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土地管理法

第一部分

20003
1995100001
1994001001
1993001001
1992001056
1990002002

二、考試重點分析
土地管理法的重點在：土地的所有權及使用權、土地使用權的收回、建設用地、法律責任。
1998年8月29日國家頒布了修改后的《土地管理法》，從原來的57條增至86條，變動較大。1
998年律考本法一題未考就是這個原因。我們依據修訂后的《土地管理法》對律考歷年的本
法試題重新進行了評析。1999年律考本法占分較多，2000年亦不會少，希望考生注意。那些
新法的新增內容和改動的內容必然是出題者的命題焦點。預祝勤奮和細心的考生考試成功!

三、選擇題命題規律及答題技巧
選擇題均依法條規定所設。有的以小案例形式考，有的徑直考法條。在答題上，考生務須記
清法條規定。重復考的知識點很多，希望考生注意。

四、案例分析題命題規律及答題技巧
土地管理法近幾年一般在客觀題中以標準試題形式考，案例分析形式未見，估計以后的趨勢
亦是如此。關于答題技巧，筆者在本部分1992年題中有詳細說明，請參見之。

第二部分試題分類評析

一、單項選擇題
〔１９９9年試題〕(每題1分) 
1.甲企業將其房屋一幢轉讓與乙企業，由此發生的土地使用權轉移，應通過何種方式實現?

A.當事人之間進行土地使用證交付
B.當事人之間進行土地使用證交付，并經公證機關公證
C.到土地管理部門備案，并在土地使用證上作變更記載
D.到土地管理部門申請土地使用權變更登記，并更換土地使用證
☆D
本題考土地使用權轉移應辦理的手續。
《土地管理法實施條例》第6條規定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上
建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在的縣級以上人民政府土地
行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更
登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持
批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由
原土地登記機關依法進行變更登記。”本題唯有選D最為合適一些，因為其他三項均明顯錯
誤。實際上本題D項的說法取自于1998年12月24日修訂前的《土地管理法實施條例》第6條，
修訂后的該《條例》刪去了“并更換土地使用證”這幾個字。本題實際上是考老的《條例》
，而這卻是在新《條例》實施以后考，可見律考題出題極不嚴格，魚龍混雜!
〔１９９７年試題〕(每題1分) 
2沙河鄉柳樹村內有鄉辦企業一家，村辦林場一片。村內的耕地，過去由生產隊集體耕種
，以后生產隊改為組，由各組發包給本組的農戶。依照法律規定，以上土地的所有權歸屬應
如何確定?
Ａ所有這些土地都歸沙河鄉所有
Ｂ鄉辦企業用地和林場土地歸沙河鄉所有，耕地歸各組所有
Ｃ林場土地歸柳樹村所有，其余土地歸沙河鄉所有
Ｄ鄉辦企業用地歸沙河鄉所有，林場土地歸柳樹村所有，耕地歸各組所有
☆Ｄ
本題考集體土地所有權。
《土地管理法》第10條規定：“農民集體所有的土地依法屬于農民集體所有的，由村集體經
濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集
體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集
體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。”
〔１９９６年〕(每題１分) 
3個人和集體所有制單位依法使用的國有土地，應由哪一級人民政府登記造冊，核發證書
并確認使用權?
Ａ鄉級人民政府
Ｂ縣級人民政府的土地管理部門
Ｃ鄉級以上人民政府
Ｄ縣級以上地方人民政府
☆Ｄ
本題考土地所有權的登記部門。
《土地管理法》第11條規定：“
農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建
設用地使用權。
單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；
其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。
確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民
共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理
。”
〔１９９5年〕(每題１分) 
4某企業經批準于１９９3年６月取得了市郊一幅30畝面積的國有土地使用權，領取了土地
使用證，但由于一直未能籌措到足夠的投資資金，原擬投資的項目至１９９5年１0月仍未能
開工，該幅土地也一直未予使用，且未經原批準機關同意。對此，正確的處理方法應是( )
。
Ａ經批準收回某企業的土地使用權并注銷其土地使用證
Ｂ經批準收回某企業的土地使用權轉讓給有投資能力的某公司
Ｃ經批準限定某企業在１年內使用該土地，如１年內仍未使用則收回土地使用權并注銷土
地使用證
Ｄ經批準給某企業處以相當于土地使用權出讓費5—１0%的罰款
☆無
本題考土地使用權不行使的后果。原《土地管理法》規定未經批準連續兩年未使用土地的
由國家收回，修訂后的《土地管理法》刪去了此條。有關收回土地使用權的規定見修訂后的
《土地管理法》第58條，共有5種情況，現列于此，考生必須記住：
“有下列情況形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者
有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：
(一)為公共利益需要使用土地的；
(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未
獲批準的；
(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當
補償。”
二、多項選擇題
〔１９９9年試題〕(每題１分) 
1.在下列哪些情況下，政府可以依照土地管理法的規定，收回國有土地使用權?
A.某房地產開發公司有償取得土地使用權后，因資金困難無力償債，向人民法院提出破產申
請
B.原用地單位系國有企業，現已通過股份制改造，被一家私營企業控股
C.縣政府超越批準權限，將一片農用地批給某外商用于建設別墅區
D.某工廠的自用鐵路，因該廠轉產，長期棄置失修，現已經核準報廢
☆C D
本題考收回國有土地使用權的情況。
《土地管理法》第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經
原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公
共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；(三)
土
地出讓等有償使用合同約定的使用期屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的
；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機場、
礦場經核準報廢的。依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使
用權人應當給予適應補償。”由此應選C；《土地管理法》第44條規定：“建設占用土地，
涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。省、自治區、直轄市人民政府
批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農
用地轉為建設用地的由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地
規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批
準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由
市、縣人民政府批準。本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為
建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。”因此應當選D項。
〔１９９７年試題〕(每題１分) 
2甲公司與乙村委會簽訂土地使用權轉讓合同，約定乙將其集體所有土地50畝以每畝４0萬
元的價格轉讓給甲，用于建造“秀水山莊”別墅區。合同簽訂后，甲支付了２000萬元地價
款，并先后投入４000萬元工程建設款。隨后，當地政府清理整頓房地產業的過程中，將“
秀水山莊”列為非法用地開發項目，下令停建。對于這一件事的以下評論，哪些是錯誤的?

