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圖書目錄

目 錄
二手房買賣常識篇
二手房交易概況
1．1二手房交易與房地產(chǎn)三級市場 3
一級市場3二級市場4三級市場／4
1．2我國二手房市場狀況概覽
1．3二手房較一手房之優(yōu)勝面 8
優(yōu)勝面之一：價格便宜／8 優(yōu)勝面之二：位置好、交
通便利、配套設(shè)施成熟／9 優(yōu)勝面之三：所見即所
得，不用承擔(dān)看不見的風(fēng)險／9 優(yōu)勝面之四：即買即
住，方便省心／9優(yōu)勝面之五：較少承擔(dān)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險／10
1．4我國現(xiàn)有政策對二手房市場的影響與市場前景 10
稅收政策／1 1金融政策／13
二手房的種類 1 6
2．1商品房 1 6
2．2經(jīng)濟(jì)適用房 1 7
經(jīng)濟(jì)適用房出售時的對象限制／17 已購經(jīng)濟(jì)適用
房再上市時費用的限制／1 7
2．3房改房 1 8
按成本價購買的房改房／18 按標(biāo)準(zhǔn)價購買的房改
房／1 9 按標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價購買的房改房／1 9
2．4其他相關(guān)概念 20
集資建房20 危舊房改造回遷房／20 已購公有
住房／21 已購“央產(chǎn)房”／24
2．5二手房交易的限制與禁止
二手房限制交易的情況／28 二手房禁止交易的情
況／32
2．6特殊情況：公房使用權(quán)交易
交易形列35辦理手續(xù)／36
3 l二手房交易方式
3．1‘‘手拉手"式交易
3．2專業(yè)服務(wù)公司介入
3．3中介公司服務(wù)
3．4二手房拍賣交易
3．5幾種交易“新招"
限時銷售／41 以租代售／42 先公證后過戶／43
假“贈與”明“買賣”／44
4 l二手房交易流程概述
4．1二手房買賣程序
訂立買賣合同／46 接受房地產(chǎn)交易管理部門的審
查／47 立契與繳納稅費／47 過戶與領(lǐng)證／47
4．2交易流程圖
4．3交易雙方所需材料一覽
4．4特殊情況：房屋置換
5 l二手房交易相關(guān)機(jī)構(gòu)
5．1中介機(jī)構(gòu)
中介的服務(wù)范圍／53 房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費／54
房產(chǎn)中介的作用／55
5．2房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)
二手房交易中的評f占／56 房地產(chǎn)價格評估的程
序／57房地產(chǎn)評估的收費標(biāo)準(zhǔn)57 目前評估機(jī)構(gòu)
普遍存在的問題／58應(yīng)當(dāng)選擇什么樣的評估機(jī)構(gòu)／58
5．3律師事務(wù)所
律師在二手房交易中的工作／60 二手房交易中律
師可介入的環(huán)節(jié)／61
5．4登記機(jī)關(guān)
房地產(chǎn)登記主要的記載事項／62 房地產(chǎn)登記種類
及登記時限／62 房地產(chǎn)不予受理登記的情形／63
房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請的情形／64
房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單方申請的情形／64
委托他人辦理申請登記／65 房地產(chǎn)登記時應(yīng)提交
的材脊斗／66
5·5拍賣公司 66
拍賣和拍賣人66 拍賣程序的五個階段／67
房地產(chǎn)拍賣是常識8
5．6住房公積金管理中心
住房公積金概念／69 住房公積金管理中心／69
住房公積金貸款條f牛／70 貸款額度、期限、利
率／70 住房公積金貸款優(yōu)勢／71
5·7銀行 72
申請二手房商業(yè)貸款的條件／73 二手房商業(yè)貸款
的金額和年限73 銀行如何為二手房辦理商業(yè)貸
款／74關(guān)于“轉(zhuǎn)按揭”／75
5．8住房貸款擔(dān)保中心 76
5．9稅務(wù)部門 77
5．10物業(yè)管理公司 77
物業(yè)服務(wù)項目／78物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)／79 物業(yè)
公司在二手房交易中的收費／79
5．11公證機(jī)關(guān) 80
房地產(chǎn)交易中必須辦理公證的情形／81 ．手房交
易中可能辦理的公證／81 如何辦理房地產(chǎn)公證／83
5．1 2保險公司 84
房地產(chǎn)保險概述／84 房地產(chǎn)保險當(dāng)事Z．／85
房地產(chǎn)保險合同的主要內(nèi)容／85房地產(chǎn)保險的
種類／86
買方篇：如何購買二手房
i 1 1獲取房源 91
． 1．1獲取房源信息途徑 91
1．2收集信息階段的注意事項 92
杜絕虛假信息、識破騙子公司／92 發(fā)布求購信息時
注意個人保護(hù)／93
1．3選擇交易方式 94
i 2 1二手房購買與中介 97
2．1如何選擇可信的中介 97
