西藏自治區拉薩市人大常委會

拉薩市物業管理條例

( （2015年8月21日拉薩市第十屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過2015年9月23日西藏自治區第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準2022年6月29日拉薩市第十二屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂2023年5月31日西藏自治區第十二屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準）)

目錄

第一章 總 則

第二章 物業服務區域及附屬設施設備的配置

第三章 業主及業主組織

第一節 業主

第二節 業主大會

第三節 業主委員會

第四章 前期物業管理

第五章 物業服務

第一節 一般規定

第二節 物業服務合同

第三節 物業服務費

第六章 物業的使用與維護

第一節 物業的使用

第二節 物業的維護

第七章 法律責任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內物業的管理及監督活動。

第三條 本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者選聘物業服務人的方式，對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第四條 市、縣（區）人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

建立健全居民委員會、業主委員會、物業服務人、業主等共同參與的物業管理工作機制。

物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施，積極配合開展相關工作。市、縣（區）人民政府應當給予必要的物資和資金支持。

第五條 市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，按照國務院規定會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理，所需經費列入同級人民政府財政預算。

縣（區）住房和城鄉建設主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作，定期組織街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

自然資源、城市管理和綜合執法、公安、民政、生態環境、發展和改革、市場監督管理、應急管理、消防救援等相關部門應當按照法定職責加強物業服務區域內房屋安全、物業收費、治安、消防、公共秩序、環境保護、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業服務區域內的違法行為。

街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務人日常活動，調解處理物業管理糾紛。加強住宅小區的日常巡查，及時發現問題線索，協助有關部門調查取證，配合開展執法工作。指導物業服務人積極參與社區網格化管理，負責本區域內物業服務工作的考核。

居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣（區）住房和城鄉建設主管部門做好物業管理工作，參與籌備成立業主大會、組建和改選業主委員會等工作，建立業主、業主委員會和物業服務人協調機制。

第六條 物業管理行業組織應當加強物業服務人從業人員培訓，按照屬地管理原則協助當地政府有關部門調解處理物業管理糾紛。建立物業服務人及其從業人員誠信檔案，加強行業自律管理，促進行業健康發展。

物業服務人誠信檔案是物業服務人信用等級評價的重要參考依據。

第七條 引導熱心公益事業、責任心強的業主通過法定程序成為業主代表、業主委員會委員，發揮帶頭作用，依法履行職責，實現業主自治和小區建設、社區治理的有機統一。

第二章 物業服務區域及附屬設施設備的配置

第八條 物業服務區域的劃分應當考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。物業服務區域劃分應當符合法律、法規的規定。

第九條 新建物業出售時，建設單位應當將物業服務區域在商品房買賣合同中明示。

物業服務人應當將物業服務區域公告全體業主。

第十條 物業服務區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：

（一）建筑面積不低于《建設工程規劃許可證》載明的房屋總建筑面積的千分之三，并不得少于一百平方米，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不少于二十平方米；

（二）具備水、電、氣、通信等基本使用功能；

（三）位于地面以上部分不低于物業用房建筑面積的百分之五十。

第十一條 物業服務用房屬于全體業主共有。

建設單位在申請辦理房屋所有權首次登記時，應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。

第十二條 新建住宅物業服務區域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當專有部分一戶一表、共有部分獨立配置。

配套設施不齊全的老舊住宅小區，專業經營單位應當配合市、縣（區）人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務人應當為改造工作提供便利。

第十三條 住宅物業服務區域內的通信、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家技術標準和專業技術規范。

第三章 業主及業主組織

第一節 業 主

第十四條 業主是指房屋的所有權人。

第十五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就綠化、衛生、治安等物業管理的有關事項提出意見建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作，對業主委員會的工作提出意見建議；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同，對物業服務人未履行的服務事項，要求其全面履行；

（八）對物業共有部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）依法使用物業共有部分、共用設施設備；

（十）監督物業共有部分、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十一）要求其他業主、物業使用人停止侵害共同利益的行為；