Ａ農村集體土地不能轉讓，甲公司只有按照有關規定，報批國家建設項目，向政府土地管
理部門申請用地，通過土地征用和國有土地使用權出讓或劃撥程序，才能使用這塊土地
Ｂ農村集體土地不能轉讓，但可以出租。甲公司可以通過長期租用這塊土地進行開發
Ｃ農村集體土地不能轉讓、出租，但可以聯營。本案如采用甲出資、乙出地的合作開發形
式，即為合法，可以不經政府批準
Ｄ農村集體土地可以依法轉讓，本事件合乎法律規定，但應補辦有關手續
☆ＡＢＣ
本題考有關農村集體土地能否轉讓的問題。《土地管理法》第２條規定：“中華人民共和
國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。國家依法實行國有土地有償
使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”
由此可見本題只能選除去Ｄ的Ａ、Ｂ、Ｃ三項。 〔１９９６年〕
(每題１分) 
3根據土地管理法的規定，下列關于土地所有權的表述中哪些是正確的?
Ａ城市市區的土地屬于全民所有，即國家所有
Ｂ宅基地屬于農民個體所有
Ｃ農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有
Ｄ自留山、自留地屬于全民所有
☆ＡＣ
本題考關于土地所有權的法律規定。《土地管理法》第8條規定：“城市市區的土地屬于
國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和
自留地、自留山，屬于農民集體所有。
集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或
者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉(鎮)農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉(鎮)農民
集體所有。”
依此條，Ａ、Ｃ正確。我國土地絕無私有權，因此Ｂ是錯的；而自留地與自留山雖為公有，
卻是農村集體所有，不是城市的全民所有或國家所有。這些關鍵詞考生應能分清。
4農民王某未經批準在自家住宅前耕地上新建一棟二層樓房，依《土地管理法》的有關規
定，鄉人民政府對王的行為有權作出哪些處罰?
Ａ責令退還非法占用土地
Ｂ限期推倒拆除新建房屋
Ｃ罰款
Ｄ沒收非法占用土地上的新建房屋
☆ＡＢ
本題考的是農民非法在耕地上建房的法律責任問題。《土地管理法》第77條規定：“農村
村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土
地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”依
原《土地管理法》第45條規定，D也是正確答案，修訂后的該法刪去沒收這一處罰措施。由
此Ａ、Ｂ為正確答案。類似這種實踐中經常發生的違法案例亦為律考所關注。
三、不定項選擇題
〔１９９9年試題〕(至少有一個答案，每題１分)

