[ 黃維青 ]——(2014-6-4) / 已閱13881次
①應(yīng)當(dāng)規(guī)定拆遷許可證的合法性。準(zhǔn)許被拆遷人向拆遷管理部門所屬的人民政府提出裁決申請(qǐng)，對(duì)裁決不服的，可以向人民法院提起行政訴訟，也可不經(jīng)申請(qǐng)，直接向人民法院起訴。
②把聽(tīng)證程序由虛變實(shí)。對(duì)《規(guī)程》第7 條所規(guī)定的聽(tīng)證程序，應(yīng)不限“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高”，可將對(duì)房屋拆遷管理部門的法律義務(wù)變?yōu)樯暾?qǐng)的行為，即 “未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的， 被拆遷人提出聽(tīng)證申請(qǐng)的， 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。”
③對(duì)《規(guī)程》第17條進(jìn)行修改。即將“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的”修改為“被拆遷人或者房屋承租人在裁決書(shū)送達(dá)之日起3 個(gè)月內(nèi)既未搬遷，又未向人民法院提起訴訟的”。
（二）政府保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的措施：
1、規(guī)范拆遷主體，正確界定公共利益的性質(zhì)
強(qiáng)制拆遷權(quán)作為政府的強(qiáng)制權(quán)利，只能由政府做出，并且是出于公共利益的需要，因經(jīng)營(yíng)目的而做出的拆遷行為不能啟用國(guó)家的強(qiáng)制力。
2、規(guī)范政府行為，建設(shè)法治和服務(wù)型政府
要強(qiáng)化各級(jí)政府的服務(wù)理念，規(guī)范抽象行政行為和具體行政行為，提高依法行政水平，適當(dāng)挺高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)決杜絕拆遷工作中的不文明現(xiàn)象，將文明執(zhí)法和依法行政結(jié)合起來(lái)，切實(shí)履行好政府的依法執(zhí)政職能。
（三）公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)獲得法律保護(hù)的根本途徑：
1、明確正當(dāng)?shù)姆沙绦?br>
無(wú)論是公益性拆遷還是商業(yè)性拆遷，正當(dāng)?shù)姆沙绦蚨际潜ＷC拆遷合法、公正、有序的必要前提。但因拆遷的目的不同，所適用的法律程序應(yīng)有所不同。公益性拆遷適用的法律程序應(yīng)包括并遵循如下內(nèi)容及順序：
(1) 預(yù)先通告。
(2)政府對(duì)要征收的財(cái)產(chǎn)做出評(píng)估
(3) 向被拆遷人提出拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償價(jià)金的初次要約；被拆遷人可以提出反要約。
(4) 召開(kāi)公開(kāi)的拆遷聽(tīng)證會(huì)。
(5) 如果政府和被拆遷人在補(bǔ)償數(shù)額上無(wú)法達(dá)成協(xié)議，政府應(yīng)將案件送交法院處理。
(6) 法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換。
(7) 雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商， 為和解爭(zhēng)取最后的努力。
(8) 如果雙方不能達(dá)成一致， 將由法庭來(lái)確定“合理的”拆遷補(bǔ)償數(shù)額。
(9) 判決生效后， 政府應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。
商業(yè)性拆遷由其拆遷的目的所決定，其應(yīng)適用的正當(dāng)法律程序的內(nèi)容及順序如下：
(1) 拆遷預(yù)告。
(2) 向被拆遷人提出拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償價(jià)金的初次要約；被拆遷人可以提出反要約。
(3) 拆遷人向被拆遷人說(shuō)明拆遷行為的必要性和合理性。
(4) 在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上雙方達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并進(jìn)行公證。
2、公平的拆遷補(bǔ)償
（1） 補(bǔ)償范圍。
補(bǔ)償范圍應(yīng)包括被拆除的房屋、房屋的附屬物、期限內(nèi)的臨時(shí)建筑物；土地使用權(quán)；被拆遷人其他的利益損失和費(fèi)用，包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，部分預(yù)期利益的損失、房屋的裝修費(fèi)用，與該房地產(chǎn)商譽(yù)有關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)。補(bǔ)償原則上以恢復(fù)被拆遷人被拆遷之前的生產(chǎn)、生活狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，消除拆遷對(duì)權(quán)利人的影響。這樣才能對(duì)被拆遷人的利益提供有效的保護(hù)。
