[ 武志國 ]——(2009-6-13) / 已閱202931次
解讀：很特殊的規定，即如何認定無償對共有部分（屋頂、業主專有部分對應的外墻面以及其他共有部分）的使用時正當的，前提是：1）基于專有部分特定使用功能的合理需要，外墻面安裝空調、字號牌匾；2）不違反法律、法規和管理規約；3）不損害他人合法權益。
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
解讀：《物權法》第七十四條第一款和第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這一規定主要是針對開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放現象而對車位、車庫的流轉所作的必要的限制，體現了對房地產市場（車位緊俏、停車難）的干預。理論上車位、車庫本身是小區的重要輔助配套設施，在功能上應以滿足本小區業主需要有前提。怎樣才算是“首先滿足業主需要”？開發商不首先滿足業主的需要而將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫出賣給業主之外的第三人，其效力如何認定？此條在在性質上屬于效力性強制性規定，違反了該規定而訂立的合同無效或者說是可撤銷的？滿足業主的“現實需要”還是“潛在需要”？還有很多問題不明確。
如何理解“首先滿足”，爭議很多，有人認為是指車位、車庫應當首先出租或出售給業主，而不能高價出租或出售給業主以外的第三人，如業主有能力購買，則應予以出售；如業主沒有能力購買，則應出租。也有觀點認為，開發商或者其他產權人出售、出租車位、車庫時，應通知業主，在同等條件下，業主優于本小區之外的人購買或承租。還有觀點認為：在同等條件下，應當優先考慮由區有所有建筑小區的業主享有該停車位或者車庫的使用權”。
既然《物權法》第七十四條已明確了車位、車庫的初始權利承認為開發商，那么，也不應任意限制開發商的車位、車庫的所有權的正當處分權。
按照《解釋》的意思，“應當首先滿足業主的需要”理解為1）按照配置比例滿足，開發商對于超出比例的可不予以滿足，對外處置；2）滿足的方式可以靈活，包括售、租、贈等，可以混合使用各種滿足方式。說實在的，仍不明確，《解釋》還是需要“解釋”。
第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
解讀： 《物權法》第七十四條第一款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”《解釋》進一步說明業主共有車庫的認定條件，即“建筑區劃內規劃車位之外的占道或增設的車位”均應認定為共有車位。作為開發商應注意此類車位無法銷售或者轉讓或者附贈，此類車位只能由物業服務企業提供停車物業服務。開發商在建筑區劃內規劃車位之外的占道或增設的車位，屬于“改變共有部分的用途”的行為，應當在銷售商品房時取得全部業主的同意，或者履行《物權法》第七十六條規定的程序。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
解讀：補充明確由業主共同決定的“其他重大事項”的范圍。
《物權法》第七十六條規定，下列事項由業主共同決定：1）制定和修改業主大會議事規則；2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； 4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； 5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；6）改建、重建建筑物及其附屬設施；7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，尤其注意“業主大會依法決定或者管理規約依法確定應當共同決定的事項”也屬此范圍。
另外，管理規約的作用很大，各方面要重視。建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。（《物業管理條例》第二十二條、第二十三條）
第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
解讀：《物權法》第七十六條第二款規定“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”《物權法》第八十條規定“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”《物權法》規定了業主共同決定的事項和新的表決規則。業主大會表決采取“專有部分面積”+“業主人數”的雙重計算規則，由于原規定對于如何確定“專有部分面積”和“業主人數”未明確，此前，有的地方也做了一些規定，如上海規定：業主人數按產權證書數量計算人數，并規定“建筑物總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。為了不能做出表決或者不公平的情形，《解釋》此條明確建筑物總面積=專有部分面積之和，不包括公攤面積，
第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
解讀：由于《物權法》原先的規定未明確，對于如何確定“專有部分面積”和“業主人數”，沒有細化，《解釋》此條明確：
（1）業主人數按照專有部分的數量計算，不按實際業主人數計算，并且一位業主擁有多處專有部分面積的除外，僅計算為一人。（2）總人數等于專有部分數量（其中一人有多個專有部分的計為一人）
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
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解讀：《物權法》第七十七條規定“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。” 《解釋》規定了“住改商”有三個條件：1）住改商得符合法律、法規和管理規約的規定；2）遵守規定并按規定辦理住改商手續；3）得取得“有利害關系的業主”的同意。
此規定明確“少數服從多數”在“住改商”問題上是不可行的，多數人同意也不能以損害少數人的利益為代價。
也許我們會覺得如果“住改商”并未對其他業主造成不利影響（實際上十之八九有影響），阻止其“住改商”就缺乏正當性。但是，《解釋》規定“將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”，從法律字面層面解釋，確實是“哪怕只有一位業主反對，一棟住宅樓內的其他業主也不應進行住改商”，至于事實上相鄰或同一棟或者其他人能否證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響，或者是起訴擅自“住改商”的官司能否勝訴則另當別論。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
解讀：為了防止機械地認定“有利害關系的業主”，在相鄰關系基礎上，又明擴展了“有利害關系的業主”的范圍：1）整棟建筑物內的其他業主；2）能證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的其他業主（舉證責任）：比如對安寧權造成受影響、商業經營行為排放污染物、商業行為導致對公共部位和公共設施過度使用、商業經營導致。
第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
解讀：行使撤銷權的期限：自業主知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出的決定之日起一年內。行使期限應該理解為一個除斥期間，不是訴訟時效。一般情況下，“應當知道”的判斷標準以業主大會、業主委員會的決定公布、公示或傳達等業主稍加注意就能得知作為標準。
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