“好中介”的特征／97 選擇良好中介的渠道／99
2．2中介合同 100
委托代理合同／101 居問合同／101 行紀(jì)合同／103
擔(dān)保合同／104 委托中介買房合同應(yīng)備條款／10 5
2．3中介陷阱 107
串通一氣暗放空OJ 107 定金欺詐／107 既收傭
金又吃差價／108 阻止購房人仔細(xì)查看房屋質(zhì)
量／108房屋面積陷阱／108 隱瞞出售背景和規(guī)
劃前景／109 “產(chǎn)權(quán)過戶”陷阱／109 “全包價’’陷
阱|109
2．4越過中介私下交易的后果 110
房屋考察 11 1
3．1房屋質(zhì)量 1 1 1
房屋結(jié)構(gòu)問題／1 1 1 其他房屋質(zhì)量問題／1 12
3．2房屋布局 1 1 3
3．3房屋面積 1 14
3．4房屋周邊環(huán)境 1 1 5
自然條件／1 1 5配套設(shè)施／1 1 6交通條f牛／1 1 6
3．5物業(yè)管理 1 16
3．6舊房歷史 1 1 7
關(guān)于土地使用年限的說明／1 1 7
3．7產(chǎn)權(quán)考察 1 1 9
談判、簽約 1 21
4．1確定房價 1 21
房屋因素／1 22環(huán)境因素／1 22 個別因素／1 22
心理因素／122
4．2買房砍價 1 23
4．3簽訂房屋買賣合同 124
4·4房屋買賣合同中的細(xì)節(jié)提示 125
房屋的具體情況／1 26 屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)／1 26
付款方式／126 交房時間／127 居間中保／127
違約責(zé)任／127
I 5 I簽約后事宜
5．1接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查
5．2立契過戶、繳納稅費
5．3辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)
l 6 1相關(guān)稅費
6．1二手商品房
6．2二手經(jīng)濟(jì)適用房
6．3二手已購公房
I 7 I辦理貸款
’ 7．1貸款的種類
7．2二手房商業(yè)貸款七步驟
7．3公積金貸款申請
公積金貸款流程／1 37公積金貸款注意事項／1 38
7．4貸款購買二手房時需注意的問題
每月還款額度要量力而行／140 要選擇好貸款銀
行／140 要選擇適合自己的還貸方式／140 向銀
行提供的資料要真實／141 提供本人住址要準(zhǔn)確、
及n,-t／142每月還款要及時，避免罰息／142 申請
貸款前不要動用公積金／142 在借款最初一年內(nèi)不
要提前還款／142 貸款清償后不要忘記撤銷抵
押／143 妥善保管借款合同和借據(jù)／143
7．5關(guān)于保險
賣方篇：如何出售你的房產(chǎn)
賣方角色定位 147
1·1普通型賣方 147
1·2投資型賣方 148
戰(zhàn)術(shù)一：知己知彼／148 戰(zhàn)術(shù)二：美樓計149 戰(zhàn)術(shù)
三：積小利／149戰(zhàn)術(shù)四：走為上／150 ．
售房準(zhǔn)備 1 51
2·1資格準(zhǔn)備 1 51
2·2信息準(zhǔn)備 1 51
知識儲備／1 51 發(fā)布房源信息途徑1 52
2·3房屋美容 1 52
二手房出售與中介 1 55
3·1如何選擇可信的中介 155
“好中介”的特征／1 55 選擇良好中介的渠道／1 57
3·2中介合同 1 58
委托代理合同／158居間合同／159行紀(jì)合同／160
擔(dān)保合同／161 委托中介賣房合同應(yīng)備條款／162
3·3越過中介私下交易的后果 163
3·4交鑰匙要謹(jǐn)慎 1 64
．4 f談判簽約 165
4·1定價、砍價與中介“吃差價’’ 165
4·2簽訂房屋買賣合同 166
5 l簽約后事宜
5．1如何安全進(jìn)行房款與產(chǎn)權(quán)的交接
5．2不要輕易提前交房
5．3稅費繳納
其他賣方疑問解答
6．1想賣房子但發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證丟失的情形。如何處理呢
6．2賣方如何確定購房起始時間最劃算
6．3買方不按期付款。能把房屋賣給他人嗎
6．4買房人企業(yè)破產(chǎn)了。我能暫不過戶嗎
6．5出售正在出租的房屋，租客主張優(yōu)先購買權(quán)怎么辦
附 錄
附錄一：秦兵律師在中央電視臺“秦兵說房"專題講座
中的講解詞
附錄二：二手房買賣所涉法律法規(guī)目錄
附錄三：買賣全程相關(guān)合同范本
房屋買賣合同
房地產(chǎn)中介服務(wù)合同(樣本)(賣方／出租方使用)
房地產(chǎn)中介服務(wù)合同(樣本)(買方／承租方使用)
抵押貸款合同(樣本)
購買房屋居間合同
房屋出售居間合同
委托代理協(xié)議
附錄四：各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站
附錄五：主要商業(yè)銀行和保險公司網(wǎng)站 218
附錄六：各地住房公積金網(wǎng)站 219
附錄七：常用購房信息網(wǎng) 224

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