1.某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區的土地，志遠房地產公司正擬開發商
品住宅小區而需用土地。請根據下列各題中給定的條件回答問題：
(1)志遠房地產公司欲取得該幅土地的使用權，可以通過下列何種方式取得?
A.由市人民政府劃撥取得
B.由志遠公司與市人民政府土地管理部門協商取得
C.由市人民政府土地管理部門招標，志遠公司參加投標取得
D.由市人民政府土地管理部門拍賣，志遠公司參加競買取得
(2)設該幅土地為非耕地，面積為300公頃，則其征地審批程序應通過下列何種方式完成?
A.該市人民政府批準
B.該市所在地的省人民政府批準
C.國務院批準
D.該市所在地的省人民政府批準，報國務院備案
(3)設志遠公司已取得該幅土地的使用權，土地使用權期限為70年，其將來可采取以下哪些
方式處分其土地使用權：
A.因借款而抵押給甲公司B.無償贈與給乙公司
C.將土地使用權出租給丙公司D.與丁公司的土地使用權交換
(4)設志遠公司在取得土地使用權3年后與甲公司達成土地使用權轉讓協議，下列有關該轉
讓行為的表述哪個是錯誤的：
A.志遠公司必須已進行投資開發，且已完成開發投資總額的35%以上
B.志遠公司在該地上已建有一樓房，該樓房的所有權不必隨土地使用權的轉移而轉移
C.甲公司受讓的土地使用權期限最長不得超過70年
D.甲公司受讓后在取得志遠公司同意的前提下可改變土地用途
(5)設志遠公司與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，但尚未辦理土地使用權變更登記。1年
后，在合同約定的轉讓金支付期到來之前，志遠公司又與乙公司簽訂土地使用權轉讓協議，
雙方辦理土地使用權變更登記。甲公司提出異議。對此情況的下列判斷正確的是：
A.由于甲公司與志遠公司的土地轉讓合同簽訂在先，故乙公司不能取得土地使用權
B.由于甲公司對土地使用權屬提出異議，故乙公司的土地使用權變更登記應予撤銷，待查清
事實后再予確認登記
C.乙公司已有效取得土地使用權
D.甲公司現在只能主張債權保護，而不能取得土地使用權
☆(1)B C D (2)C (3)A B C D
(4)A B C D (5)C D
本題實際上是綜合考《土地管理法》與《房地產管理法》的有關知識。《土地管理法》第
54條規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方取得；但是，下列建設用地
，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：(一)國家機關用地和軍事用地；(
二)城市基礎設施用地和公益事業用地；(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施
用地；(四)法律、行政法規規定的其他用地。”因此第(1)題A不當選。《城市房地產管理法
》第12條規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游
、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、
招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低
于按國家規定所確定的最低價。”由此第(1)題選B、C、D。
第(2)題，《土地管理法》第45條規定：“征用下列土地的，由國務院批準：(一)基本農田
；(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；(三)其他土地超過七十公頃的。征用前款
規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征用農用地的
，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉
用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在
征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過
征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。”因此本題選C。
第(3)題，A、B、C、D均屬合法的土地使用權交易，因此全選。
第(4)題，《房地產管理法》第38條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時
，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地
使用權證書；
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二
十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋
已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。”因此A錯誤。
第(5)題，顯選C、D。本題間單，參見單項選擇題第1題(1999年試題)評析中所引法條。
〔１９９４年試題〕(至少有一個答案，每題１分)
〖ＳT〗
2某縣城關鎮居民趙某與縣內省屬某國有企業因土地使用權問題發生爭議，雙方協商未能
解決糾紛，該爭議應由誰處理?
Ａ由縣人民政府處理Ｂ由省人民政府處理
Ｃ可直接向人民法院起訴Ｄ由當地土地管理機關處理
☆Ａ
本題考土地使用權爭議的解決辦法。
《土地管理法》第16條規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的
，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人
民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內，向人民
法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。”
由此本題只有A是恰當的。考生尤其要注意的是，土地使用權爭議必須經過人民政府處理這
一程序，對政府的決定不服的方可起訴。不得不經過這一程序徑直起訴。
〔１９９3年〕(若認為無正確答案，填“無”。每題１分)〖STBZ
