
3）按揭房屋財產保險 住房按揭人壽保險解決了住房按揭業務中借款人（購房人）的風險，有關按揭房屋本身的風險可以依靠按揭房屋財產保險來解決。如在住房按揭貸款期間，抵押房屋因火災或其他意外遭受損失時，貸款銀行作為抵押權人的權益將受到損害。因為此時如借款人不還款的話，貸款人會因為房屋遭受損失而無法實現抵押權。抵押房屋財產保險正好可以減少這種風險。這種財產保險與一般財產保險不同的是需將貸款人設為被保險人，因為在這種保險中，從本質上說，是以貸款人的抵押權保險利益為保險標的，而不是以借款人的所有權利益為保險表的。通過這種保險可以將房屋遭受災害損害的風險降至最低限度
2、 在保險金額、保險期間、繳費方式的設計上
本人認為，若要購房貸款保險不超出避免銀行壞帳的必要目的，保險金額應以貸款本金加利息為準。由于借款人應償還的債務金額是逐年減少的，所以，保險金額也應是逐年減少的。又由于債務人可能提前還款或拖延還款，為保證靈活性，保險合同應是一年一保、一年一繳的，直至還清貸款。倘若借款人不續保，貸款人可代為續保，由此發生的費用由借款人承擔。關于保險金額問題，有人認為：“房屋不動產價值不可分割，保單設計應按整房價值計算，要求全額投保并未違規。不合理的只是險種，保險公司的操作并未違反相關規定。”【15】但是在按揭貸款保險中，保險標的是抵押權保險利益和信用保險利益，其利益價值即為未還貸款及利息，這不存在不動產的價值分割問題。【16】
3、 在保險費率、違規操作問題上
在資金市場壟斷的情況下，背離《反不正當競爭法》和《消費者權權益護法》的市場行為必然發生，弱勢群體說是自由其實不自由的局面難以打破；在“強制保險”和“指定保險人”的體系下，凈費率過分偏離保險事故發生率，保險費率包含過大成分的附加費率也是必然的。【17】面對這樣一個問題，首先必須打破銀行壟斷局面，促進銀行競爭，使銀行能接受各家保險公司的產品；其次是反對銀行超越民法意思自治和公平原則的行為，打破銀行和保險公司之間的不正當“合作”關系；第三是隨著建筑材料升級換代，按揭房屋出險率趨低的趨勢，對不同類型的房屋實行不同的保險費率，如鋼混結構且新建的房屋，費率可以很低或不要求投保；木質結構的，保險費率可以設定很高；磚混結構的并竣工一定年限的房屋，保險費率適中。
4、 在利用國家信用上
我國應借鑒美國的成熟經驗設立政府按揭貸款保險機構，以政府信用和雄厚的資金實力為借款者提供保險，不僅可以克服目前由開發商出面擔保的眾多缺陷，又可以有效分散銀行風險，增加金融機構的安全性，使銀行提供低息貸款，降低首付款金額，使更多的中低收入家庭有能力獲得住房抵押貸款，解決住房問題及大量商品房擱置。
結束語
西方發達國家的經驗告訴我們，保險業介入住房按揭市場，能對其發展起巨大作用，然而，目前我國的房地產保險卻處于一種尷尬地步。一方面，房地產保險險種單一，僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災等自然災害或意外事故中所遭受的保險責任內的損失由保險公司賠負，這在事實上實際是購房者化錢保障銀行的利益；與此同時，社會公眾對這種單一品種的保險反映平淡，為數不少的消費者認為，住房作為一種不動產不可能丟失，風險非常小，并且銀行是受益者，投保也應由銀行支付保險費。這種現狀嚴重地限制了我國房地產市場的發展。筆者認為，有必要在借鑒西方發達國家經驗的基礎上，結合我國國情構建真正實用和滿足需要的按揭保險體系及配套服務，從而使我國的住房按揭保險走上健康有序的發展軌道。
參考文獻：
【1】王涌泉：住房按揭法律問題研究[z],中國法學家網站（www•chinajurist•com），2002-5-4；
【2】張麗施：《商品房預售中按揭制度的法律完善》，載《河北法學》，第21卷5期144頁；
【3】田海東：《住房政策國際借鑒和中國現實選擇》，清華大學出版社，1998年6月版；
【4】2002年9月18日福建消委會個人住房貸款保險問題研討會上各觀點之一；
【5】同上；
【6】周玉華：《保險合同與保險索賠理賠》，人民法院出版社，2001年版，第112頁；
【7】曹建元：《房產保險》，上海財經出版社，2001年版，第203、208頁
【8】吳先明：《美國的住房信貸運行機制》，載《光明日報》1999年11月5日；
【9】周劍：《我國住房抵押貸款及擔保機制現狀》，載《房地產金融》2000年8月11日；
【10】王一凡：《我國住房按揭保險現狀之解析》，載《上海保險》2001年11期；
【11】同上；
【12】陳小杭：《住房按揭保險問題初探》，載《房地產市場》2003年第7期；
【13】諸葛良：《住房貸款抵押物保險得改一改》，載《中國工商報》2000年7月6日；
【14】劉震、王玉華：《中國房地產市場》，湖北人民出版社，1999年9月版；
【15】江朝國：《保險法基礎理論》，中國政法大學出版社2002版，第87、106頁；
【16】艾輝：《一種遭遇，兩種結局》，《南方周末》2000年9月26日；
【17】ScottE•Harringtom Gregory•R•Niehaus,陳秉正等譯《風險管理與保險》第111頁-116頁。
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