（十二）法律、法規規定的其他權利。

業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第十六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）自覺維護物業服務區域內的和諧穩定，加強民族團結；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）遵守物業服務區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（四）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（五）按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第二節 業主大會

第十七條 物業服務區域內全體業主組成業主大會，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

總戶數在五十戶以下經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

第十八條 同一個物業服務區域內成立一個業主大會。符合下列條件之一的，建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請設立業主大會：

（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑總面積的百分之五十以上；

（二）自首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑總面積的百分之二十以上。

建設單位未及時書面申請的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面要求。

第十九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到設立業主大會書面申請或者要求之日起六十日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第二十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成，人數應當為九至十三人的單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半。業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表或者居民委員會組織業主推薦。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起三日內在物業服務區域內以書面形式公告其成員名單、基本情況、業主代表的聯名推薦等情況和工作職責，公示時間不少于十五日。

第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信譽記錄；

（二）本人及其近親屬未在為本物業服務區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職；

（三）不存在索取、非法收受建設單位、物業服務人的利益或者報酬的行為；

（四）不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

除前款規定條件外，籌備組成員中的業主代表還應當是物業服務區域內的業主，街道辦事處、鄉鎮人民政府代表還應當經過縣（區）住房和城鄉建設主管部門組織的物業管理法律知識培訓。

籌備組業主代表不符合本條第一款第一項、第二項規定的，經一半以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其籌備組成員資格并公告全體業主。

街道辦事處、鄉鎮人民政府代表不符合本條第一款第一項、第二項規定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當更換。

第二十二條 籌備組應當履行下列職責：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議十五日前以書面形式在物業服務區域內予以公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。自業主大會成立之日起，業主大會籌備組職責自行終止。

召開首次業主大會會議所需經費以及籌備組經費由建設單位承擔。建設單位在申請設立業主大會時，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府交存首次業主大會會議所需經費以及籌備組經費。

老舊小區召開首次業主大會會議所需經費以及籌備組經費可以由業主自籌解決。

物業服務人應當配合協助籌備組開展工作。

第二十四條 物業服務區域內業主人數較多的，可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，將贊同、反對、棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、轄區派出所的代表必要時可以列席業主大會會議。

第二十五條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十六條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共有部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應當履行的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第二十七條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員、候補委員的資格、人數、任期和職務終止等；

（九）業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選規則等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十八條 業主大會分為定期會議和臨時會議，由業主委員會組織召開。

定期會議每年至少召開一次。定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一年度物業管理情況報告；

（二）上一年度業主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業主大會收支情況報告；

（四）物業管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十九條 業主委員會未按照本條例第二十八條的規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業主委員會限期召開，并公告全體業主；逾期仍不召開的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

百分之二十以上業主提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當在五日內作出召開業主大會臨時會議的決定；業主委員會逾期未作出決定的，業主可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申訴，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在十五日內核查。經核查符合召開業主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照前款規定予以處理。

第三十條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，但是應當有物業服務區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見的，應當將征求意見書送達全體業主；無法送達的，應當在物業服務區域內公告。

業主大會作出的決定事項應當以書面形式在物業服務區域內顯著位置公告。

第三十一條 業主大會成立后，業主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業服務人：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會工作規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定。

第三節 業主委員會

第三十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數組成。

業主委員會向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。業主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，每名委員具有同等表決權。業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補選。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選產生業主委員會主任、副主任。鼓勵業主中的人大代表和熱心公益事業的人員參選業主委員會委員。

第三十三條 業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；

（三）與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；

（四）監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（五）及時了解業主和物業使用人的意見建議；

（六）調解業主與物業服務人之間、業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（七）監督管理規約的實施；

（八）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（九）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、居民委員會做好物業服務區域的社區治理、社會治安和公益宣傳等工作；

（十）完成業主大會賦予的其他職責。

第三十四條 業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用、管理情況；

（五）物業共有部分、共用設施設備的使用和收益情況；

（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（七）業主委員會委員的姓名、職務、聯系方式等信息；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十五條 業主委員會應當于會議召開七日前在物業服務區域內公告會議內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不得委托他人參加會議。

