[ 張生貴 ]——(2010-5-30) / 已閱11992次
公函能否確認(rèn)承租回購(gòu)協(xié)議的法律效力
張生貴
一起涉及拆遷補(bǔ)償款分配的民事案件，庭審結(jié)束后的一年時(shí)間，突然出現(xiàn)八份由中辦某局加蓋公章的函件，對(duì)已發(fā)生拆遷一年多的公房，反復(fù)給戶口遷出拆遷房三十多年、未在拆遷房居住、早年享受國(guó)家房改政策并取得房權(quán)的離休人員具函確認(rèn)承租協(xié)議的效力，被其確認(rèn)有效的承租協(xié)議中的一方當(dāng)事人已去逝十年，被其確認(rèn)無(wú)效的承租方卻居住三十年并一直繳納房租，在客觀事實(shí)與主觀確認(rèn)之間，究竟該如何認(rèn)定相互矛盾的協(xié)議效力？黨政機(jī)關(guān)為承租協(xié)議的一方當(dāng)事人時(shí)，是否有權(quán)對(duì)已經(jīng)履行完畢的協(xié)議和已經(jīng)拆遷滅失的公房協(xié)議再行撤銷或認(rèn)定無(wú)效？
一、案起拆遷：
2009年3月8日北京西長(zhǎng)安街道路拓寬工程進(jìn)入啟動(dòng)程序，位于雙柵欄胡同2號(hào)院的居民戶面臨拆遷，為確保此項(xiàng)工程的順利進(jìn)展，西城區(qū)成立了西長(zhǎng)安街道路拓寬及特殊用地拆遷指揮部，被列入拆遷范圍的居民戶接到拆遷公告，楊軍是其中的一位普通住戶。此次要拆遷的是楊軍承租的公有住房，楊軍一家人對(duì)政府的道路拓寬工程給予大力支持，積極配合指揮部工作人員入戶測(cè)量，評(píng)估定價(jià)，盼望著拆遷后早一些改善居住條件，楊軍一家在此居住了三十多年，低矮潮濕的平房生活極不方便，楊軍是下崗員工，在房?jī)r(jià)畸高的京城根本無(wú)力購(gòu)房，只能擠在四十平米的小房里，無(wú)論冰冷嚴(yán)寒的冬天還是烈日炎炎的夏日，在一天天的日起日落中熬過(guò)艱苦的日子，相信凡是住過(guò)六十年代的破舊平房的家庭，都會(huì)對(duì)居住老舊平房有著難以言表的感受，此次拆遷將帶給楊軍些許希望。
根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法，北京市人民政府住房制度改革文件規(guī)定，承租的公有住房如果遇到拆遷的，公房管理部門必須先行房改，承租人有權(quán)以成本價(jià)回購(gòu)房屋，回購(gòu)后承租人以被拆遷人的地位辦理拆遷被償安置手續(xù)。2009年3月10日楊軍同原央產(chǎn)房管理單位中共中央辦公廳警衛(wèi)局訂立了《購(gòu)買單位住宅平房協(xié)議書》，2009年4月19日楊軍持有此合同與西城區(qū)西長(zhǎng)安街拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，各項(xiàng)手續(xù)都辦結(jié)后，正當(dāng)楊軍申領(lǐng)發(fā)放拆遷補(bǔ)償款之際，楊軍的前夫劉某的母親與妹妹得知拆遷可以得到一筆拆遷款之事，隨向拆遷指揮部提出質(zhì)疑，要求將拆遷款發(fā)放給他們，拆遷指揮部隨中止了給楊軍放款的程序，審核楊軍的居住與承租事實(shí)，楊軍向指揮部提交了全部的合法材料，不料楊軍的前夫劉某的母親與妹妹也向指揮部提交了相關(guān)材料，這些材料是其事后為取得拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)辦的，拆遷指揮部遇到了少有的難題，同一處被拆遷房，擺在工作人員面前的有完全不同的兩種情況，一是2009年3月10日原公房管理單位與楊軍訂立的回購(gòu)協(xié)議，二是2009年4月20日原公房管理單位又就同一處房屋與劉母訂立的回購(gòu)協(xié)議，面對(duì)完全相左的兩份回購(gòu)協(xié)議，依法只能選擇一個(gè)，爭(zhēng)奪拆遷款的家庭矛盾由此拉開(kāi)。
二、誰(shuí)是真主：
不管爭(zhēng)議何時(shí)發(fā)生，也不問(wèn)爭(zhēng)議包含多少?gòu)?fù)雜因素，拆遷指揮部依法只能選擇和確定一個(gè)回購(gòu)人，并向其核發(fā)拆遷補(bǔ)償款。
經(jīng)過(guò)拆遷指揮部的認(rèn)真分析判斷，依據(jù)北京市房改政策規(guī)定，最終確定楊軍為唯一被拆遷人，經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)單位征求意見(jiàn)，原產(chǎn)權(quán)單位出具文件撤銷了其與劉母之間的回購(gòu)協(xié)議，拆遷指揮部將拆遷款發(fā)給了楊軍，事宜至此，似乎該畫上句號(hào)，難料后來(lái)發(fā)生的事件更為復(fù)雜化。
