[ 劉洋飛 ]——(2021-4-1) / 已閱8436次
買賣工程款“頂賬房”法律關系辯析
作者：遼寧朗峰律師事務所律師 劉洋飛
時間：2021年4月1日
【摘要】
買賣工程款“頂賬房”過程中存在諸多法律關系，是商品房買賣還是二手房買賣？是建筑工程款優先受償權的轉讓還是以房抵債或者是抹賬？是一個買賣法律關系還是二個、三個買賣法律關系？是債權轉讓還是債務轉移？是附條件的抵債還是委托銷售？實踐中，非常復雜，突出表現在人民法院執行異議審查和執行異議之訴案件中，同案不同判，甚至一個法院作出的判決都不盡相同。主要原因就是沒有厘清其中包含的法律關系。為此，本文從當事人真實意思表示出發，結合交易標的物的異同，提出：買賣工程款“頂賬房”的過程，只形成一個商品房買賣合同法律關系，其他行為是配合商品房買賣合同得以實現的債權轉讓行為。
【正文】
在建筑工程施工中，開發商拖欠承包人工程款的情形很普遍。為了解決這個問題，才衍生出開發與承包人協商，用建造的房屋抵頂工程款。這樣，承包人手中有很多工程款“頂賬房”需要變現，急于變現，變現價格要低于開發商的銷售價格。于是，除承包人努力尋找買受人外，一些中間商也瞄準商機在尋找買受人，有購房需求的人也尋找頂賬房。一旦尋找到買受人，由開發商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發商將房屋交付給買受人，并辦理房屋登記手續，買受人將購房款交付給承包人，開發商與承包人之間的債務也隨之消滅，三方共同完成了交易。
買受人購買工程款“頂賬房”存在很多風險，買受人必須謹慎，一不小心，將陷入糾紛之中。這些風險主要有以下五種，一是，開發建設的審批手續不全；二是，已經設定抵押；三是，一房多賣；四是，已經被法院查封；五是，開發商或承包人因其他債務，將來可能被法院查封、拍賣。有風險就有糾紛，于是，一時間，此類執行異議審查案件、執行異議之訴案件不斷增多，新類型案件、多法律關系的交織、不同利益的爭奪，使得判決結果五花八門，同案不同判，甚至存在同一個法院的判決結果也不相同。
工程款“頂賬房”的來源是開發商與承包人之間“以房抵債”協議或者是“抹賬協議”所確定的開發商建造的商品房。以房抵債也是買賣合同的一種形式，如果雙方真實的履行完成，應當按照買賣合同確定其法律關系，這一點沒有異議。本文要研究的是除此情形之外的，在以房抵債沒有實際交付房屋、之后又發生的以“工程款頂賬房”為交易標的行為所產生的法律關系。
本文僅從當事人真實意思表示出發，結合交易標的物的異同，辨析買賣工程款“頂賬房”過程中的多個法律關系，以正確適用法律。
一、買賣工程款“頂賬房”的一般約定。
買賣工程款“頂賬房”的一般約定是，開發商與承包人首先達成以房抵債協議，協議的內容一般包括的內容是：房屋不實際交付，也不辦理更名過戶登記，待承包人尋找到買受人后，再由開發商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發商將房屋交付給買受人，向買受人開具發票，并向買受人辦理房屋登記；買受人將購房款（按買受人與承包人協商價格）交付給承包人，同時開發商完成清償承包人工程款（按開發商與承包人協商價格）的記賬。
除此之外，還有的開發商經營不景氣，承包人擔心開發商的房屋流失，存在入袋為安的心理，在協議或抹賬協議中也約定房屋抵債完成，形式上也完成了交付，但是，附有委托銷售的條件，一旦買受人出現，立即銷售給買受人。所以，其真實意思表示仍然是變現。
二、買賣工程款“頂賬房”的一般實施步驟。
一是，開發商與承包人達成以房抵債協議。
在一般情況下，開發商與承包人雙方確定的內容包括，以房抵債的房源、每套房屋的價格和抵頂工程款的數額，雙方簽訂《以房抵債協議書》，或者《抹賬協議書》等。一般按照前述約定的內容確定雙方的權利義務，或者雙方不簽訂書面協議書，只是達成口頭協議，雙方共同履行。
二是，承包人與買受人達成購買工程款“頂賬房”協議。
承包人與買受人雙方確定每套房屋的價格，一般按照前述約定的內容確定雙方的權利義務，或者雙方不簽訂書面協議書，只是達成口頭協議，雙方共同履行。
三是，開發商開具內部《調撥單》。
開發商開具內部《調撥單》，將抵頂給承包人的頂賬房屋調撥到銷售部銷售給買受人。
四是，開發商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發商將房屋交付給買受人，向買受人開具發票，并向買受人辦理房屋登記。
五是，買受人將購房款（按買受人與承包人協商價格）交付給承包人。
六是，開發商完成清償承包人工程款（按開發商與承包人協商價格）的記賬。
三、買賣工程款“頂賬房”形成的法律關系。
從表面上看，交易過程中存在有開發商與承包人、承包人與買受人、買受人與開發商之間進行了多次買賣，但是，從當事人真實意思表示上看，實際上，只完成一次商品房交付，只形成一次完整的買賣交易。即：買賣工程款“頂賬房”的過程，只形成一個商品房買賣合同法律關系，其他行為是配合商品房買賣合同得以實現的債權轉讓行為。現分述如下。
1、開發商與承包人達成的以房抵債協議，實際形成的法律關系是債權轉讓，而不是買賣合同法律關系。
開發商與承包人在協議中約定，房屋不實際交付，也不辦理更名過戶登記，待承包人尋找到買受人后，再由開發商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發商將房屋交付給買受人，買受人將購房款交付給承包人，承包人實現了現金形式收回工程款的目的，開發商也實現了以現金支付工程款的目的，買受人也實現了以低價格購買了商品房的目的，三方權益都得以實現，可謂是三方共贏。
