[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱33935次
【解讀】《物權法》第74條第3款規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這種車位系建筑區域規劃之外的、已履行相關批準手續后合乎規定條件前提下而增設形成，主要可分為三種：
（1）建設單位在完成初始規劃后在尚未對外銷售房屋的情況下增設的車位，如果建設單位能夠舉證證明增設車位的成本未計入房屋的銷售價格中，而且增設車位的相關手續齊全，開發商有權通過出售、附贈或者出租等方式約定車位歸屬問題；反之，應認定為業主共有。
（2）建設單位在對房屋已經進行銷售過程中又增設的車位，此時車位歸屬的認定同前一種情形。
（3）建設單位銷售完畢，在業主入住后由物業服務企業出面增設的車位，應認定為業主共有。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
【解讀】《物權法》第76條規定了七項業主共同決定的重大事項，其中第七項為兜底條款即“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，本條明確了“其他重大事項”的涵蓋范圍，具體包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定的應由業主共同決定的事項。
第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
【解讀】《物權法》第76條第2款對業主大會表決規則的規定中，提及了“專有部分面積”和“建筑物總面積”的計算標準。“專有部分面積”以登記為準（尚未登記的，以實測面積為準；尚未實測的，以合同約定為準）；“建筑物總面積”按“專有部分面積”的總和計算。以上計算標準僅適用于確定業主大會表決時表決權的表決能力，在涉及建筑物區分所有權的其他糾紛或者商品房買賣合同糾紛時，本條無適用之余地。
此外，業主可以在管理規約或業主大會議事規則中約定不低于《物權法》第76條第2款規定的標準。
第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
【解讀】《物權法》第76條第2款對業主大會表決規則的規定中，提及了“業主人數”和“總人數”的計算標準。“業主人數”以專有部分的數量為準，一個專有部分算一人，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；“總人數”按“業主人數”的總和計算。
在數人共有一專有部分的情況下，夫妻一方未經另一方同一而參加業主大會行使表決權時，應認定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業主大會時提供了相關的產權證書或者其他能夠證明其具有業主身份的文件，并依此行使表決權的，則原則上應認定表決合法有效。
同樣，業主可以在管理規約或業主大會議事規則中約定不低于《物權法》第76條第2款規定的標準。
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
【解讀】《物權法》第77條規定，“住改商”需符合兩個要件：一是遵守法律、法規以及管理規約；二是經有利害關系的業主同意。對于第一個要件，需注意“法規”包括行政法規和地方性法規，并非僅指行政法規。對于第二個要件，有利害關系的業主不存在“少數服從多數”的問題，即只要有一個有利害關系的業主不同意，“住改商”的條件就不具備，本條第二款“將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”的規定亦即此意。
“有利害關系的業主同意”，須以明示的方式表示其同意“住改商”，業主采取回避態度未明確表示同意或不同意，即為不同意，不能以業主不明確表態為由推定其同意“住改商”。
對于公寓項目，分為經營性公寓和公益性公寓。經營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規劃管理中，經營性公寓的規劃用地性質為公共設施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地，酒店型公寓為商業用地。因此，居住型公寓應納入《物權法》第77條及本條的適用范圍。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
【解讀】《物權法》第77條規定，“……業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意”。本條明確規定“有利害關系的業主”有兩種：一是與“住改商”房屋同在一棟建筑物內的其他業主，只要能提供擁有本東建筑物專有部分產權的證據，就足以證明其有利害關系，無需提供其他證據；二是與“住改商”房屋同在一個建筑區劃內，但不在同一棟建筑物內的業主，此等業主需舉證證明“有利害關系”的事實，包括有損害發生或可能發生、損害與“住改商”行為之間有因果關系，至于被損害的權利內容，可以使其生活環境的惡化、生活質量的下降乃至房屋價值的貶損等。