三、訴辯交鋒：
2009年5月25日劉母及劉妹一紙?jiān)V狀將楊軍訴向西城區(qū)人民法院，要求楊軍退還拆遷補(bǔ)償款，理由是楊軍無(wú)權(quán)分得拆遷款，劉母是此房的合法承租人，劉妹的戶口在此房?jī)?nèi)，應(yīng)當(dāng)取得拆遷補(bǔ)償款；楊軍提出答辯意見(jiàn)，認(rèn)為原告在訴狀中所述內(nèi)容不是事實(shí)，答辯人是合法的公房承租人，具備法定拆遷補(bǔ)償資格，原告不具備補(bǔ)償安置法定條件，無(wú)權(quán)取得拆遷補(bǔ)償款。
1、答辯人及原告的居住、房產(chǎn)及狀況：
答辯人自1981年同劉某某結(jié)婚后一直居住在雙柵欄胡同2號(hào)，近三十年時(shí)間，戶口于1981年遷入。答辯人曾在北京華奧商廈工作，是一名普通的售貨員，2001年退休，收入微薄，答辯人在工作單位自始至終沒(méi)有得到過(guò)任何關(guān)于住房方面的福利待遇，答辯人的前夫劉某某沒(méi)有穩(wěn)定收入，沒(méi)有享受過(guò)住房福利待遇，劉某某自1978年就一直住在爭(zhēng)議房?jī)?nèi)，在本市沒(méi)有其他住房。答辯人的女兒1983年出生，一直由答辯人供女兒上學(xué)，答辯人還贍養(yǎng)著沒(méi)有任何生活來(lái)源的老母親，生活一直處于困境中。原告劉母是紡織部門的離休干部，1978年就搬離到其丈夫劉父在電子工業(yè)部門的福利房，戶口同時(shí)遷出。劉妹是劉母的女兒，1978年隨父母搬到翠微路居住，戶口一同遷出，婚后一家三口人居住在石景山區(qū)魯谷路的福利房，劉妹自2000年到英國(guó)發(fā)展，開(kāi)辦有自己的私人診所，2001年將兒子也接到英國(guó)定居，經(jīng)濟(jì)條件很好，其戶口在答辯人不知情的情況下于2000年后擅自遷回雙柵欄胡同，此次起訴時(shí)答辯人才得知此事，原告劉妹屬于空掛戶，其主張分配拆遷款沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
2、被拆遷以前爭(zhēng)議房的居住情況：
1978年劉父自本房搬走后承諾將雙柵欄胡同2號(hào)的49、65到69號(hào)房安排兩個(gè)兒子（劉某某、劉弟弟）居住，大兒子劉某某住66、67號(hào)兩間房，二兒子劉弟弟住65、68、69號(hào)三間房，49號(hào)房由兩家共同使用。此后劉某某和劉弟弟都在此房結(jié)婚成家并有了兒女，答辯人是1981年同劉某某結(jié)婚后居住此房的，一直到此房被拆遷，居住近三十年時(shí)間。1982年劉弟弟的兒子出生后，劉弟弟一家三口人就搬到翠微路，1999年劉父病逝，2000年劉弟弟將居住的雙柵欄65、68、69號(hào)房同案外人劉同事置換，由劉同事使用劉弟弟位于雙柵欄65、68、69號(hào)房，劉弟弟換住劉同事位于翠微路3號(hào)院樓，換房后劉同事要求變更承租人，面臨著分戶承租，劉弟弟、劉某某與劉母及家人商量分戶更名，當(dāng)時(shí)家人沒(méi)有任何異議，劉母向劉弟弟提供了劉父的死亡證明和原房屋租賃合同，于2000年5月22日到中央某局辦理了變更承租人手續(xù)，并將49號(hào)、66號(hào)、67號(hào)三間房的承租人變更為劉某某，將65、68、69號(hào)房變更為案外人劉同事，此次拆遷劉同事領(lǐng)取了65、68、69號(hào)房的拆遷款，原告及劉弟弟對(duì)此沒(méi)有提出任何異議。2004年答辯人與劉某某通過(guò)西城區(qū)人民法院訴訟離婚，經(jīng)（2004）西民初字第8119號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)離婚，依據(jù)最高人民法院關(guān)于公房使用權(quán)司法解釋規(guī)定，調(diào)解書第二項(xiàng)內(nèi)容將西城區(qū)雙柵欄胡同2號(hào)三間房（49、66、67）的使用權(quán)確定給答辯人，2004年8月答辯人通過(guò)中央警衛(wèi)局辦理變更承租人手續(xù)，答辯人承租的三間房中的前排66、67號(hào)為里外套間，由答辯人和女兒居住，后排的49號(hào)房由劉某某居住。