[ 奚正輝 ]——(2009-3-23) / 已閱8198次
中介公司如何保護(hù)自己的傭金――買賣雙方跳單的情況下
奚正輝
在二手房交易過程中，買賣雙方利用中介公司提供的信息，私下成交的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的發(fā)生可能有如下幾種原因：1、對(duì)買賣雙方而言，各1％傭金也不便宜；2、房地產(chǎn)交易手續(xù)對(duì)有買賣房屋經(jīng)驗(yàn)的人來說不復(fù)雜，可以自行辦理；3、買賣雙方缺乏誠(chéng)信；4、中介公司的服務(wù)沒有到位，沒有讓買賣雙方滿意。
本文所謂跳單，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司帶買受方看房，買受方卻跳過中介公司，直接與出售方簽署買賣合同，辦理交易過戶。導(dǎo)致中介公司無法得到其應(yīng)得的傭金。
跳單在實(shí)際案例中反映出來的情況也十分復(fù)雜，不能一刀切，本律師以實(shí)際代理的跳單案件逐一進(jìn)行剖析，希望給讀者一點(diǎn)啟發(fā)。
案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，簽署了《房地產(chǎn)居間合同》。2008年2月6日，中介公司介紹趙女士購(gòu)買房屋，并簽署《看房確認(rèn)書》。事后，買賣雙方私下成交，完成了交易。中介公司發(fā)現(xiàn)后，遂起訴買賣雙方要求支付1%的傭金。
法院判決支持了中介公司的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)橹薪楣具M(jìn)行了居間行為，提供了相應(yīng)服務(wù)。買受方繞開中介公司與出售方簽訂房屋買賣合同，逃避向中介公司支付傭金，應(yīng)視為中介公司已完成對(duì)交易雙方的居間義務(wù)，有權(quán)收取居間服務(wù)費(fèi)用。
案例二：2007年5月20日，出售方李女士與中介公司簽署了《房地產(chǎn)居間合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士簽署了《服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》。2007年5月24日，中介公司帶蘇女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并簽署了《看房確認(rèn)書》與《服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》。同日，買賣雙方及中介公司簽署了《購(gòu)房協(xié)議書》，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：294萬元。后買賣雙方通過其他中介公司簽署了正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并辦理了交易過戶，但是沒有向其他中介公司支付傭金。中介公司遂起訴買賣雙方要求各支付1％的傭金。
法院判決支持了中介公司的訴訟請(qǐng)求，法院認(rèn)為中介公司已經(jīng)促成了買賣合同成立，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。
案例三：買受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒業(yè)路一套房屋，并簽屬了《看房確認(rèn)書》。《看房確認(rèn)書》中約定，買受方在看房后不再私下或通過第三方與出售方接觸、交易。之后買受方與出售方通過其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司發(fā)現(xiàn)后，隨起訴買受方要求其按《看房確認(rèn)書》的約定支付房?jī)r(jià)1%的違約金。
法院沒有支持中介的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為《看房確認(rèn)書》中有關(guān)違約責(zé)任的約定屬于格式條款，具有加重看房人責(zé)任的情形，應(yīng)為無效。居間人在促成合同訂立后，才能取得報(bào)酬。考慮到居間人從事居間活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生一定費(fèi)用，因此判令買方支持中介公司人民幣200元的必要費(fèi)用。
案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顧戴路一套房屋，雙方簽署了《房地產(chǎn)居間合同》。2006年12月13日，張先生委托中介公司以270萬元居間購(gòu)買該房屋，雙方簽署了《房地產(chǎn)居間合同》，并支付2萬元定金給出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售該房屋，要求解除居間合同，三方簽署了《解約協(xié)議》，雙倍返還定金給張先生，并賠償中介公司1萬元。事后，中介公司發(fā)現(xiàn)買賣雙方私下成交，并且張先生于2007年5月24日辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。中介公司遂起訴到法院要求支付剩余的傭金。
法院最終判決沒有支持中介公司的訴請(qǐng)，認(rèn)為房地產(chǎn)居間合同解除，中介公司再要求買賣雙方支付傭金，沒有法律依據(jù)。
就法院的訴訟案件而言，中介公司與出售方及中介公司與買受方是兩個(gè)獨(dú)立的居間法律關(guān)系，所以中介公司需要分別起訴出售方與買受方，以上案例，為了方便大家理解，故將買賣雙方放在一個(gè)案件中介紹。
中介公司如何防止買賣雙方跳單，以及在發(fā)生跳單的情況下如何保護(hù)自己的勞動(dòng)成果，一直是中介公司關(guān)心的問題。本律師認(rèn)為應(yīng)該著重注意以下四點(diǎn)：首先，出售方在委托中介公司出售房屋時(shí)，中介公司一定要其簽署房屋出售的居間合同，并復(fù)印其身份證。主要目的是證明中介公司有權(quán)出售該房屋，若出售方與買受方跳單，中介公司可以起訴出售方要求支付傭金。其次，中介公司在帶買受方看房時(shí)，一定要其簽署《看房確認(rèn)書》，而且不能讓買受方得到出售方的聯(lián)系方式，并復(fù)印其身份證。主要目的是證明中介公司帶買受方查看了房屋，實(shí)施了居間行為，若買受方跳單，中介公司可以起訴買受方要求支付傭金。再次，中介公司在買賣雙方達(dá)成一致時(shí)，要其簽署三方的居間合同。主要目的是證明中介公司實(shí)施了居間行為，并促使買賣雙方達(dá)成了一致。最后，不要輕易解除居間合同及退還定金。防止客戶事后跳單，一旦解除了居間協(xié)議，買賣雙方跳單私下成交，中介公司的傭金就很可能打水瓢了。