（2）價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，確立了以市場(chǎng)價(jià)格(市場(chǎng)比較法) 為主導(dǎo)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。另外，為了確保對(duì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的公正性，該《意見(jiàn)》中規(guī)定，拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核、自行委托評(píng)估；評(píng)估價(jià)格不一致的，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定；同時(shí)，對(duì)評(píng)估中的弄虛作假規(guī)定了罰則。從而在拆遷補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)制度上形成了有利于被拆遷人的博弈空間。
（3）補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)性與事先補(bǔ)償原則。
房屋拆遷補(bǔ)償不及時(shí)的情況在我國(guó)非常嚴(yán)重。拆遷人往往在還不具有對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁Y力時(shí)，就開(kāi)始拆遷行為，導(dǎo)致被拆遷人長(zhǎng)期得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，對(duì)被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所以，保障補(bǔ)償安置的及時(shí)性也是對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊粋�(gè)基本原則。同時(shí)，為了消除被拆遷人因拆遷所承受的不便，保護(hù)其合法權(quán)益，應(yīng)該在房屋拆遷法律中確立事先補(bǔ)償原則，具體措施是確立銀行對(duì)房屋拆遷中的補(bǔ)償安置款項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的原則，拆遷人必須在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之后、拆遷行為采取之前，將補(bǔ)償安置款項(xiàng)存入銀行專戶，并由被拆遷人直接從銀行支取。
當(dāng)面臨拆遷問(wèn)題時(shí)，直接的分為兩種利益，一種是拆遷人利益，另一個(gè)自然是被拆遷人利益。從拆遷人角度而言，自然是越低成本越好，所以拆遷人計(jì)算拆遷賠償時(shí)，更注重的是被拆遷房屋的成本。從被拆遷人角度而言，自然是越高越好，然而可悲的是這個(gè)“高”只是局限于拆遷所帶來(lái)的損失能否被最高的賠償，而不是利益最大化。盡管是這樣拆遷給被拆遷人帶來(lái)的損失遠(yuǎn)不止房屋的成本，所以利益不統(tǒng)一便成了一個(gè)必然的問(wèn)題。
究竟該以哪種利益標(biāo)準(zhǔn)為賠償標(biāo)準(zhǔn)?
首先以拆遷人(開(kāi)發(fā)商、政府部門)的賠償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，參照房屋地段，結(jié)構(gòu)，材料，新舊，裝修，等一系列因素來(lái)賠償，似乎和情和理，但是這種賠償方式卻給被拆遷人帶來(lái)了巨大的損失。
因?yàn)榉慨a(chǎn)的評(píng)估只針對(duì)房屋本身的價(jià)值進(jìn)行痕量，而沒(méi)有考慮到房屋對(duì)于被拆遷人的價(jià)值，雖然有價(jià)格補(bǔ)差這一項(xiàng)，但是似乎很無(wú)力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能起到真正補(bǔ)償?shù)淖饔�。因�(yàn)樵诓鸪嗽械淖》恳院�，被拆遷人面臨被逼迫重新買房，也就是說(shuō)被逼迫以加價(jià)形式舊房換新房，顯然給被拆遷人帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)壓力或者說(shuō)經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重侵犯了被拆遷人的財(cái)產(chǎn)分配權(quán)。
然而可悲的是爭(zhēng)取不帶來(lái)?yè)p失只目前絕大多數(shù)幾乎是99%的被拆遷人爭(zhēng)取的目標(biāo)。幾乎沒(méi)有人歷史性的提出賠償房屋未來(lái)增值的案例，包括各地所謂最牛的釘子戶。所謂的釘子戶其實(shí)只是在爭(zhēng)取自己因有的利益。
在開(kāi)發(fā)商肆意在全國(guó)各地投標(biāo)建樓的同時(shí)，這其中可以折射出很多東西，開(kāi)發(fā)商獲得巨大的利益究竟從何而來(lái)。為何一個(gè)工程在國(guó)外如此之難，而在國(guó)內(nèi)搞的紅紅火火。政策偏于建設(shè)本是無(wú)可厚非，但是一定要建立在犧牲人民利益的前提下嘛?
作為一個(gè)自然人，對(duì)于保護(hù)自己的私有財(cái)產(chǎn)，都是非常重視的，要說(shuō)真有那種對(duì)個(gè)人利益不夠重視的年代，那么只能是原始社會(huì)或者是共產(chǎn)主義時(shí)代了。西方商品經(jīng)濟(jì)更是如此，西方在保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)方面的制度更是完善，想來(lái)釘子戶在西方應(yīng)該是再平常不過(guò)的是，這是由西方人強(qiáng)烈的私權(quán)保護(hù)意識(shí)的決定的。
某些管理部門的權(quán)威性和誠(chéng)信度，以及某些管理行為的合理性、正當(dāng)性正日益受到越來(lái)越嚴(yán)峻的考驗(yàn)、挑戰(zhàn)和質(zhì)疑。社會(huì)管理的公平與效率與大眾心里期待之間的落差很讓人深思。
在推行依法行政、依法強(qiáng)拆的進(jìn)步過(guò)程中，其實(shí)也少不了釘子戶的推動(dòng)，正是他們與眾不同的行為，吸引了媒體的眼球，引來(lái)了關(guān)注的目光，公眾輿論的壓力促使某些部門改進(jìn)工作方式。
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