自劉某某承租到答辯人承租，其間九年多時(shí)間沒(méi)有人提出過(guò)異議，如果沒(méi)有拆遷的話，答辯人必然會(huì)永久居住，由于發(fā)生拆遷，看到有補(bǔ)償款的利益，原告前來(lái)爭(zhēng)奪補(bǔ)償款，不能得到法律支持。法律規(guī)定拆遷補(bǔ)償款的用途是滿足承租人的房屋被拆后的購(gòu)房保障，以確保承租戶的基本居住條件，而不是讓大伙分掉了事，給被拆遷人留下無(wú)房居住的局面，答辯人領(lǐng)到拆遷補(bǔ)償款后已用于實(shí)際購(gòu)房，如果法院判決分給原告拆遷款，就會(huì)導(dǎo)致答辯人居住三十年的房屋被拆遷而失去安身之處，答辯人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，沒(méi)有能力購(gòu)房，此款是專用于答辯人改善居住條件，原告無(wú)權(quán)分配，原告有自己的住房，拆遷發(fā)生前沒(méi)有在此居住，不具備房屋拆遷條例規(guī)定的安置補(bǔ)償資格，其主張分款缺乏事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)。
2009年3月6號(hào)拆遷方發(fā)布拆遷公告，答辯人依據(jù)規(guī)定陸續(xù)辦理補(bǔ)償手續(xù)，原告爭(zhēng)奪拆遷款引發(fā)爭(zhēng)議，劉母的理由是該房由劉父承租，拆遷款是遺產(chǎn)，由繼承人分配，劉母的說(shuō)法缺乏法律依據(jù)。根據(jù)繼承法規(guī)定，遺產(chǎn)是被繼承人身前遺留的財(cái)產(chǎn)，而拆遷補(bǔ)償款是對(duì)承租的公房拆遷后發(fā)放用于購(gòu)房的款項(xiàng)，公房不是被繼承人的合法財(cái)產(chǎn)，公房拆遷后發(fā)放的補(bǔ)償款也不能被認(rèn)定為遺產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償款專用于承租人購(gòu)房。劉母于1978年就搬離此房，終止了與原產(chǎn)權(quán)單位之間的公房承租關(guān)系。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于房改政策，原有住房實(shí)物分配按照級(jí)別、工齡等條件實(shí)行對(duì)應(yīng)分配，且只能享受一次。原告劉母為離休干部，住房條件已經(jīng)得到國(guó)家妥善安置，并已經(jīng)通過(guò)房改享受了全部待遇，此次再來(lái)爭(zhēng)奪公房拆遷款，其行為實(shí)際上是超標(biāo)超面積超額變相增加待遇，造成住房制度的不公平，違背了國(guó)家監(jiān)察部《關(guān)于制止和糾正城鎮(zhèn)住房制度改革中違紀(jì)違法行為的通知》監(jiān)發(fā)［1998］2號(hào)規(guī)定，據(jù)此，劉母從產(chǎn)權(quán)單位取得的相關(guān)材料被拆遷部門認(rèn)定為不合法而不予執(zhí)行。
此次拆遷由西城區(qū)公安、檢察、法院等多個(gè)部門同時(shí)參與，經(jīng)過(guò)指揮部的認(rèn)真審查，根據(jù)法律規(guī)定確定執(zhí)行與答辯人的拆遷協(xié)議，針對(duì)劉母提供的由產(chǎn)權(quán)單位營(yíng)房科出具的三份材料，拆遷指揮部通過(guò)里查外調(diào)，認(rèn)為劉母的材料不合法，2009年5月7日拆遷部門將拆遷補(bǔ)償款打到答辯人的賬戶，答辯人對(duì)拆遷指揮部的明辨是非的正確決策深表感激，答辯人積極配合順利完成了拆遷工作。拆遷指揮部門根據(jù)承租人為答辯人的實(shí)際情況發(fā)放拆遷款，這是答辯人用于安置晚年居住的唯一保障。
原告劉妹的訴訟請(qǐng)求不能得到支持。劉妹僅有戶口遷入，且劉妹在拆遷發(fā)生時(shí)沒(méi)有在拆遷房?jī)?nèi)居住，不是安置補(bǔ)償對(duì)象。自2003年北京市人民政府對(duì)拆遷條例修正后，戶口不再成為安置補(bǔ)償?shù)臈l件，且劉妹的戶口遷入動(dòng)機(jī)不當(dāng)，未經(jīng)答辯人同意，僅僅是空掛戶口，而且其移居英國(guó)多年，經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)厚，這種情況下同無(wú)房居住的答辯人前來(lái)爭(zhēng)奪拆遷款，其行為違反法律規(guī)定，不應(yīng)得到支持。劉妹屬于居住在國(guó)外的訴訟主體，依據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，其委托書及起訴書的簽名需經(jīng)認(rèn)證程序，答辯人對(duì)其訴狀的簽名及委托書簽名提出異議。