〗 
3某大型企業因建設需要在某省一次征用耕地500畝，荒地１７00畝。該用地申請應由( )
( )( )( )批準。
Ａ國務院 Ｂ國家土地管理局
Ｃ該省人民政府Ｄ該省土地管理局
☆無
本題考對建設征用耕地的批準權限規定。
修訂后的《土地管理法》對建設占用農用地問題，重新作了規定。該法第44條規定：“
建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準
的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規劃范圍內，為實施該規劃而將農用
地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在
已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自
治區、直轄市人民政府批準。”
可見本題已經過時，但相關的法條卻甚為重要，這第44條考生要刻到腦中。
〔１９９２年〕(若認為無正確答案，填“無”。每題１分)〖STBZ
〗 
4農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，對其進行處罰
的機關是( )( )( )( )。
Ａ鄉級人民政府土地管理部門
Ｂ縣級人民政府土地管理部門
Ｃ鄉級人民政府
Ｄ縣級人民政府
☆Ｂ
本題考違反《土地管理法》的行政處罰由哪些機關決定的問題。
《土地管理法》第77條規定：“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土
地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在
非法占用的土地上新建的房屋。
超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。”
“縣級以上”包括縣級。因此，Ｂ是正確答案。
〔１９９0年〕(若認為無正確答案，填“無”。每題１分)〖STBZ
〗 
5城鎮居民非法占用土地建住宅的，應承擔的法律責任包括：( )( )( )( )。
Ａ限期拆除該住宅Ｂ政府可沒收該住宅
Ｃ處以罰款Ｄ賠償損失退還土地
☆無
本題考城鎮居民非法建住宅的法律責任。
原《土地管理法》第４６條規定：“城鎮非農業戶口居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批
準，非法占用土地建住宅的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土
地上新建設的房屋。
國家工作人員利用職權，未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，責
令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建設的房屋，并由其所在
單位或者上級機關給予行政處分。
但修訂后的《土地管理法》已將此條刪去。類似法條是第76條的規定：“未經批準或者采取
欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法
占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用
的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非
法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責
的主管人員和其他責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批
準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”
6集體所有的土地其所有權主體為( )( )( )( )。
Ａ村民委員會Ｂ鄉村農民集體
Ｃ農業生產合作社
Ｄ鄉村農業集體經濟組織
☆Ｂ
法條參見單項選擇題〔１９９７年〕3所列。
五、案例分析
〔１９９２年〕 
(本題5分)１９8６年8月，某鄉蔬菜公司經縣土地管理局批準，臨時征用10畝土地修建倉庫
，后因故未建。１９９１年９月，蔬菜公司與縣木材公司達成協議，共建職工住宅五幢，蔬
菜公司提供原征用的１0畝土地，交出資總額的五分之一，其余所需資金由木材公司提供。
之后，雙方與縣第二建筑公司簽訂了建筑承包合同，并向縣城建辦領取了施工執照。當縣第
二建筑公司完成設計，進入工地并開始施工時，木材公司尚未依約將第一期工程款匯出。縣
第二建筑公司擬停工等款。為避免日后引起糾紛，遂向縣律師事務所趙律師詢問這樣處理是
否妥當。趙律師聽取縣第二建筑公司介紹的情況，并查閱了有關法律規定后，認為該工程存
在問題較多，應當停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求賠償損失。
現問：
①該工程存在哪些法律問題?依據是什么?
②此事應當如何處理?
☆
①蔬菜公司已無權使用該土地(１分)。亦無權不經原批準機關同意改變土地用途(１分)。蔬
菜公司與木材公司簽訂的協議，以及二者與建筑公司簽訂的合同均屬無效(１分)。因使用國
有土地，未經原批準機關同意，連續二年未使用的；不按批準的用途使用的(05分)，由土
地管理部門收回用地單位的土地使用權，注銷土地使用證(05分)。
②由土地管理部門收回蔬菜公司征用土地(05分)。由蔬菜公司(過錯方)賠償建筑公司以及
木材公司所受的損失(05分)。
本題實際是考兩方面的知識，一是土地使用權是否有效；二是土地使用權效力對合同的影
響及影響的后果。做案例如同做游戲，非常簡單。因為律考的案例是為法條設計的，這與實
踐中的案件恰恰相反。所以如同猜謎游戲般由謎面猜謎底。本題的分析步驟如下：先看第一
句，你要猜土地使用權是有效的；第二句，開始讓你猜，事情變化了，使用權還有效否及其
原因以及對第一個合同的影響；第三句再讓你猜第二個合同是否跟著受影響。僅此三句很有
用，后面的話便是在編故事了。這樣層層分析后，利用記憶里的相關法條及有關合同的知識
便足以將此題做得很好。只要細心分析，這種案例分析題是很簡單的。
本題所涉法條已被修訂后的《土地管理法》刪去(參見單項選擇題〔1995〕4)。本題所涉法
條考生可以忽略；但應培養自己的解案例分析題的能力，這是我們仍舊保留本題的原因。