[ 江文靜 ]——(2013-9-3) / 已閱6960次
內容摘要：居住權起源于羅馬法，當今世界已有多個國家規定了相關的居住權制度。我國立法中雖然沒有明確規定居住權制度，但是在審判實務中，卻一貫存在著對居住權的應用問題。本文在闡明居住權的主體、客體及內容的基礎上簡要分析了設置居住權制度的現實意義及其在審判實務中的效用。
關鍵詞：居住權 物權 救濟性
在我國法律雖然沒有明確規定居住權，但是在司法實務中，尤其是在離婚糾紛及涉及不動產的各類糾紛中，常常存在涉及居住權問題的爭議，并且，在裁判文書、調解書中均常常涉及居住權的認定問題。由于我國目前的立法對居住權的定義、主體、客體、內容并沒有進行明確的規定，由此也引發出一系列的問題。例如，居住權的性質、居住權人的權利和義務、居住權的期限、居住權的變更和消滅、居住權的保護、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等內容都不明確。設立居住權制度，不僅可以有效地指導審判實務工作，也有利于促進社會保障制度的發展。
一、居住權的內涵
（一）居住權的含義及性質
居住權是非房屋所有權人和非承租人對于他人所有和承租的房屋進行居住的權利。[1]居住權的性質，主要包括兩方面，一方面，居住權應是一種物權，主要表現在：（1）居住權具有直接支配力，居住權人可以直接使用房屋；（2）居住權具有排他性，非經居住權人同意，任何人不得對居住權進行干涉，任何人侵害居住權時，居住權人均得對之行使物權請求權，以回復居住權應有的圓滿狀態，構成侵權的，居住權人有權請求損害賠償。
另一方面，居住權應具有救濟性。無論追溯居住權的源流，還是近代各國民法對居住權制度的設定，都可以看出，設定居住權的本意大都是為了保障弱勢群體的基本生存權而設定，具有救濟性。而在我國，居住權在民事審判中的使用，大都也是為了保障一方當事人基本生存和生活居住需要而設定，因此也秉承了居住權具有救濟性質的特征，因此，居住權不得繼承、轉讓。對于是否具有收益性，居住權的轉讓行為與將居住的房屋出租的行為雖然在法律性質上截然不同，但在經濟效果上則基本相似，因此， 德國、瑞士等國家禁止居住權人出租房屋收益。筆者也認為居住權不應具有收益性。若居住權具有收益性，不僅有違立法保障弱勢群體居住權益的初衷，也可能損害房屋所有權人的利益，破壞物權的穩定性，引起新型的民事糾紛。
（二）居住權的主體
居住權的主體僅限自然人，不應包括法人。[2] 因為法人對于房屋的使用是基于經營或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何況當下的租賃制度已經可以滿足法人的需要。居住權的主體一般分為兩類，一是基于血緣親屬關系產生與房屋所有人有特定身份關系的自然人，如未成年子女對父母的房屋享有居住權、父母對于負有贍養義務的子女的房屋享有居住權、離婚后生活困難無居所的一方對另一方房屋的居住權以及依靠房屋所有人扶養、撫養而又沒有住所的家庭成員對于房屋所有人的房屋享有居住權等。另一種是與房屋所有人不具備血緣親屬關系的自然人，如朋友、保姆等。
（三）居住權的客體
居住權是在他人所有的房屋上設立的物權，是他物權，其客體一般為他人所有的房屋。但從實際生活角度出發，除了居住權人與房屋所有權人之間有特別約定外，應對房屋作擴大意義的解釋。房屋的范圍應包括住宅及其附屬物、住宅配套使用的物。如屬于住宅中基本家具、家電、占有的院子、花園。
（四）居住權的內容
居住權的內容，包括權利和義務兩部分居住權人的權利。居住權的權利主要包括：1.占有、使用權。居住權人有權占有、使用他人房屋及其附屬物，并可據此排除房屋所有權人及其他任何第三人對其權利行使的干涉。“這是居住權人最重要、最基本的權利。 ”[3]占有房屋是居住權人使用房屋的前提和基礎。對于所有權人及任何第三人妨害其占有權利的行為，居住權人有權行使自力救濟權和占有保護請求權，排除他人的干涉。居住權人對于房屋的使用，限于滿足生活所需，必要時還可以讓其家庭成員以及必要的護理人員共同居住。2.必要的改良和修繕權。基于正常使用房屋、滿足生活的需要，居住權人可以對房屋進行必要的改良和修繕，如裝修房屋、增設輔助設備等，但值得注意的是，與租賃權一樣，居住權人不得擅自對房屋進行重大結構改變。3.優先購買權。從居住權的性質、立法目的等法理上及現實生活客觀要求來分析，應當由法律賦予居住權人在出賣房屋時享有優先購買權。[4]當房屋所有人出賣房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知居住權人，在同等條件下，居住權人有優先于第三人購買該房屋的權利。此優先購買權可參照有關租賃權之規定，合理期限為提前三個月通知居住權人， 若所有人未在合理期限內通知居住權人而出賣房屋，侵害了居住權人優先購買權的，居住權人的居住權利不受影響，但有權請求出賣人承擔賠償責任。至于承租人的優先購買權與共有人的優先購買權都屬于房屋出賣時法律規定的優先購買權，在同等條件下，居住權人的優先購買權效力優于承租人的優先購買權，但次于房屋共有人的優先購買權。