三、輕率行文：
本案業(yè)經(jīng)2009年7月13日、2009年9月20日、2010年4月14日、2010年5月28日四次庭審，依據(jù)民事訴訟法及最高院關(guān)于審限規(guī)定，本案自立到審，至遲應(yīng)在2009年11月份就該作出判決，但法庭遲遲沒(méi)有下達(dá)判決，一年之后的2010年5月再次庭審，究其原因，被告猜測(cè)法庭有意給原告留出時(shí)間搞活動(dòng)，產(chǎn)權(quán)單位第三次又給原告分別出具了四份材料，并加蓋了中辦某局的印章，內(nèi)容都是中辦確認(rèn)與楊軍之間的回購(gòu)協(xié)議無(wú)效并撤銷，法庭專程給原告留足搜證時(shí)間，起的后的一年時(shí)間補(bǔ)提2010年4月9日《關(guān)于對(duì)原西城區(qū)雙柵欄胡同2號(hào)公房的決定》；2010年5月14日《關(guān)于北京房修一物業(yè)管理有限公司歷史沿革的說(shuō)明》；2010年5月14日《關(guān)于對(duì)原西城區(qū)雙柵欄胡同2號(hào)公房的有關(guān)決定》；2010年5月7日便函；此前的2009年4月20日加蓋公章的便函；2009年6月4日 給法院的公函，黨政機(jī)關(guān)的公章橫飛，被告楊軍一時(shí)難以置信，堂堂中辦機(jī)關(guān)，密集時(shí)間內(nèi)給一位普通離休人員連續(xù)出具七八份加蓋公章的文件，楊軍心想很有可能是原告為達(dá)奪款目的私刻公章。
根據(jù)國(guó)家黨政機(jī)關(guān)行文規(guī)則及印章管理辦法，中央級(jí)黨政機(jī)關(guān)不可能也不應(yīng)當(dāng)為公民私權(quán)利益出具公文，可是，原告地地道道地將帶有印章的函件遞交到了法庭，公文一概寫到楊軍與其訂的回購(gòu)協(xié)議無(wú)效，決定撤銷，承認(rèn)與劉母之間訂立的回購(gòu)協(xié)議。
針對(duì)公章滿天飛一事，由于公文里沒(méi)有行文序號(hào)，有可能是私自加蓋，為此，楊軍多次找過(guò)某單位投訴，遞交申請(qǐng)，要求審查出具公文的經(jīng)辦人，查一下是否有主管領(lǐng)導(dǎo)的簽批，查一下有無(wú)公文備件，都未能得到答復(fù)，出于無(wú)奈，提寫此文，呼吁關(guān)注，引起相關(guān)部門的足夠重視。
四、私益公辦：
依據(jù)《合同法》第五十四條及《民法通則》第五十九條規(guī)定，只有人民法院或仲裁機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的訴求，通過(guò)法定才能確認(rèn)協(xié)議的法律效力，其他任何機(jī)關(guān)或個(gè)人均無(wú)權(quán)對(duì)合同的效力做出認(rèn)定。
案中原公房產(chǎn)權(quán)單位或管理單位無(wú)權(quán)就回購(gòu)協(xié)議隨意撤銷或按無(wú)效認(rèn)定，犯了最基本的低級(jí)錯(cuò)誤，房屋已經(jīng)拆遷后，更不可以對(duì)已滅失的房屋再行訂立承租或回購(gòu)協(xié)議。
從時(shí)間要素看，楊軍的回購(gòu)合同發(fā)生時(shí)間為2009年3月10日，2009年5月8日履行完畢并拆遷，事后一年多時(shí)間，產(chǎn)權(quán)管理單位言稱撤銷并另與劉母訂立協(xié)議，近似讓死人復(fù)活一樣；從客觀要素看，楊軍的承租合同是實(shí)際發(fā)生過(guò)的客觀事實(shí)，楊軍一直繳納房租，而劉母的合同僅有形式上的事后補(bǔ)訂，缺乏客觀實(shí)際內(nèi)容，更無(wú)交納租金的行為，法律確認(rèn)的是具有民事法律效力的行為和事實(shí)，并非單一的文字表示。從法律程序上看，如果合同一方擬確定合同無(wú)效或撤銷，必須經(jīng)過(guò)司法程序，通過(guò)訴訟方式，單方宣告行為對(duì)合同另一方不產(chǎn)生法律效力；從處理后果看，原告起訴拆遷款分配糾紛，而原被告訴辯焦點(diǎn)卻是承租公房的資格問(wèn)題，根據(jù)北京市高級(jí)人民法院公房案件的審理紀(jì)要，公房承租資格問(wèn)題，屬于行政爭(zhēng)議，不能在民事程序中解決，原告擬通過(guò)主張承租資格問(wèn)題達(dá)到分割拆遷款的目的，此種訴訟指向違背民事訴訟原則，承租人資格與拆遷款分配是完全不同的兩種法律關(guān)系，前者是公房管理機(jī)關(guān)與適格的承租人之間確定承租關(guān)系的法律行為，后者是拆遷補(bǔ)償款在適格的共居人或共同使用人之間如何分配的問(wèn)題，原告將兩種性質(zhì)不同的法律關(guān)系放在一起解決，不符合一事一訴的司法原則。