由此可知，開發商與承包人簽訂以房抵債協議的真實意思表示，不是開發商要把房屋抵債給承包人，承包人也不是真的想要開發商的抵債房屋，真實意思表示是為了變現。用這種形式確定雙方債權債務關系和用房屋出售變現的方式，實現現金清償債務的目的。為了變現，承包人將自己對開發商拖欠工程款的建筑工程款優先受償權，讓渡給買受人，這種法律關系實際是債權轉讓。是承包人將對開發商的債權轉讓給買受人。
綜上分析，開發商與承包人簽訂的以房抵債協議不產生實際房屋買賣法律關系，而實際形成的是債權轉移的法律關系。
2、承包人將抵債房出售給買受人，實際形成的法律關系也是債權轉讓。
承包人將從開發商那里取得的抵債房屋的債權，以低價轉讓給房屋買受人，買受人取得該債權。買受人憑借著該債權，取得了與開發商進行商品房買賣的權利。
3、開發商開具內部《調撥單》，是完成債權轉讓的中間環節，對外不形成民事法律關系。
開發商開具內部《調撥單》行為，是將抵頂給承包人的頂賬房屋調撥到銷售部，由銷售部銷售給買受人，用以履行向買受人銷售商品房的義務。該行為對外不產生民事法律關系，實際是完成債權轉讓的中間環節。
4、開發商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發商將房屋交付給買受人，向買受人開具發票，并向買受人辦理房屋登記。
這是真實的商品房買賣關系，是買賣工程款“頂賬房”交易過程的核心所在，是買受人實現自己合同目的之所在。沒有此環節，買受人不可能購買此類房屋，價格便宜，又是一手房屋。所以他愿意以現金形式幫助承包人實現變現結算，幫助開發商解開債務鏈，一舉三得。所以，法律要保護這種交易的安全和穩定，保護買受人的合法權益不被侵害。
5、買受人將購房款（按買受人與承包人協商價格）交付給承包人的行為，是買受人向承包人支付債權轉讓中取得債權的對價。
承包人為什么將開發商抵債給自己的房屋權利轉讓給買受人呢，就是因為買受人要支付對價，承包人實現變現的過程。這種支付行為，不產生買賣法律關系，其法律關系的性質是承包人將開發商的債權轉讓給買受人之后，買受人支付的對價款。
6、開發商完成清償承包人工程款（按開發商與承包人協商價格）的記賬，雙方債權債務消滅。
綜上分析，各方交易標的物是不同的。承包人與開發商之間交易標的物是債權；承包人與買受人之間交易標的物也是債權；以上二項的合并，就形成了承包人將開發商的債權轉讓給買受人的債權轉讓法律關系。之后，買受人才取得購買該房屋的權利，開發商與買受人之間的交易標的物才是商品房。在三者之間形成的眾多法律關系中，各方當事人真實的意思表示是開發商與買受人的商品房買賣法律關系，才是物的交易，其他都是權利的交易。承包人將開發商“以房抵債”形式取得的權利，轉讓給買受人；債權轉讓的價款由買受人支付給承包人，買受人取得對開發商的房屋購買權之后，與開發商完成商品房買賣交易，開發商與承包人之間的債務也消滅。所以，各方共同完成了一個買賣交易，實現三個目的。商品房只被交易一次，只完成一次商品房交付，其他交易不是商品房交易，而是權利的交易。
四、其他交易形式的分析
由于開發商經營的不景氣，承包人擔心開發商的房屋流失，存在入袋為安心理，在協議或抹賬協議中有時約定房屋抵債完畢，形式上也完成了交付，但是，附有委托銷售的條件，一旦買受人出現，由開發商立即銷售給買受人。所以，這種以以房抵債的真實意思表示仍然是“變現”。“變現”是承包人全部交易的核心。買受人的出現，買受人購買該房屋的事件發生了，所附條件成就，則雙方抹賬協議的買賣合同法律關系被解除，實物交付終止，馬上轉換為權利交付，則“變現”被啟動。
對于以上情形，雖然形式上產生了開發商與承包人之間存在買賣合同關系從成立到解除，重新形成委托合同的法律關系，之后承包人又與買受人之間進行了第二次交易，之后，開發商受委托向買受人簽訂《商品房買賣合同》、開具發票、交付房屋、辦理登記。所有的這些行為的產生，都是為了變現，都是“現金”惹的禍，才繞了這么一個大圈子。行為都是為了目的服務的，所以，以真實的意思表示判斷法律關系，是民商立法和司法的準則。
法律關系的形成是主、客觀的統一，首先就是主觀上的的真實意思表示，其次是客觀上的民事法律行為，二者統一形成相應的法律關系。《中華人民共和國民法典》第一百三十三條規定“民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。”所以，以真實的意思表示出發，去判斷民事法律行為所產生的法律關系，是民商立法和司法的準則。具體體現在司法解釋中，也隨處可見，例如《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條“按照基礎法律關系審理”的原則（注釋1）。又比如《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第六十八條、第六十九條“非典型擔保”（注釋2）、《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年11月8日）第71條“讓與擔保”（注釋3）的規定，也是“按照基礎法律關系審理”的原則確定的裁判準則。
對開發商和承包人來說，此種銷售工程款“頂賬房”可以分為二個階段：
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