[ 呂明臣 ]——(2009-4-15) / 已閱7933次
對房屋買賣中利用“買賣不破租賃”進行欺詐的規(guī)避
呂明臣
“人性本善”還是“人性本惡”素來都一個有爭論的哲學(xué)命題，但現(xiàn)實生活中欺詐無處不在已成為人們的一個共識。
請看實例：甲為貪圖享樂的無業(yè)游民，手中僅有一套父母留給他的住房。為了多搞點“零用錢”花，甲絞盡腦汁終于想出了一條妙計。甲先將自己的房子租給了乙，租期20年，租金40萬。后甲又將該房賣給了丙，價款40萬，辦理了過戶手續(xù)。這樣，甲僅拿出一套價值40萬的房子，卻得到了80萬的收益，真是絕頂聰明的“高手”啊！問題是，根據(jù)“買賣不破租賃”的法律規(guī)則，乙的承租權(quán)受到法律保護，丙無權(quán)在乙20年的承租期間內(nèi)使用該房屋。甲隱瞞該房屋已出租的事實而將其賣給不知情的丙，對丙構(gòu)成了無情的欺詐！
買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第11條對此的規(guī)定為：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。《民通意見》119條也有類似規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。根據(jù)此規(guī)則，房屋租賃合同不僅具有債權(quán)效力，更具有了物權(quán)效力！
丙有了房屋的所有權(quán)，卻不能對其使用，此時丙極為懊惱，欲請律師為其維護權(quán)益。筆者認(rèn)為丙有兩條路可以選擇：一是起訴甲違約，要求甲賠償損失；二是起訴甲構(gòu)成欺詐，要求解除合同，返還本金及利息。從表面上看甲似乎維權(quán)有道，而事實是甲為遠(yuǎn)親近鄰所公認(rèn)的“敗家子”，甲所得的80萬元早以被揮霍一空。甲根本就無力賠償損失或是返還本金及利息！
因甲的欺詐，丙蒙受重大損失。有人可能會說，丙太傻，這么一大筆交易，請個律師把把關(guān)就不會被騙了。實際上，丙買房過程中有律師的全程陪同！問題是，甲與乙的房屋租賃合同并未進行任何的登記或公示，即使是律師也無從查知！
《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同那個，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、維修責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。此處的登記僅為備案性質(zhì)而無其他法律效力，造成了現(xiàn)實中大量的房屋租賃合同都沒有辦理登記，從而也就催生了大量的“甲”來鉆法律的空子，屢屢欺詐得手。
筆者認(rèn)為，規(guī)避此欺詐的一個可行方案是：通過立法，將經(jīng)過登記備案的房屋租賃合同賦予其物權(quán)效力，而沒有經(jīng)過登記備案的房屋租賃合同則僅具有債權(quán)效力。如此一來，要想取得物權(quán)效力，使用“買賣不破租賃”規(guī)則，就必須對房屋租賃合同進行登記；而沒有經(jīng)過登記，則僅具有對內(nèi)效力即債權(quán)效力，不具有對外效力，不能適用“買賣不破租賃”規(guī)則。這樣，消費者在買房時就可以去房屋租賃合同登記備案機關(guān)查詢相關(guān)房屋的出租情況，從而有效避免此類欺詐的發(fā)生。