根據(jù)民法關(guān)于禁反言規(guī)則，任何單位和個(gè)人都不可能對(duì)已經(jīng)實(shí)施完畢的行為推倒重來(lái)。為保障交易安全，法律禁止自我否定；雖然原告可能提交事關(guān)承租回購(gòu)協(xié)議的意見(jiàn)，但本案楊軍從拆遷指揮部取得拆遷款的行為合法，應(yīng)受法律保護(hù)，此前的承租協(xié)議不能對(duì)確已發(fā)生的拆遷行為做出否決。從行政權(quán)角度看，行政機(jī)關(guān)不可以對(duì)公民個(gè)人行為下達(dá)決定或表達(dá)機(jī)關(guān)意志。根據(jù)黨政機(jī)關(guān)行文規(guī)定，出具行政公文，必須由單位法定代表人簽署意見(jiàn)，并根據(jù)備份編寫統(tǒng)一文號(hào)，而原告提交由中央某局出具的公文即缺少行文編號(hào)，也沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)簽署備件，有可能是盜蓋公章，不能代表法人意志。原告提交的所謂八份機(jī)關(guān)函件，不是法律意義上的證據(jù)，僅僅是某些意見(jiàn)和看法，不能成為定案根據(jù)。否則就形同司法認(rèn)可行政機(jī)關(guān)遞條子或司法自愿接受行政干預(yù)。產(chǎn)權(quán)單位或主管部門盡管享有對(duì)承租房的管理權(quán)，但此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)施必須在法律的范圍內(nèi)，并要符合國(guó)務(wù)院關(guān)于房改政策，而不應(yīng)當(dāng)是隨心所欲，中辦某局擅自加章的行為很不嚴(yán)肅。
五、法律視點(diǎn)：
本案即有事實(shí)爭(zhēng)議，又有法律爭(zhēng)議，考慮到案件焦點(diǎn)集中在“拆遷補(bǔ)償款取得資格”、“承租的公有住房拆遷后拆遷補(bǔ)償款的歸屬”以及“拆遷補(bǔ)償款的法律用途”三個(gè)方面，綜合如下。
1、法律規(guī)定公有住宅拆遷補(bǔ)償款具有特殊的性質(zhì)，帶有政策性和居住保障性色彩。楊軍是被拆遷人，拆遷款用于居住安置，原告有住房，并非被拆遷人，無(wú)權(quán)主張拆遷款。
從取得資格條件上看，拆遷條例對(duì)“拆遷人”與“被拆遷人”規(guī)定的很明確，《條例》第四條規(guī)定，“被拆遷人”是房屋所有人；《條例》第三十一條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第四條規(guī)定，本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。第二十八條規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣政府所有并指定有關(guān)單位管理的公有住房的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照本辦法第二十七條規(guī)定給予補(bǔ)償；《辦法》第二十七條規(guī)定，拆遷已購(gòu)公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。《辦法》第三十一條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。第三十二條規(guī)定，被拆遷已購(gòu)公有住房的所有人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人給予提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