第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
【解讀】《物權法》第78條第2款規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
業主行使撤銷權的事由，一為實體權益受侵害，即業主基于建筑物區分所有權享有的合法權利受到業主大會或者業主委員會決定的侵害；二為程序權益受侵害，即業主大會或者業主委員會作出的決定的內容雖未侵害區分所有權人的合法權益，但該決定卻逾越了法定或約定的權限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規的強制性規定。
業主撤銷權性質上應屬于形成權，其行使應受除斥期間的限制，本條規定業主撤銷權的行使期限為業主知道或者應當知道業主大會或業主委員會作出之日起一年內。
關于業主撤銷權之訴的訴訟主體，原告應為合法權益受到侵害的業主（含準業主），且限于在業主大會以及業主委員會投票表決過程中明確表示反對的業主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業主不得提起撤銷之訴。適格被告為業主委員會。
業主大會或者業主委員會的決定被法院撤銷后，業主大會或業主委員會依據該決定與其他民事主體實施的法律行為歸于無效，善意相對人有權請求業主委員會賠償其信賴利益損失。
第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
【解讀】本條系對業主知情權的規定。
《物權法》對業主知情權未作明確規定，所謂業主知情權，是指業主了解建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。業主知情權的權利主體和義務主體視知情權的具體內容不同而不同，具體而言：
（1）關于維修資金，在業主大會成立之前，維修資金的代管單位是物業所在地建設房地產主管部門；在業主大會成立之后，代管單位將把維修資金劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會，相應的管理單位由業主大會決定。
（2）管理規約以及業主大會議事規則通常由業主委員會保管，相應知情權的義務主體為業主委員會；就業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄而言，知情權的義務主體為業主大會或業主委員會。
（3）關于物業服務合同、共有部分的使用和收益情況的知情權，義務主體是物業服務企業。
（4）關于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的知情權，義務主體是建設單位或者包銷人。
（5）關于其他應向業主公開的情況和資料的義務主體視資料的保管主體而定。
業主知情權的主要行使方式表現為業主的查閱權，業主可以通過攝像、錄影或者其他技術手段進行復制，相關義務主體負有協助義務，如果業主的合理查詢請求被相關義務主體無理拒絕，業主可以向法院申請強制查閱。
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
【解讀】業主共有權，指業主依據法律、合同以及業主公約等，對區分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益及處分的權利。
實踐中，侵害業主共用部分情形一般包括：（1）建設單位侵害業主共有權：a.建設單位在物業服務管理過程中可能發生的侵權行為，比如開發商在項目前期宣傳中，承諾低容積率，待前期預售目標實現后，再申請調高容積率、減少綠化面積等；b.建設單位在物業服務管理企業設立初期可能的侵權行為：比如將物業服務管理工作委托給自己的關聯公司，擅自將共有部分出租營利。（2）住戶侵害業主共有權：a.業主侵害其他業主共有權，如在公共走廊堆放雜物、破壞綠化等；b.物業使用人侵害業主共有權。（3）物業服務管理企業侵害業主共有權。現實生活中，不少物業服務管理企業將服務者的角色轉變為管理者的角色，對共有部分素以處置、收取設置費和使用費等，將業主的權利排除在外，限制業主行使共有權，挪用共有部分維修資金等，這些行為都是嚴重侵害業主共有權的行為。
對于侵害業主共有權的行為，權利人一般可以要求侵權人承擔如下責任：（1）停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀，此時，權利人無需證明對方已給其造成了實際損失，只需證明對方行為給其造成了妨害即可，妨害既可能是現實面臨的，也可以是將來可能發生的；（2）賠償損失，物業服務企業對某個或某一部分業主造成共有權滅失、毀損等損害后果時，業主可以要求損害賠償。
關于擅自經營所得收入，建設單位或物業服務企業通常會主張該收入已經全部投入到物業服務管理費用中，而業主則認為該收入被建設單位等占有，為此，本條規定權利人請求返還擅自經營收益時，應扣除合理成本，但行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
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