[ 孫可 ]——(2011-8-13) / 已閱19171次
“我”的房屋誰做主？
——《婚姻法解釋（三）》與婚姻糾紛中房屋糾紛案例比較研究
建緯（昆明）律師事務所 孫可、趙航
最高人民法院2011年8月12日上午召開新聞發布會，公布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱“婚姻法解釋（三）”）。婚姻法解釋（三）共十九條，已于2011年7月4日由最高人民法院審判委員會第1525次會議通過，自2011年8月13日起施行。
在婚姻關系糾紛案件中，夫妻一方婚前購買房屋、夫妻之間房屋的贈與以及父母對夫妻購房的出資等涉及房產的問題，在現實中常常因為婚姻這一特殊的人身關系而使得房屋的歸屬和分割成為焦點問題之一。從今天開始施行的婚姻法解釋（三）對這些問題做了明確的規定。本文選取了若干如往的婚姻糾紛中的房屋糾紛案例，對于婚姻法解釋（三）的相關規定進行了比較研究。
一、婚內房屋贈與能否撤銷？
【案例】
李先生婚前購買了兩處房產。2005年年初，李先生與女友閻女士登記結婚，并住進其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主動與妻子簽訂了一份房屋產權轉讓協議，聲明將他婚前所購的一套房產贈與妻子閻某，閻某在受贈人欄內簽了名，但沒有到房產交易部門辦理產權過戶登記手續。2009年5月，兩人因感情破裂，閻某將李先生告上法庭，要求法院判定兩人離婚，并對該套房產作出確認。閻某認為，她與李先生簽訂了房屋轉讓協議，協議上明確載明是李先生無條件地將這套房產贈與了她，因此，該房產是她的個人財產。而李先生卻認為，雖然他與閻某在婚內簽訂了贈與協議，但他們并未到房產交易部門辦理產權過戶登記，房產證上的名字還是他，他有權主張撤銷該贈與合同，他才是房屋真正的主人。
一個是房屋購買人，另一個是持贈與協議的受贈人，房屋到底歸屬于誰？
【判決】
經審理，法院根據《合同法》第187條規定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。”認定沒有辦理產權登記變更手續的，該房產依然未發生物權變動，依然屬于原贈與方個人的財產。法院判決兩人解除婚姻關系，并確認訴爭房屋屬李先生所有，駁回了閻某要求將房屋確認在自己名下的請求。
【評析】
婚姻法解釋（三）第六條：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”
根據《合同法》第一百八十五條、第一百八十六條、一百八十八條的規定，贈與合同是諾成性合同，即只需贈與合同當事人意思表示一致，無需實際交付標的物即可生效的合同。
關于贈與人的撤銷權問題，根據《合同法》相關規定，當事人在簽訂贈與合同后，贈與人享有一定條件下的任意撤銷權和法定撤銷權。
任意撤銷權，是指《合同法》第一百八十六條的規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。”
法定撤銷權，是指《合同法》第一百九十二條的規定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；(二)對贈與人有扶養義務而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。”
由此可見，如果雙方當事人簽訂的贈與合同是具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，那么就等于贈與人自動放棄了任意撤銷權的行使，贈與人應當依照贈與合同履行贈與義務，除非有《合同法》第一百九十二條規定的可撤銷的情形，否則不能無故反悔；如若反悔，受贈人可以起訴至法院，要求繼續履行。此外，《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”，因此，不動產物權變動的原因與結果是有區別的，雖然房屋贈與合同自成立時起生效，房產是否辦理過戶手續不影響贈與合同的效力。但此時受贈人取得的僅僅是債權請求權，即要求履行合同的權利，而房屋的物權變動依然以登記為準。
根據婚姻法解釋（三）的規定，一般情況下，婚前或者婚姻關系存續期間的贈與房屋的協議或合同如果經過公證，贈與人就不能行使任意撤銷權。
二、婚后父母出資買房 房屋是否屬于共同財產？
【案例】
張先生和王女士2004年6月23日登記結婚。2006年兩人看中了位于某市的一處房屋，張先生的父親張某是一家公司的經理，經濟實力頗為雄厚，他出全款為兩人買下了這套房，房屋登記在其兒子張先生名下。2009年，夫妻兩人因為瑣事開始鬧矛盾。2010年8月，王女士起訴到法庭，要求離婚，并分割房屋。張先生同意離婚，但不同意分割房屋。張先生稱，購房款是父親借給自己的，而且房產證的產權人是自己，還在法庭中出示了自己給張某打的借條。李女士卻表示，當時張某是自愿出資給夫妻二人買房的，不是借而是贈與，而且丈夫打借條的事情自己從不知道。雖然房屋產權人是張先生，但該房屋是在二人婚后購置的，應屬于夫妻共同財產。
一個主張是借款，另一個主張是贈與，該出資是否屬于夫妻共同財產？
【判決】