本案被告人屬于已拆公有住房的承租人，具備《辦法》及北京市京國(guó)土房管字第【2001】1281號(hào)房改政策規(guī)定的回購(gòu)公有住房的資格條件，通過(guò)回購(gòu)公有住房后成為被拆遷人，據(jù)此獲得拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定。根據(jù)《條例》第二十條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款用于保障被拆遷人基本居住條件，被告用此款購(gòu)買居住房，如果支持原告的主張，勢(shì)必造成被告無(wú)房居住的困境，即違背法律規(guī)定，又成為不穩(wěn)定因素，原告的主張缺乏法律及事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予駁回。
北京市人民政府規(guī)定，能夠獲得拆遷補(bǔ)償款的資格條件限于“在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口”“在拆遷公告發(fā)布之日前實(shí)際居住兩年以上”“拆遷公告日前三年獨(dú)立分戶”“在本市拆遷范圍外沒(méi)有正式住房”四個(gè)條件同時(shí)具備，缺一不可。《北京市拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第十八條規(guī)定，被拆遷人有下列情形之一的，為拆遷范圍內(nèi)另有正式住房，不被列為應(yīng)安置人口，本人或配偶在拆遷范圍外的國(guó)有土地上自有或者按照本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)承租住房的；本案中的各原告均在拆遷范圍外另有正式住房，且居住條件優(yōu)越。參照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（2000年5月22日），拆遷補(bǔ)償款=拆遷補(bǔ)償價(jià)格×原建筑面積+經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)×拆遷補(bǔ)貼面積，其中拆遷補(bǔ)貼面積按下列公式計(jì)算：拆遷補(bǔ)貼面積=原建筑面積×拆遷補(bǔ)償系數(shù)。拆遷補(bǔ)償系數(shù)一般為0.7，按市政府相關(guān)文件規(guī)定，各區(qū)可以決定增加拆遷補(bǔ)償系數(shù)，根據(jù)前款規(guī)定計(jì)算的被拆遷房屋使用人的拆遷補(bǔ)償面積仍不足十五平米，并且符合下列條件的，可以按照十五平米計(jì)算拆遷補(bǔ)貼面積，一是在拆遷范圍外別無(wú)正式住房的；二是在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口并且長(zhǎng)期居住的人口在2人以上的；三是不屬于拆遷公告發(fā)布之日前三年以內(nèi)通過(guò)辦理房屋租賃分戶、析產(chǎn)、交換、贈(zèng)與等手續(xù)新增的戶；《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法》（2000年3月23日）第十條規(guī)定，有下列情形之一的居民，視為在本危改區(qū)以外有正式住房：一是本人或者其配偶在危改區(qū)外國(guó)有土地上自有或承租住房的；二是本人在危改區(qū)范圍外的國(guó)有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的；三是本人或者其配偶在本市近郊區(qū)（朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)）集體土地上自有正式住房的；據(jù)此可見(jiàn)，第一原告的條件不符合取得拆遷補(bǔ)償款的資格，第二、三原告僅有戶口，且沒(méi)有實(shí)際居住、沒(méi)有獨(dú)立分戶，在本市石景山區(qū)另有正式住房，第二、三原告雖然戶口在訴爭(zhēng)已拆遷房屋，但該原告既未與承租人長(zhǎng)期生活在一起，也從未在該房屋居住過(guò)，更未交納過(guò)與房屋承租有關(guān)的任何費(fèi)用（國(guó)務(wù)院針對(duì)拆遷條例的解釋中提到，原條例將戶口作為安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中被一些人所利用，以謀取不正當(dāng)利益，因此2001年新條例取消戶口條件）。被告一即是登記的承租人，依法有權(quán)回購(gòu)原承租的公有住房，以被拆遷人身份取得拆遷補(bǔ)償款，用于購(gòu)買安置房，第二、三被告是多年共同居住家庭成員，是適格的被安置人，各自取得相應(yīng)的補(bǔ)償款，此舉沒(méi)有侵害原告的利益。
