[ 李儉 ]——(2012-11-27) / 已閱10667次
第四部分：公攤面積
第33條、定義：可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)并具有一定功能的建筑面積部分。
第34條、基本原則：此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)中存有相連結(jié)的部分并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。
第35條、分?jǐn)倶?gòu)成：公共門廳、電(樓)梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務(wù)的其他設(shè)備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
第36條、出賣人應(yīng)在商品房銷售合同的附圖中清楚表明公攤的位置、有關(guān)數(shù)據(jù)，以便買受人能夠充分了解公攤面積的分布、數(shù)量、功能等情況。
第五部分：測(cè)量爭(zhēng)議
第37條、當(dāng)買受人對(duì)公共面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事實(shí)不符，則可以通知出賣人到場(chǎng)進(jìn)行共同測(cè)量，出賣人得知通知后應(yīng)按時(shí)到場(chǎng)；拒不到場(chǎng)的，買受人即可自行進(jìn)行測(cè)量。
第38條、買受人入住前有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行測(cè)量，如果測(cè)量結(jié)果與出賣人提供的測(cè)量結(jié)果有差異，則雙方有權(quán)提請(qǐng)法院或者有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行最終決定；在此以前買受人有權(quán)先行入住，并且根據(jù)最有益于買受人測(cè)量的結(jié)果支付相關(guān)費(fèi)用。
第39條、出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人入住時(shí)提供管道壓力測(cè)試數(shù)據(jù)，并保證管道不會(huì)出現(xiàn)任何泄露；如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄露，導(dǎo)致買受人的裝飾裝修家具損壞的，如果買受人不能證明自己沒(méi)有責(zé)任，則出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，以補(bǔ)償買受人在選擇裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)施工所支付的費(fèi)用與耗費(fèi)的時(shí)間。如液體或氣體的泄露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應(yīng)當(dāng)同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。
第六部分：電梯使用
第40條、本單元共配有電梯_____部，型號(hào)為_____，額定載重量不得低于1000公斤，每部電梯服務(wù)住戶數(shù)量不得超過(guò)_____戶，電梯終生保修，買受人可以24小時(shí)使用電梯，并可以到達(dá)其商品房所處層樓。一旦電梯發(fā)生故障，出賣人應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)負(fù)責(zé)及時(shí)修復(fù)，在維修同時(shí)，出賣人必須保證至少有一部電梯可以正常工作，以保證買受人正常的生活不受影響。
第七部分：室內(nèi)環(huán)境
第41條、日照時(shí)間：考慮到采光系決定房屋價(jià)格的重要構(gòu)成內(nèi)容，出賣人承諾房屋全年在日照時(shí)間最短的一天(冬至日)，其窗戶能夠接受的滿窗日照時(shí)間為6小時(shí)以上，如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人拒不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第42條、室內(nèi)保溫：考慮到房屋保溫情況將對(duì)買受人的生活質(zhì)量有重要影響，出賣人承諾室內(nèi)保溫不低于國(guó)家對(duì)商品房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求，出賣人應(yīng)提供具體的數(shù)據(jù)；如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第43條、房屋隔熱：考慮到房屋隔熱情況將對(duì)買受人的生活質(zhì)量有重要影響，出賣人承諾外墻隔熱不低于政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求，具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù)；如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第44條、噪聲隔音：考慮到室內(nèi)噪聲隔音將對(duì)買受人的身心健康有重要影響，出賣人承諾墻體隔聲情況不低于政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求，具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù)；如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第45條、電磁輻射：考慮到室內(nèi)外電磁輻射可能嚴(yán)重影響買受人的身體健康，出賣人承諾不低于政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求，具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù)；如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第八部分：室外環(huán)境與綠化
第46條、樓間距：出賣人保證其所售房屋之間的樓間距系數(shù)不得小于1.8，以保證買受人所購(gòu)商品房之室內(nèi)的能夠直接被陽(yáng)光所照射及有充足的空間享受綠化和通風(fēng)等，否則，若出賣人隨意減少樓間距或改變?cè)O(shè)計(jì)損害買受人利益的，買受人有權(quán)要求退房并要求出賣人為此向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)3-5%的賠償金。
第47條、出賣人應(yīng)當(dāng)保證本商品房周圍_____米以內(nèi)不設(shè)置公共垃圾處理場(chǎng)所、污水處理站、公交站等其他設(shè)施，保證與本商品房相連的建筑物中沒(méi)有任何飯店餐飲設(shè)施、洗浴場(chǎng)所等其他可能聲生油污、躁音等污染的設(shè)施，以免使買受人的居住環(huán)境受到不良影響。
第48條、綠化：所謂綠地是處于房屋以外，種植于地面的自然植物，高度不低于50厘米，作為小區(qū)景觀的一部分，綠化的作用在于消除噪聲、凈化空氣、美化環(huán)境等，出賣人必須保證綠化植物壽命不低于10年。