法院經審理認為，張某和張先生是父子關系，張先生向張某出具欠條，未有李女士簽字確認，此筆款不能認定為夫妻共同債務。張某是在兒子結婚后為夫妻購置房屋出資，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“婚姻法解釋（二）”）第二十二條的規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”因張某在出資時并沒有明確是贈與張先生，因此法院認定該出資為對夫妻雙方的贈與，屬于夫妻共同財產，法院支持了王女士的訴訟請求。
【評析】
婚姻法解釋（三）第七條：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”
在實際生活中，父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄，而且按照中國社會的倫理和國情，父母一般也不會與子女簽署書面贈與協議或借款協議。但作為出資人的男方父母或女方父母往往擔心因子女離婚而導致房屋被分割。根據《婚姻法解釋（二）》的規定，父母婚后的房屋出資認為如果沒有明確贈與一方的，則將房屋認定為夫妻共同財產。因此，本案也就據此作出了判決。但不可否認的是，父母為子女購房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解釋（三）》對婚后父母出資為子女買房的財產歸屬做了進一步的明確，即房屋產權登記在出資購房父母子女名下的，視為父母只對自己子女一方的贈與（《中華人民共和國婚姻法》第十八條的規定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：……（三）遺囑或贈與合同中明確只歸夫或妻一方的財產；……”）。由雙方父母出資購買不動產，產權登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有。這一規定更為符合實際情況。
本案如果發生在8月13日之后并且根據新的解釋進行判決，房屋就應當判令屬于張先生的個人財產，王女士無權進行分割。
需要注意的是，婚后父母出資購置不動產認定為子女的個人財產有一個前提條件，即該不動產登記在個人名下。如果登記在夫妻雙方名下，那么仍然屬于夫妻雙方的共同財產。
三、個人婚前貸款買房 婚后夫妻共同還貸 房屋屬于誰？
【案情】
2002年12月30日，文女士與房屋開發公司簽訂買賣合同，購買了一處房屋，并于同日交了首付款50000元，后與銀行簽訂了貸款合同。文女士與劉先生于2003年5月27日結婚，2003年12月3日該房取得了房產證。婚后一直用兩人的共有財產償還貸款。2008年雙方感情產生了隔閡。2009年伊始，雙方多次協商離婚。由于分歧較大，雙方沒有達成協議，2010年文女士向人民法院提起離婚訴訟，要求法院判決兩人離婚，婚生女由自己撫養，劉先生支付撫養費。劉先生對離婚及子女撫養問題沒有異議，但認為雙方共同居住的房屋應屬于夫妻財產，要求進行分割。
婚前購買房屋，婚后取得產權證，房屋是屬于一方的個人財產，還是夫妻共同財產？
【判決】
法院認為，關于房屋是否屬于共同財產的問題，因不動產所有權轉移時間，應以登記為準，雖然該房系文女士婚前購買，但其于婚姻存續期間才取得該房屋的所有權，且劉先生婚后實際償還了部分按揭貸款，所以該房屋應認定為夫妻共同財產，而文女士交納的首付款應認定為婚前個人財產。據此，法院判決準予文女士與劉先生離婚，婚生女由文女士撫養，并根據照顧女方和子女的原則，判決房屋歸文女士所有，該房產生債務由文女士負擔，文女士給付劉先生共同財產房屋的補償費用30萬元。
【評析】
婚姻法解釋（三）第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
我國為成文法國家，因此法官在處理案件時是根據自己對于法律規定的理解進行判決的。而不同的法官對于法律規定的理解必然存在差異。在《婚姻法解釋（三）》出臺前，一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，產權證登記在一方名下的，離婚時房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐不同。例如，本案法官按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，就做出了上述判決。
雖然婚前一方是按揭方式支付房款，但實質上在辦理完畢銀行按揭手續后銀行已向房地產公司一次性支付了剩余購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，婚后獲得房產證只是合同權利的自然轉化。因此，《婚姻法解釋三》首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有，至于雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，在考慮另一方參與還貸的實際情況，由產權方對其作出公平合理的補償。在將按揭房屋認定為一方所有的基礎上，鑒于婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，屬于法律意義上的合同相對人，故離婚后應由其繼續承擔還款義務。這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。
四、丈夫私自處分房產是否有效？
【案情】
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