居住權人的義務主要包括：1.合理使用義務。 居住權人應當盡善良管理人的注意義務，按照正常的使用方式合理利用房屋及附屬設施，除雙方約定外，不得擅自改變房屋的用途，可以對房屋進行必要的改良和修繕，如對房屋進行裝修、增設輔助設備等，但是不得任意改裝和改建房屋、改變房屋的結構.居住權人不得將房屋用于從事生產和經營活動，不得從事任何有害于房屋的行為，這就導致了居住權無收益性的特征，也是為了保護房屋所有權人利益角度考慮的，保證所有權人能夠在居住權消滅后圓滿的取回原房屋。2.負擔必要費用義務。因居住權人實際控領和占有房屋，能夠更好的管理和利用房屋，同時享有利益，所以對于房屋的必要費用的負擔問題，應當由居住權人負擔。必要費用，是指居住權人在使用房屋及其附屬無得過程中產生費用，如物業管理費、水電氣費，及必要地維修費、修繕費。3.返還房屋義務。當居住權在法定或者約定的情況下消滅后，居住權人應當及時返還房屋及其附屬物于房屋所有權人。
二、設置居住權制度的作用
首先，從當前社會現狀來看，設置居住權可以更為有效的保障社會弱勢群體的權益。特別是在對老年人、離婚婦女的權益保障方面。傳統的家庭養老模式已經不能保障老年人在年老時獲得供養，而當前的家事法律中對老年人居住等權益的保障規定過于籠統，遠遠不能滿足社會現實的需求，且從當前司法審判實踐中暴露出來的子女與父母之間的贍養糾紛與房屋糾紛等問題來看，老年人的居住權益也亟待法律的明確化與固定化。此外，在離婚過程中處于弱勢地位的婦女，也需要使用居住權制度來確保自身的居住權益，從而解決住房困難的問題。
其次，設置居住權，可以彌補相關制度的不足。一方面可以彌補租賃權的不足。租賃權是債權，物權與租賃權發生沖突時，根據物權優先債權的一般原理，物權應優先于承租權，且租賃權的設立、期限、取得方式都有限制，若在不動產糾紛中，將居住權按照租賃權對待，將存在極大的不穩定性。另一方面可以彌補社會保障制度的不足。我國已經開始采取多層次的住房社會保障制度，如廉租房、經濟適用房、安居工程等。住房社會保障制度的發展，在社會生活中，也引起相關的民事糾紛，例如，在離婚糾紛中對于公租房、廉租房的處理等。設置居住權制度，以法律的形式將居住權的內容、效力、保護方式等詳盡地規定下來，有利于處理此類民事糾紛，促進社會保障制度長效發展，以彌補我國當前社會保障體系的不足。
三、居住權在審判實務中的應用
（一）居住權與租賃權適用之比較
在目前的司法實務中，居住權制度大都是比照租賃權制度進行應用的，但是，不管從法理角度或是社會角度，租賃權與居住權都存在本質上的不同。筆者認為，在實務審判中，應當區別居住權與租賃權的不同之處，才有助于指導審判。
居住權與租賃權相比較，首先，從性質上講，居住權是一種物權，租賃權是種債權，因為債權的不穩定性，導致在實際生活中租賃權不能將房屋的使用效果充分發揮，而居住權的物權性質可以彌補租賃權的不足。當居住權與租賃權相沖突時，居住權因物權優先。其次，從取得方式上，租賃權因合同而設定，系有償取得，而居住權可以依法設立，也可通過合同、遺囑、遺贈等形式取得，且大多數情況下屬于無償取得，具有扶助性質。再次，從期限上看，租賃權的期限較短，法律規定最長不得超過二十年 ，居住權的則較長，最長可以是居住權人的終生。此外，從立法目的上看，居住權的制度是為了彌補社會保障制度的不足，保護弱勢群體而設立，一般不具有收益性，而租賃權的設立，系為了充分發揮房屋的功能，因此具有收益性。
（二）在離婚糾紛中的適用
在人民法院審理的案件中，離婚、撫養、贍養、租賃等案件中均涉及到當事人的居住權益問題。而在實際生活中，居住權大多是在具有特定親屬身份關系之間的人產生，其中，在因離婚糾紛而產生的居住權問題可占一半以上。
在離婚糾紛中，涉及居住權設立的房屋主要有以下三種：一是夫妻雙方共有或一方所有的房屋，二是未辦理產權證的房屋，三是公租房、廉租房。第一種情況下，夫妻因離婚分割財產，對于房屋，雙方依法或協商進行確認所有權歸屬，可能會出現一方享有房屋所有權，而另一方因喪失或者自始無房屋所有權；第二種情況下，因房屋沒有合法的登記，在處理離婚案件中無法處理所有權；第三種情況下，因公租房、廉租房在沒有滿足法定條件下，只有使用權而沒有所有權，因此在離婚中也會涉及居住權設立的問題。
無論離婚糾紛中涉及的房屋屬于哪種狀態，在分割或確認的過程中，導致的結果可能是一方享有所有權或者使用權，而另一方因此居無定所，造成基本生活無保障。設立居住權制度，在處理離婚案件的糾紛中，從房屋所有權的狀態上看，一方面可以明確房屋所有權的歸屬狀態，發揮物權穩定性的特征，另一方面，在爭議房屋所有權不確定無法處理的情況下，可以充分發揮房屋的使用功能，解決當事人必要地生活需求。從保障當事人權利的角度上看，在離婚糾紛中，部分案件雙方當事人均確認因感情破裂愿意離婚，案件的爭議焦點在于對于雙方對財產分割存在爭議，特別是一方在離婚后無房屋居住生活無法保障，確立居住權制度，一方面，保證一方當事人對所有權的享有，也可在不影響居住權的效力的前提下在房屋上設立如抵押等權利；另一方面，保證不享有所有權的一方基本生活需要，雙方可約定居住權的客體范圍、期限等內容，既可保護離婚中處于弱勢群體一方的利益，又可解決糾紛，發揮穩定社會的功能。
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