[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱33925次
詳讀最高院關于建筑物區分所有權糾紛的司法解釋——《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》學習筆記
陳寧
為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律規定，結合民事審判實踐，制度本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
【解讀】《物權法》第六章規定了建筑物區分所有權，權利主體為業主，合理界定業主身份至關重要。
（1）依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人。
（2）因合法建造房屋取得業主身份主要指如下兩種情形：建設單位對尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉移占有的專有部分，以及建設單位保留自用的專有部分；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，此時全體業主亦因合法建造而成為建筑物區分所有權人。
（3）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為（即一手房買賣），已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的房屋買受人，也屬于業主。對開發商一房數賣的情形，如果依法取得所有權的人與現實占有人就業主身份問題產生爭議，應當認定前者為業主。
（4）二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權登記時即將房屋轉讓并移轉占有，可以認定合法占有人為業主；若買受人買房并辦理所有權登記將房屋轉讓并移轉占有的，如果雙方對業主身份存有爭議，則應認定登記所有權人為業主；若買受人買房并辦理所有權登記后發生一房數賣的，已經完成變更登記的二手房買受人與實際占有二手房買受人對業主身份存有爭議，應認定完成變更登記的買受人為業主。
（5）建筑物專有部分的承租人、借用人等物業使用人，不屬于業主，不能享有物權法規定的業主權利。
第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
【解讀】（1）專有部分是建筑物區分所有權制度的基礎性概念，其應具備的特征為：a.“具有構造上的獨立性，能夠明確區分”，判斷標準主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎組成的立體空間與彼特定空間分開；b.“具有利用上的獨立性，可以排他使用”，判斷標準主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c.“能夠登記成為特定業主所有權的客體”，判斷標準主要是看是否在登記機關的登記簿上有記載。
（2）關于“能夠登記”的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構，登記制度不完善，有的地方登記機構對房屋之外的部分還不能進行登記，如有的地方隊車位不進行登記、對專屬于某房屋的露臺在登記簿上不進行登記。因此，不能片面理解“能夠登記”，對于沒有進行登記的露臺、車位確實屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應認定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因為沒有登記就否認其專有部分的性質。
（3）“特定空間”一詞源于《房屋登記辦法》第10條第1款，相當于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個空間，一般形成一個長方形，以四條線為基準，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權人的權利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個空間，攤位之間一般會有可移動的間隔物，非磚墻、水泥間隔。
（4）露臺等構成專有部分的組成部分的條件包括：a.符合經過規劃部門批準的規劃，如規劃圖、施工圖等規劃文件；b.露臺在物理上只屬于特定房屋，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺；c.開發商與購房人在商品房買賣合同中明確約定出售的部分包括露臺。
（5）關于綠地的歸屬問題，法院在審判實踐中一般如此把握：
a.若經規劃部門批準的施工首層圖明確標明了小區的首層房屋有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積為多大，此時，相應面積的綠地即刻認定為首層房屋專有部分的組成部分；
b.開發商在賣房時已經根據規劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中；
c.該綠地在業主購買時就已經“明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進入該綠地。
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
【解讀】（1）根據《物權法》第73條、74條第3款、79條之規定，法定共有部分主要包括：a.建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；b.建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；c.建筑區劃內的其他公共場所、共用設施，屬于業主共有；d.物業服務用房屬于業主共有；e.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有；f.電梯、水箱屬于業主共有。
（2）天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項明確規定了天然共有部分，具體包括:a.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分；b.通道、樓梯、大堂等公共通行部分；c.消防、公共照明等附屬設施、設備；d.避難層（指建筑高度超過100m的公共建筑內發生火災時供人員臨時避難使用的樓層）、設備層（指專用于布置機電設備等的樓層）或者設備間（指在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所）等結構部分。
（3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均屬于約定共有部分，包括其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，本條第一款第二項系一兜底性條款。
（4）建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應歸業主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規劃之外修建的車位獲得的收益。
（5）《物權法》第73條規定的“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施”不包括小區的會所，會所應屬于開發商所有的專有部分。
（6）關于樓頂平臺的權屬問題，最高院的傾向性意見認為，一般情況下，應將樓頂平臺推定為法定共有部分，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定，將規劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業主才能到達樓頂平臺，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺，認定為該特定房屋（即頂樓）的組成部分。
（7）建筑區劃內的建設用地使用權由業主共有，但以下情形例外：a.在小區內的某一整棟建筑物屬于特定業主所有的情況下，該棟建筑物的規劃占地的建設用地使用權屬于該特定業主；b.小區內的城鎮公共道路占地；c.小區內的城鎮公共綠地占地。
第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
【解讀】（1）盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業主共有，但居民住宅小區的業主對與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權利。這一權利是業主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以營利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害其他業主的共同利益。業主對與其緊密相連的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業主的權益。
（2）單個業主不得以營利為目的使用共有部分，如頂樓業主不得以營利為目的使用樓頂，通過做廣告或者經營樓頂的方式營利。
（3）單個業主對共有部分進行合理利用，前提是不得違反法律、法規、管理規約或者損害他人合法權益，否則就屬于侵權。前述管理規約是指業主大會依據法定程序通過的對業主具有拘束力的關于共同事務和共有財產的管理問題的具體規則，管理規約在性質上屬于一種共同行為，是各業主對共同事項一致的意思表示，是業主自治的產物。這里的管理規約不包括業主大會或者業主委員會的決定。
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
【解讀】《物權法》第74條第1款規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。何謂“業主的需要”，應從以下三個層面理解：（1）業主的需要，在時間上應當是合理的，并非業主任何時候需要車位、車庫，開發商都應滿足；（2）業主的需要在數量上也應當合理，是基本的停車需要，如一個業主有三輛車，此時開發商無需全部滿足其需求；（3）業主的需要，還應當理解為全體業主的需要，或者說最廣大業主的需要，而不能是個別業主的需要。
“應當首先滿足業主的需要”，屬于強制性規定，而且是效力性強制性規定，如果開發商違反了該規定出賣或者出租車位、車庫，有利害關系的業主有權請求法院宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關系。
所謂配置比例，是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過1：1，基本能夠滿足一套房屋一個車位、車庫的需求。對開發商而言，在有剩余車位、車庫的情況下，最好以短期租賃的方式出租給小區業主之外的第三人，最好不要出賣給業主以外的第三人，否則，該處分行為極有可能被確認為無效，善意第三人有權要求開發商賠償其信賴利益的損失。
第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
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