2001年11月1日版的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》明確規(guī)定，不再以戶口是否在被拆遷房?jī)?nèi)為補(bǔ)貼面積條件，均改為以評(píng)估價(jià)確定補(bǔ)償款，上述“關(guān)于戶口、實(shí)際居住、別無(wú)住房”的條件是原1998年10月15日版《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的，本案中的拆遷行為發(fā)生在2009年，執(zhí)行的是2001年版《辦法》，因此，對(duì)拆遷補(bǔ)償款取得資格的規(guī)定，無(wú)論是舊版《辦法》的四個(gè)條件，還是新版《辦法》的依商品房?jī)r(jià)格評(píng)估確定，原告都不能得到拆遷補(bǔ)償款。拆遷補(bǔ)償協(xié)議中雖列有被安置人口一欄，主要是因?yàn)椴疬w補(bǔ)償協(xié)議一直使用原有填空式格式條款，根據(jù)同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為拆遷補(bǔ)償款的評(píng)估依據(jù)確定，此欄內(nèi)容在2001年11月1日后已失去原有意義。
2、承租人變更程序符合法律規(guī)定，原告自認(rèn)原已拆遷房經(jīng)家人遷出另居時(shí)，由原承租人及家庭會(huì)議共同確定，分配給被告一家使用。原告事后發(fā)現(xiàn)有拆遷利益時(shí)再回頭主張承租權(quán)，缺乏依據(jù)，本案爭(zhēng)議的是拆遷補(bǔ)償款的取得資格問(wèn)題，原告主張承租人資格系與房管部門的行政爭(zhēng)議，且時(shí)效已過(guò)，不應(yīng)在本案中一并處理。
根據(jù)城市公有住房管理規(guī)定及繼承法相關(guān)規(guī)定，公房承租權(quán)在我國(guó)不作為繼承標(biāo)的，原承租人死亡或遷出時(shí)，由該房具有同一戶籍、共同居住、無(wú)房戶三條件同時(shí)具備的共居人愿意繼續(xù)承租的，與公房管理單位重新簽訂公有住宅租賃合同才能確定承租人地位。被告早年經(jīng)合法程序登記為承租人，其資格條件受法律保護(hù)，原告不具備承租資格，如果原告針對(duì)承租人資格問(wèn)題提出異議，屬于另一法律關(guān)系，且訴訟時(shí)效已過(guò)，原告預(yù)通過(guò)糾正承租資格的方法達(dá)到分得拆遷補(bǔ)償款的訴訟策略缺乏法律依據(jù)及事實(shí)根據(jù)。原告的戶籍自1978年遷出，在本市另有正式住房，第二、三原告事后未經(jīng)被告允許又將戶口遷入，性質(zhì)上屬于空掛戶。根據(jù)2001年2月26日《北京市人民政府給宣武區(qū)人民法院關(guān)于公有房屋承租人變更有關(guān)問(wèn)題答復(fù)的函》，北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號(hào))第12條第5項(xiàng)規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國(guó)家行使公房所有權(quán)職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人，市政府規(guī)范性文件明確了“外遷”和“死亡”是租賃關(guān)系變更的前提條件，即無(wú)論“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形。“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉(zhuǎn)移，應(yīng)符合戶籍管理的有關(guān)規(guī)定。本案中，原告提交的補(bǔ)充證據(jù)（1979年的承租合同及2000年5月份的退房、收房通知單【20004號(hào)】明確記載原承租人于2000年5月22日遷出，并將承租房退回原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位轉(zhuǎn)租給被告一家。如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租住房時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人提出申請(qǐng)，出租方同意后方可變更。