業主委員會會議作出的決定，應當經參會委員簽字確認，并自決定作出之日起三日內以書面形式在物業服務區域內予以公告。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會會議決定、業主大會會議決議形成的過程和結果進行監督。

第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，不得從事物業服務經營活動，委員及其近親屬不得在本物業服務區域內的物業服務人中任職。業主委員會委員在任職期限內有下列情形之一的，委員資格自行終止：

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第三十七條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉，并報告物業所在地的縣（區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府。

選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

第三十八條 經業主大會決定，業主委員會可以從下列渠道籌集業主大會、業主委員會工作經費：

（一）全體業主共有部分的經營收益；

（二）全體業主籌集；

（三）業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作補貼由業主大會決定。

第三十九條 業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府代為履行業主委員會職責。

第四章 前期物業管理

第四十條 建設單位銷售房屋前，選聘前期物業服務人的，應當書面簽訂前期物業服務合同。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式公開選聘物業服務人；投標人少于三家或者總建筑面積低于三萬平方米的，經物業所在地縣（區）住房和城鄉建設主管部門批準后，可以采用協議方式選聘物業服務人。

分期開發的物業劃定為一個物業服務區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業服務區域為范圍。

第四十一條 建設單位銷售房屋前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第四十二條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主、業主大會決定選聘新物業服務人，且簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第四十三條 建設單位在與物業服務人辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）物業管理必需的其他資料。

前期物業服務合同終止后，前期物業服務人應當在合同終止之日起十日內將上述資料移交給業主委員會。

第五章 物業服務

第一節 一般規定

第四十四條 業主大會應當通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘物業服務人。

第四十五條 一個物業服務區域由一個物業服務人實施物業服務。業主大會成立后作出選聘或者續聘物業服務人決定的，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂書面物業服務合同。

第四十六條 物業服務人應當將下列信息在物業服務區域內顯著位置公開并及時更新：

（一）營業執照、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話；

（二）物業服務內容、物業服務標準、收費項目、收費標準、計收方式；

（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；

（五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）相關行政管理部門的投訴舉報電話；

（八）物業服務合同約定的其它應當公示的信息。

第四十七條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召集，由縣（區）住房和城鄉建設主管部門、居民委員會、轄區派出所、物業服務人、業主委員會、業主代表、相關單位等各方代表組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的；

（二）業主委員會換屆過程中出現問題的；

（三）物業服務合同履行中出現重大問題的；

（四）提前終止物業服務合同的；

（五）物業服務人在退出和交接過程中出現問題的；

（六）業主、業主委員會、物業服務人之間發生矛盾糾紛的；

（七）需要協調解決其他物業管理問題的。

第四十八條 物業服務區域內發生下列情形之一的，物業服務人應當及時采取應急措施并向相關主管部門、專業經營單位報告：

（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人員傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且難以排除，嚴重危及業主、建筑物安全的；

（三）發生群體性事件的；

（四）其他嚴重影響業主正常生活的。

第四十九條 建設單位、物業服務人及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。

市住房和城鄉建設主管部門應當加強物業管理信用體系建設，對物業管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統一監督管理。

縣（區）住房和城鄉建設主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府建立物業服務人及其從業人員、業主委員會在物業管理中的信用檔案，并向公眾提供查詢服務。縣（區）住房和城鄉建設主管部門可以依據物業服務人信用檔案等相關材料，建立本轄區內物業服務人紅黑名單制度，并對相關物業服務人依法依規給予獎懲。

第五十條 物業管理投訴實行屬地管理、分級負責、逐級受理，依法及時就地處理的原則。

物業管理投訴可向居民委員會投訴，居民委員會無法協調的，可逐級向所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣（區）、市相關行政主管部門投訴。物業管理行業組織應當配合各有關單位做好物業管理投訴處理工作。

投訴受理單位應當在受理投訴之日起十五日內對投訴事項形成處理意見，對重大事件、情況復雜的投訴事項，可適當延長做出處理意見的時間，并將延長期限告知投訴人。

第二節 物業服務合同

第五十一條 物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。

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