[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱10648次
最高人民法院征收拆遷裁判規(guī)則五則
王冠華
規(guī)則提要
1.國有土地上房屋征收決定的正當(dāng)程序和事實要件
2.房屋評估報告須按規(guī)定送達被征收人
3.因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性
4.租賃合同因征收終止承租人無權(quán)分割補償款
5.達成補償安置協(xié)議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理
1. 國有土地上房屋征收決定的正當(dāng)程序和事實要件
【裁判要旨】房屋征收決定作出前，征收補償費用雖未足額到位，但政府同級財政部門就此作出專項說明，確保財政資金用于該征收項目補償安置。而且，在案件審理過程中，該征收項目進展順利，絕大部分被征收人已經(jīng)簽約并補償結(jié)算完畢。據(jù)此，在不影響被征收人依法獲得公平補償?shù)那闆r下，征收人按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，再行對征收決定作出撤銷或確認(rèn)違法的判決已無實際意義，而且不利于社會秩序的穩(wěn)定。
【案情簡介】政府作出征收決定并在報紙上公告了該征收決定，原告顧某房屋在征收范圍內(nèi)。原告顧某不服，訴至法院，請求確認(rèn)該房屋征收決定違法并予撤銷。
【法院認(rèn)為】本案所涉建設(shè)項目依法應(yīng)屬交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府基于該公共利益的需要作出征收房屋的決定符合法律規(guī)定。該建設(shè)項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；其作出房屋征收決定的基本程序符合《征收條例》的規(guī)定。政府在作出房屋征收決定前，征收補償費用雖未足額到位，但在征收過程中，實際補償?shù)呢泿乓殉^其在專戶上存儲的貨幣，確保了對被征收人補償?shù)募皶r足額到位。據(jù)此，在不影響被征收人依法獲得征收補償?shù)那闆r下，政府按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，也并不違反《征收條例》規(guī)定的為了公共利益的需要征收房屋，應(yīng)給予被征收人公平補償?shù)脑瓌t。
【案例索引】江蘇省常州市中級人民法院（2011） 常行初字第8號。見《國有土地上房屋征收決定的正當(dāng)程序和事實要件》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201210:50。
2.房屋評估報告須按規(guī)定送達被征收人
【裁判要旨】在房屋征收過程中，征收主體未按規(guī)定將房屋評估報告送達給被征收人，導(dǎo)致被征收人后續(xù)救濟權(quán)利的喪失，法院應(yīng)當(dāng)依法撤銷依據(jù)該評估報告作出的房屋征收補償決定書。
【案情簡介】政府發(fā)布征收決定，原告艾某、沙某房屋在征收范圍內(nèi)。征收指揮部將《關(guān)于確認(rèn)房地產(chǎn)評估機構(gòu)的通知》張貼于原告被征收房屋門口，通知其選擇評估機構(gòu)，后征收部門在司法工作人員見證和監(jiān)督下抽簽確定了評估機構(gòu)。隨后評估機構(gòu)向征收部門提交了原告房屋的估價報告，政府對原告作出了房屋征收補償決定書。原告不服，訴至法院，請求撤銷該補償決定書。
【法院認(rèn)為】《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條第1款規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條第2款規(guī)定：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。本案中，政府未將評估報告及時送達原告并公告，致使原告對其房產(chǎn)評估價格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定的權(quán)利喪失。故政府對原告房產(chǎn)評估程序違法，依據(jù)該評估程序作出的房屋征收補償決定書依法應(yīng)予以撤銷。
【案例索引】馬鞍山市中級人民法院（2013）馬行初字第00010號。見《房屋評估報告須按規(guī)定送達被征收人》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201422:11。
3.因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性
【裁判要旨】整棟房屋的大部分在項目建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，小部分在紅線外，政府為了公共利益的需要，考慮房屋的實用性及社會安全性等因素，將紅線范圍外的部分房屋一并征收，并給予被征收人合理補償，契合社會生活事實，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法精神。
【案情簡介】原告楊某部分房屋在某學(xué)院取得的房屋拆遷許可證之拆遷范圍內(nèi)，但未能如期拆遷。后政府啟動道路建設(shè)項目，其部分房屋在該項目用地紅線范圍內(nèi)，故政府作出征收決定，征收楊某整棟房屋。楊某不服，在復(fù)議決定維持征收決定后訴至法院，以“征收決定與拆遷許可證主體和內(nèi)容沖突”以及“未提供合理安置補償方案”為主要訴由，請求撤銷征收決定。
【法院認(rèn)為】因房屋拆遷許可證已失效，道路建設(shè)項目屬于新啟動項目，征收決定與房屋拆遷許可證兩份文件并不存在沖突；因原告部分房屋在道路建設(shè)項目用地紅線范圍內(nèi)，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于道路地面10余米，不整體拆除將產(chǎn)生嚴(yán)重安全隱患，整體征收拆除符合實際。
【案例索引】株洲市天元區(qū)人民法院（2012）株天法行初字第28號，株洲市中級人民法院（2013）株中法行終字第14號，見《因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性》（彭德華，湖南省株洲市中級人民法院。載《人民司法·案例》201422:08。
4.租賃合同因征收終止承租人無權(quán)分割補償款
【裁判要旨】租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，其征收補償對象是房屋所有權(quán)人，承租人并非征收補償?shù)膶ο蟆３凶馊艘虺鲎夥课荼徽魇斩虺鲎馊酥鲝埛指钛a償款項的，人民法院不能根據(jù)征收補償協(xié)議以征收補償項目名稱來確定具體補償款項是否給予承租人的，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關(guān)規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判。
【案情簡介】被告瘳某與原告某公司簽訂協(xié)議，約定其所有的地下倉庫由某公司使用。后該片區(qū)被征收，某公司訴至法院，請求瘳某支付其搬遷費、積極搬遷獎勵費、設(shè)備設(shè)施補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費、裝飾裝修補償費共計81萬元。
【法院認(rèn)為】1.租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，被征收人與補償對象是房屋所有權(quán)人。本案原告不能依據(jù)項目名稱來確定具體補償項目是否給予承租人。2.出租人與承租人之間為租賃合同法律關(guān)系，原告主張權(quán)利的依據(jù)是合同法和雙方約定。3.租賃合同因國家征收而終止，基于公共利益的征收應(yīng)當(dāng)按照不可抗力處理，部分或全部免除責(zé)任。依據(jù)以上意見，本案爭議的款項應(yīng)作如下處理：（1）搬遷費。一審?fù)徶校桓嫱庵Ц叮渥哉J(rèn)具有法律效力，予以支持。（2）積極搬遷獎勵費。該費用是政府在征收本項目中依政策支付給產(chǎn)權(quán)人的費用，原告主張該費用沒有法律依據(jù)，不應(yīng)主張。（3）設(shè)備設(shè)施補償費。被告一審?fù)徶型獍磳嵮a償原告，予以確認(rèn)。（4）裝飾裝修損失費。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價支付裝修費用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟損失。出租人上訴要求不予給付，故不予支持。（5）停產(chǎn)停業(yè)損失。該費用是政府補償被征收人的，是支付給被征收人的費用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停產(chǎn)停業(yè)損失，主要為剩余期限經(jīng)營可得利潤，故將出租人從政府獲得的6個月的停產(chǎn)停業(yè)補償全部支付給原告，作為恢復(fù)生產(chǎn)的費用。
【案例索引】重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號，重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號。見《租賃合同因征收終止承租人無權(quán)分割補償款》（蔡瀟劍、張嬌東，重慶市江津區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》201508:44。
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