[ 韓世遠(yuǎn) ]——(2012-1-5) / 已閱35145次
韓世遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授，博士生導(dǎo)師
關(guān)鍵詞: 物的瑕疵；權(quán)利瑕疵；意思表示瑕疵；租賃合同
內(nèi)容提要: 租賃標(biāo)的使用存在公法限制，構(gòu)成瑕疵；其救濟(jì)路徑除依瑕疵擔(dān)保主張違約責(zé)任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大誤解或者欺詐)主張撤銷合同的可能；兩種救濟(jì)路徑可由當(dāng)事人選擇。由于權(quán)利瑕疵與物的瑕疵在我國(guó)法中的構(gòu)成要件及法律后果均有差異，故對(duì)于兩類瑕疵進(jìn)行區(qū)分，仍有實(shí)際需要。中國(guó)合同法在統(tǒng)合瑕疵擔(dān)保與違約責(zé)任的道路上，仍有必要百尺竿頭、更進(jìn)一步。權(quán)利瑕疵與物的瑕疵在此處的區(qū)分，并無(wú)“標(biāo)準(zhǔn)答案”；我國(guó)實(shí)務(wù)以標(biāo)的物受公法限制為一種物的瑕疵，值得贊同。檢驗(yàn)通知義務(wù)屬于不真正義務(wù)，檢驗(yàn)期間屬于除斥期間。瑕疵擔(dān)保義務(wù)屬于主給付義務(wù)的內(nèi)容，在其違反具有重大性而使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)場(chǎng)合，可以發(fā)生解除權(quán)。減價(jià)責(zé)任的適用通常因當(dāng)事人行使減價(jià)權(quán)而引出，惟亦不妨裁判者不經(jīng)當(dāng)事人主張而適用減價(jià)責(zé)任。減價(jià)責(zé)任雖系物的瑕疵場(chǎng)合的法律后果，在權(quán)利瑕疵場(chǎng)合，亦有類推適用的余地。
引言
甲出租其房屋給乙，以為辦公之用。乙承租后發(fā)現(xiàn)，因房屋的原因而無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，致乙租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)合同履行遭遇障礙，就此得提出如下問(wèn)題:(1)租賃合同效力問(wèn)題，申言之，此時(shí)的租賃合同是否基于重大誤解抑或欺詐而可撤銷？(2)如果合同有效，則租賃物是否存在瑕疵?若有瑕疵，則此瑕疵究屬權(quán)利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主張解除合同?(4)如果允許解除，則承租人使用期間的租金應(yīng)否全額支付?此一看似簡(jiǎn)單的設(shè)例，其實(shí)涉及若干合同法基本理論問(wèn)題。本文以幾則實(shí)務(wù)裁判為素材，作具體分析。
一、我國(guó)的裁判例
(一)據(jù)以研究的案例(以下簡(jiǎn)稱“案例一”)[1]
1．案情
2006年12月15日，申請(qǐng)人(承租人)與被申請(qǐng)人(出租人)簽訂房屋租賃合同，約定被申請(qǐng)人將其所有的某寫(xiě)字樓某室出租給申請(qǐng)人，作辦公使用而不作任何其它用途；租金每月為人民幣52140元；租賃保證金若干元。締約后，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付了保證金，并對(duì)租賃場(chǎng)所進(jìn)行了裝修。2007年7月，申請(qǐng)人以該租賃場(chǎng)地為營(yíng)業(yè)地，辦理北京分公司工商注冊(cè)，被北京市工商局拒絕頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，合同雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議，協(xié)商未果，提起仲裁。
申請(qǐng)人稱，北京市工商局拒絕頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，理由是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(建住房(2006)171號(hào))，被申請(qǐng)人作為外國(guó)公司，無(wú)權(quán)將自有房產(chǎn)出租給申請(qǐng)人，因此申請(qǐng)人不能將租賃場(chǎng)所注冊(cè)為分公司的辦公地址。故該租賃場(chǎng)所存在權(quán)利瑕疵。申請(qǐng)人委托律師于2008年4月7日向被申請(qǐng)人發(fā)出律師函，告知因被申請(qǐng)人嚴(yán)重違反租賃合同第7條的保證義務(wù)，提出解除租賃合同。申請(qǐng)人請(qǐng)求仲裁庭確認(rèn)租賃合同已于被申請(qǐng)人收到律師函之日起解除，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)歸還保證金。根據(jù)租賃合同的約定和《合同法》第97條的規(guī)定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償申請(qǐng)人的相關(guān)損失，包括租金、裝修費(fèi)用和延期設(shè)立北京分公司的損失，并賠償申請(qǐng)人前期律師費(fèi)用。
