[ 孫可 ]——(2011-8-13) / 已閱19174次
王先生與羅女士2001年結婚，二人婚后購得一處房產，并分別于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有權證及土地使用證。2008年9月，王先生與陳某簽訂了購房協議書，王某將此房以60萬元的價格出售給陳某，雙方約定了付款方式及辦理房屋所有權證及土地使用證等變更登記手續的日期及費用的承擔，但羅女士未簽字，也不在場。協議簽訂后，陳某分兩次付給王先生購房款，但房屋一直未交付。羅女士知道王先生賣房后，提出了異議，導致雙方發生糾紛，使協議未能繼續履行。2010年10月，陳某一紙訴狀將王先生告上法庭，要求王先生繼續履行協議。后羅女士以有獨立請求權的第三人身份參加訴訟，要求法院確認該購房協議無效。
一方主張繼續履行，一方主張合同無效，購房協議是否有效？
【判決】
法院審理后認為，陳某、王先生及羅女士訴爭之房屋為王先生和羅女士共同共有，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，應為無效。法院遂判決陳某和王先生所簽訂的購房協議無效，王先生返還陳某所付房款60元及相應利息。
【評析】
婚姻法解釋（三）第十一條：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”
根據《婚姻法》第十七條規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”《房地產管理法》 第三十八條規定：“共有房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。”因此，若夫妻一方明知所處分的房屋為夫妻共同財產，在未征得共有人同意的情況下擅自處分該房屋，事后也未征得共有人的追認，其處分行為應為無效。民事行為被確認無效后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。
但2007年開始施行的《物權法》第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”因此，此次婚姻法解釋（三）與《物權法》的規定相銜接，更加注重保護善意購買第三人的利益，即第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方以未經同意出售房屋、主張追回該房屋的，人民法院不予支持。而對于保護夫妻另一方的利益，婚姻法解釋（三）規定在離婚時另一方可以追討，有權請求賠償損失。
五、以父母名義購買的房改房屬于誰？
【案情】
孫先生與蘭女士婚后一直居住在孫先生父親位于市內的福利房里。1997年孫父單位進行房屋改革，孫先生夫妻兩人不是該單位職工，便出資3萬元，以孫父名義購買了該房的產權。后來孫先生因想出國深造，夫妻雙方協商離婚。在財產分割上，蘭女士提出，該房是夫妻共同財產，因房產現已升值至30萬元左右，她要孫先生支付15萬元補償費。孫先生則認為，該房仍在其父名下，離婚時不應分割。隨后，蘭女士向法院提出了離婚，要求分割房屋。
一方認為屬于夫妻共同財產，一方認為屬于父親個人財產，房屋歸誰所有？
【判決】
法院經審理后認定，我國實行不動產物權的登記公示主義，在一般情況下，房屋產權登記在誰的名下，該房屋的產權歸誰所有，除非其他人能提出相反證據足以推翻這種推定。即以一方父母名義購買的房改房已經過戶到夫妻雙方或一方名下的、符合上市交易條件且與父母簽有書面的委托購買合同、雖然沒有書面的委托購買合同但父母承認委托購買的事實的。但蘭女士并未提出相關證據，因此不能主張房屋所有權，只能對出資主張返還，對返還的出資進行分割。法院駁回了蘭女士的訴訟請求。
【評析】
《婚姻法解釋（三）》第十二條：“婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。”
房改房是帶有福利性質的政策房，與人身關系緊密相連，購買房改房的職工通常享受了工齡折扣、付款折扣及稅收等方面的優惠，因此與普通商品房相比其產權規定的更加嚴格。同時根據我國《物權法》的規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”也就是說，如果結婚后以父母的名義買房，按照我國法律的規定，該房屋就屬于父母的財產。在離婚時購買房屋的出資，將作為夫妻雙方共同債權向父母主張權利，但不得對房屋進行分割。
另外，需要注意的是，如果是按揭貸款出資的話，根據法律的規定，婚姻關系存續期間夫妻對外所欠債務，即使是一方以個人名義所負債務，離婚時亦應當由雙方共同償還。除非一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明夫妻對于婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有，第三人也知道該約定的，此時才可以確定由負債一方的財產進行清償。否則，對上述債務雙方負連帶責任，應共同償還，不因離婚而免除。
此次《婚姻法解釋（三）》在充分尊重我國實際和人民群眾關心的問題的基礎上，對婚姻關系糾紛中涉及房屋分割及歸屬的焦點問題進行了進一步的明確，可以更好地維護各方當事人的合法權益，對今后的司法實踐工作具有積極意義。
二〇一一年八月十三日
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