[ 陳召利 ]——(2008-6-19) / 已閱7899次
律師看法：房價降了，差價誰來買單？
作者：陳召利 主頁：www.law-god.com
隨著中國房地產市場的不斷萎靡，房價直線下降，業已高價購房的業主可謂損失慘重，短期內個人資產白白蒸發上萬甚至數十萬元，無疑產生了巨大的心理落差，要求開發商補償差價損失的呼聲此起彼伏。目前，深圳、武漢、上海等地已經有個別開發商采取現金補償或者間接通過各種優惠措施補償業已購房的業主。然而，更多的是沒有享受補償的業主，他們的損失可否要求開發商來承擔？
2008年6月17日星期二晚上18：40，江蘇云崖律師事務所陳召利律師受邀走進無錫HOUSE365直播廳，與大家一起探討了目前的熱門話題：房價降了，差價誰來買單？【詳見網址：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要觀點如下：
守株待兔，等待開發商主動補償降價損失，無疑不是購房者的最佳選擇。作為購房者，更希望了解的是，他們是否有權利要求開發商補償差價？也就是說，開發商有沒有義務向購房者補償差價？所謂義務，無非包括法定義務和約定義務。
關于法定義務，從我國現行法律規定來看，我國并沒有明文規定商品房買賣合同簽訂后，房屋價格下降，損失由開發商來承擔。一般來說，房價或升或降，是一種正常的市場行為，法律不會進行干涉。
關于約定義務，關鍵在于購房者與開發商就房價升降補償問題有無約定。因為，雖然法律沒有規定，但是，在平等的民事主體之間，法律允許“意思自治”，只有雙方有約定即對雙方具有法律約束力。
購房者與開發商就房價升降補償問題有無約定，可以從以下三個方面來考察：
第一，雙方有沒有在商品房買賣合同中就房價升降補償問題作出明確約定。我們知道，開發商提供的《商品房預售合同》文本專門預留“甲、乙雙方的其它約定”一欄，供購房者和開發商就示范條款未作約定的問題作出約定，或者修改示范條款。只要不違反法律、行政法規的強制性規定，雙方均可以在此約定，構成商品房買賣合同的一部分，對雙方均由約束力。如果雙方在商品房買賣合同中就房價升降補償問題專門作出約定，按雙方約定的處理。從現實情況來看，之前房地產市場一直處于“賣方市場”，購房者處于一種“要么簽字要么不買”的兩難境地。購房者專門就此問題與開發商在商品房買賣合同中作出約定的情形幾乎沒有。
第二，雙方沒有在商品房買賣合同中就房價升降補償問題作出明確約定，并不意味著購房者一定沒有權利要求開發商補償差價。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法釋》（[2003]7號）第三條的規定，如果開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，如承諾房屋一定保值、增值或者不降價銷售，購房者據此簽訂了商品房買賣合同，可以認定該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，開發商違反的，應當承擔違約責任。購房者可以據此要求賠償差價。
第三，即使購房者與開發商沒有就房價升降補償問題達成約定，也沒有作出上述說明和允諾。如果開發商在商品房買賣合同簽訂生效后，對外公開作出承諾，愿意一定標準補償業已購房的業主，那么該承諾已經作出即發生法律效力，購房者也有權據此要求開發商按照承諾的標準補償。
除了上述情形，購房者沒有權利要求開發商承擔補償差價的義務。但是，購房者仍然可以就房價升降補償問題與開發商主動協商，請求開發商給予適當補償，只要雙方意思表示一致，法律并不禁止。
此外，即使購房者就房價升降補償問題無法與開發商協商一致，購房者也并非沒有任何尋求法律救濟的機會。在當前的房地產開發市場，開發商違約情形比比皆是，如欺詐，房屋質量問題，遲延交付和辦證等問題。只要購房者應當善于發現并妥善行使合同解除權，很多情況下是可以通過解除商品房買賣合同退房，最大程度地減少甚至挽回損失。一般來說，如果開發商存在下列情形之一的，購房者享有合同解除權：
（1）商品房買賣合同訂立后，開發商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人；
（2）商品房買賣合同訂立后，開發商又將該房屋出賣給第三人；
（3）開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（4）開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（5）開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
（6）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；
（7）房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；
（8）商品房買賣合同未作約定，交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積面積誤差比絕對值超出３％；
（9）開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行；
（10）辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記。