被申請(qǐng)人辯稱，雙方簽署合同時(shí)，被申請(qǐng)人從未承諾，雙方訂立的租賃合同中也未規(guī)定，申請(qǐng)人在簽訂合同前亦未曾提出需要將承租場(chǎng)所用于工商注冊(cè)登記并以營(yíng)利性目的進(jìn)行使用。另自2007年7月1日起，申請(qǐng)人未向被申請(qǐng)人支付過(guò)任何租金，已構(gòu)成違約。故此，被申請(qǐng)人認(rèn)為，在既無(wú)合同約定也無(wú)法律規(guī)定的情形下，申請(qǐng)人單方提出解除合同，要求被申請(qǐng)人歸還其保證金，缺乏合同及法律依據(jù)，其請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。被申請(qǐng)人認(rèn)為申請(qǐng)人的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，給被申請(qǐng)人造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。被申請(qǐng)人提出反請(qǐng)求，要求裁決解除合同；申請(qǐng)人支付合同解除前的房屋租金；申請(qǐng)人按合同約定支付延遲支付房屋租金的違約金至實(shí)際支付之日止；申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付未履行完畢租期的應(yīng)交租金損失；申請(qǐng)人將訴爭(zhēng)房屋于仲裁裁決下達(dá)之日起10日內(nèi)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)因此發(fā)生的全部費(fèi)用；申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付律師代理費(fèi)及仲裁費(fèi)。
2．仲裁庭意見(jiàn)(裁判要旨)
經(jīng)審理查明，申請(qǐng)人承租房屋后在辦理工商登記過(guò)程中被工商登記機(jī)關(guān)拒絕，原因是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(建住房(2006)171號(hào)，以下簡(jiǎn)稱171號(hào)文)和北京市建委聯(lián)合其他五部門(mén)下發(fā)的《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》(以下簡(jiǎn)稱“北京通知”)，境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的房屋只能自用，北京市工商部門(mén)不再為境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人所購(gòu)置的非自用房屋進(jìn)行工商注冊(cè)登記。本案被申請(qǐng)人即屬于前述意見(jiàn)和通知中的境外機(jī)構(gòu)。申請(qǐng)人主張，在合同第7條1．1款中被申請(qǐng)人承諾其有權(quán)出租房屋，但根據(jù)171號(hào)文，被申請(qǐng)人實(shí)際無(wú)權(quán)出租。仲裁庭認(rèn)為，171號(hào)文及“北京通知”并非法律或行政法規(guī)，在法律、法規(guī)層面，被申請(qǐng)人作為房屋的所有權(quán)人仍具有占有、處分、使用包括出租其房屋的權(quán)利。然而，171號(hào)文和“北京通知”作為一個(gè)事實(shí)，客觀導(dǎo)致了被申請(qǐng)人的房屋不能用于工商登記的后果，即該房屋在使用功能上存在重大限制。庭審中，被申請(qǐng)人承認(rèn)其在簽訂合同之前已知曉其房屋存在不能用于工商登記的限制。仲裁庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人作為房屋所有人、出租人，對(duì)其出租標(biāo)的物在功能上的特別限制負(fù)有告知義務(wù)，尤其是這種房屋使用功能上的限制不是樓宇的共性問(wèn)題所致，而是由于被申請(qǐng)人自身主體的特殊性所造成。出租人即被申請(qǐng)人在這種情況下更應(yīng)明示告知承租人即申請(qǐng)人。
當(dāng)然，仲裁庭也注意到申請(qǐng)人作為出租人亦負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)事先了解將承租房屋的功能狀況。但是，仲裁庭認(rèn)為，在本案的情形之下，相比申請(qǐng)人的注意義務(wù)，被申請(qǐng)人所負(fù)告知義務(wù)更為主要。換言之，并不能因?yàn)樯暾?qǐng)人負(fù)有合理注意義務(wù)就免除被申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)的告知義務(wù)。
鑒于爭(zhēng)議的租賃房屋不能用于工商登記的客觀事實(shí)以及被申請(qǐng)人在履行告知義務(wù)上的瑕疵，仲裁庭認(rèn)為被申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)本案爭(zhēng)議承擔(dān)主要責(zé)任。
由于前已認(rèn)定被申請(qǐng)人出租的房屋不能用于工商登記屬于違約行為，因此，申請(qǐng)人要求解除合同符合《合同法》第94條第4項(xiàng)的規(guī)定。本案現(xiàn)有證據(jù)表明，被申請(qǐng)人于2008年4月9日確認(rèn)收到申請(qǐng)人解除合同的通知，據(jù)此，仲裁庭認(rèn)定本案租賃合同已于2008年4月9日解除。
申請(qǐng)人在本案中主張被申請(qǐng)人應(yīng)退還其已支付的全部租金，被申請(qǐng)人則要求申請(qǐng)人應(yīng)按合同約定的數(shù)額向其支付全部租金。仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的主張均不能成立。一方面，雖然被申請(qǐng)人的房屋不能用于工商登記，但是仍可以滿足其他日常辦公所用，申請(qǐng)人自租賃房屋裝修完畢后一直實(shí)際使用租賃房屋，至2007年7月才發(fā)現(xiàn)該房屋不能用于工商登記，又繼續(xù)使用至2008年4月7日才要求解除合同，客觀上申請(qǐng)人已占有使用該房屋一年多，如不向被申請(qǐng)人支付任何租金將有失公允。另一方面，由于該房屋不能用于工商登記，對(duì)申請(qǐng)人而言，該房屋的使用價(jià)值必然有較大減損，并且因此導(dǎo)致申請(qǐng)人不得不提前解除合同，又會(huì)給申請(qǐng)人造成其他額外損失，因此，要求申請(qǐng)人按合同約定的金額向被申請(qǐng)人支付租金，同樣是不公平的。經(jīng)綜合考慮本案情況，仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人按合同約定的租金的一半向被申請(qǐng)人支付租金是合理的。
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