第49條、綠地面積：考慮到綠地面積將對(duì)買受人生活產(chǎn)生重要的影響，出賣人承諾本社區(qū)綠地面積為不低于：_____平方米，綠化率不得低于本市標(biāo)準(zhǔn)，交付時(shí)綠化率的計(jì)算方法為地面綠地面積與總建筑面積之比，房屋交付時(shí)本社區(qū)的綠化率不低于30%；如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一。
第50條、環(huán)保噪聲：出賣人必須保證本商品房周圍沒(méi)有明顯的噪聲源，在敞開門窗的情況下，白天來(lái)自室外的聲音不高于60分貝，夜晚不得高于40分貝，否則，買受人有權(quán)要求出賣人立即對(duì)此進(jìn)行整改，并向買受人按總房?jī)r(jià)每日千分之一的賠償金；若在合理的時(shí)間內(nèi)仍不能解決問(wèn)題，則買受人有權(quán)解除合同要求退房。
第51條、電磁輻射：出賣人承諾不在房屋室外500米內(nèi)及本商品房樓上建造或允許他人建造任何電磁發(fā)射裝置，包括尋呼臺(tái)發(fā)射臺(tái)、移動(dòng)電話發(fā)射臺(tái)、廣播電視轉(zhuǎn)發(fā)臺(tái)或其他有輻射的裝置；如果有此設(shè)施，無(wú)論是否影響人體健康，買受人均有權(quán)解除合同要求退房，出賣人將承擔(dān)違約責(zé)任。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一。
第九部分：房屋交付
第52條、出賣人在確定所售商品房處于適合交付、使用狀態(tài)時(shí)，得向買受人發(fā)出交付及交接的書面通知，在雙方同時(shí)到場(chǎng)的情況下交付鑰匙，并對(duì)商品房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的察看，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)即中止交付，并應(yīng)將問(wèn)題的具體情況記錄在案，一式兩份，由雙方簽字后各執(zhí)一份。出賣人應(yīng)對(duì)此進(jìn)行及時(shí)的修繕、補(bǔ)救，并向買受人按總房?jī)r(jià)每日千分之一支付賠償金。
由于任何出賣人自己的原因造成商品房的延遲交付，出賣人得為此向買受人按每日總房?jī)r(jià)的千分之一支付違約金。
第53條、鑒于商品房質(zhì)量的隱蔽性和專業(yè)性的特點(diǎn)，買受人無(wú)法僅憑外觀立即對(duì)此做出準(zhǔn)確的判斷，出賣人必須保證其所售房屋在五年內(nèi)無(wú)漏水、滲水、裂縫等質(zhì)量瑕疵，保證房屋始終處于適住狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題，出賣人應(yīng)在一周內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，否則，出賣人應(yīng)當(dāng)按總房?jī)r(jià)每日千分之一向買受人支付賠償金。問(wèn)題嚴(yán)重且在十天內(nèi)出賣人無(wú)法修復(fù)的，買受人有權(quán)要求換房或退房，并要求出賣人賠償損失。
第十部分：所有權(quán)證
第54條、出賣人應(yīng)在房屋交付后的一個(gè)月內(nèi)向買受人提供所有辦理房屋所有權(quán)證、土地證所必需的文件、證書等相關(guān)資料，并協(xié)助買受人辦理有關(guān)手續(xù)。若是由于出賣人的原因，買受人房屋交付后90天內(nèi)仍未能取得房屋權(quán)屬證書的，買受人有權(quán)要求出賣人立即解除商品房買賣合同并退還買受人已經(jīng)支付的全部購(gòu)房款，若出賣人以任何借口推遲或拖延退房的，應(yīng)按每日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的賠償金。
第十一部分：契稅
第55條、契稅補(bǔ)差：鑒于我國(guó)當(dāng)前將120平方米（+/-20%即144平方米）以下的住房定義為經(jīng)濟(jì)房，并對(duì)此實(shí)行2%的契稅優(yōu)惠政策，而其他類型商品房的契稅為4%，一旦雙方所簽合同規(guī)定的商品房面積為144平方米以下，而出賣人實(shí)際交付的商品房面積大于144平方米，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)買受人因此而多支付的契稅和其他一切稅費(fèi)。
第十二部分：社區(qū)基本情況
第56條、建設(shè)概況：本社區(qū)總用地面積為：__________，總建筑面積為：__________平方米，其中商品房面積為__________平方米，公用建筑面積為__________平方米，重要指標(biāo)容積率為：__________；出賣人承諾在合同或廣告中所說(shuō)明的公共設(shè)施均可在買受人入住時(shí)投入使用，如果本社區(qū)可能進(jìn)行分期建設(shè)，則前述設(shè)備及設(shè)施均與后期工程無(wú)關(guān)。
第57條、公共設(shè)施：社區(qū)所屬的共用設(shè)施如兒童樂(lè)園、健身設(shè)施等系為社區(qū)居民生活、鍛煉方便而建設(shè)，不得向買受人及其家庭成員收取費(fèi)用。出賣人保證所有設(shè)施必須符合國(guó)家的有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)，出賣人應(yīng)對(duì)其進(jìn)行妥善的管理和保養(yǎng)，保證其功能始終處于能正常使用的狀態(tài)；一旦發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，消除隱患，同時(shí)必須以明示的方式告知使用者在此期間不得使用，否則，出賣人須對(duì)由此給使用人造成的損害承擔(dān)一切相應(yīng)的責(zé)任。
第58條、公共設(shè)施的具體分布：
1， 幼兒園_____個(gè)，面積為_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用時(shí)間：_____年_____月_____日；
2， 小學(xué)_____個(gè)，位置坐落_____________________；中學(xué)_____個(gè)，面積為_____平方米，交付使用時(shí)間：_____年_____月_____日；
3， 醫(yī)院(_____級(jí)_____等)_____個(gè)，面積為_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用時(shí)間：_____年_____月_____日；
4， 停車場(chǎng)_____個(gè)，面積為_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用時(shí)間：_____年_____月_____日；
5， 娛樂(lè)設(shè)施名稱：________，位置坐落_____________________，交付使用時(shí)間：_____年____月____日；
6， 娛樂(lè)設(shè)施名稱：________，位置坐落_____________________，交付使用時(shí)間：_____年____月____日；
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