案件中原告起訴狀事實(shí)理由第八行自認(rèn)的事實(shí)“家中住房分配問(wèn)題，一直由劉父決定，子女均在雙柵欄2號(hào)居住過(guò)，后劉父將六間平房中的67、68兩間大房分配給長(zhǎng)子劉某某一家居住，65、66、69、49分配給劉弟弟居住，2009年7月13日劉弟弟當(dāng)庭對(duì)此爭(zhēng)議房產(chǎn)由家庭分配給劉某某的事實(shí)陳述一致。原告劉妹及其家人從未居住過(guò)49號(hào)房屋。1981年起一直由劉某某一家人居住使用，2004年后通過(guò)法院調(diào)解由被告楊軍居住使用，并登記為承租人。根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當(dāng)事人就自己提出的主張應(yīng)當(dāng)向法庭舉證，如負(fù)有責(zé)任的當(dāng)事人不能舉證或舉證不充分的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)于己不利的法律后果。本案中原告主張被告騙取產(chǎn)權(quán)單位為其辦理變更承租人手續(xù)，原告要求確認(rèn)變更承租合同的行為無(wú)效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告是否在拆遷行為發(fā)生時(shí)的2009年屬于同一戶籍的共同居住人，從庭審情況看，原告的戶口自1978年遷出后長(zhǎng)期居住在翠微路3號(hào)，相關(guān)證據(jù)以及原告自認(rèn)的事實(shí)顯示其并非與被告共同居住的成員；第二原告雖然有戶籍在此，但自始至終沒(méi)有在此居住，屬于空掛戶口，無(wú)權(quán)得到拆遷補(bǔ)償款。從司法實(shí)踐看，2009年5月份，北京晚報(bào)曾刊登過(guò)為了拆遷補(bǔ)償款，母女爭(zhēng)進(jìn)法院的案例，西城區(qū)人民法院根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定，認(rèn)定被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人和使用人，被拆遷房屋的使用人應(yīng)當(dāng)具有本市常住戶口，在拆遷范圍內(nèi)按照國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)承租正式住房，并且長(zhǎng)期居住，某女雖然戶籍在拆遷房屋內(nèi)，但并未實(shí)際居住，因此，不屬《辦法》規(guī)定的被拆遷房屋的使用人，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。參照上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》，同住人需要符合哪些條件? 答：與《上海市房屋租賃條例》相關(guān)條款規(guī)定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房人。有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無(wú)權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：1．將本來(lái)享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；2．獲得單位購(gòu)房補(bǔ)貼款后已有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；3．已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。當(dāng)事人協(xié)商一致要求分割公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款的，法院在審理時(shí)，可不考慮分割后各當(dāng)事人所得的補(bǔ)償款能否在市場(chǎng)購(gòu)得房屋；當(dāng)事人對(duì)公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款應(yīng)予以購(gòu)房還是予以分割，意見(jiàn)不一的，法院在審理時(shí)，應(yīng)考慮承租人和共同居住人的購(gòu)房能力。如依據(jù)分得的補(bǔ)償款，確實(shí)無(wú)法在市場(chǎng)購(gòu)得房屋，保證正常生活的，可不予分割。
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