[ 劉洋飛 ]——(2021-4-1) / 已閱10360次
第一個階段是房屋折價抵債階段，承包人行使的是工程款優先受償權。承包人的工程款優先受償權是《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定的一項權利，承包人可以與發包人協議將該工程折價，就該工程折價的價款優先受償。（注釋4）
第二個階段是債權轉讓階段，承包人將工程款優先受償權讓渡給買受人，由買受人從開發商那里取得商品房。
四、辨析買賣工程款“頂賬房”法律關系，對審判實踐的意義。
在執行異議審查和執行異議之訴案件審理中，對于買賣工程款“頂賬房”行為，有的認為形成了二個買賣交易，即：開發商先以物抵債給了承包人，之后承包人又出售給買受人。這樣，買受人購買的房屋就是二手房，而不是一手的商品房；開發商與買受人之間只是為了辦理房屋登記手續而借用的形式。本人認為，這種觀點是錯誤的，他偏于僵化的形式要件，而沒有正確的從當事人意思表示出發。所以，區分其交易形成的法律關系，對審判實踐極為重要。因為，不同的法律關系，應當適用不同法律規范�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）（簡稱《執行異議規定》）（注釋5）中就二種情形，明確規定了不同的裁判原則。
1、如果交易只形成一個商品房買賣法律關系的，應當適用《執行異議規定》第二十九條的規定進行評判。
評判要件有三個，即：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
2、如果交易形成二個或二個以上房屋買賣法律關系的，應當適用《執行異議規定》第二十八條的規定進行評判。
評判要件有四個，即：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
綜上所述，由于選擇適用的法律不同，所以，對買受人舉證責任的要求就有所不同。在商品房買賣法律關系中，買受人的舉證責任較輕，只要求查封之前簽訂合同、無其他居住房屋、支付一半房款三個證據即可。而二手房買賣法律關系中，買受人的舉證責任很重，要求查封之前簽訂合同、合法占有房屋、支付全部房款、未辦理過戶登記非買受人原因四個方面的證據。所以，為了保護實際買受人的合法權益不被侵害，應當依法保護其交易的安全和穩定，這也是司法機關和全社會應當保護的法益所在。
【注釋】
1、《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》
（法釋〔2020〕17號）
第十四條第一款 原告以借據、收據、欠條等債權憑證為依據提起民間借貸訴訟，被告依據基礎法律關系提出抗辯或者反訴，并提供證據證明債權糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應當依據查明的案件事實，按照基礎法律關系審理。
2、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋
(法釋〔2020〕28號)
四、關于非典型擔保
第六十八條 債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，債權人有權對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款償還債務的，人民法院應當認定該約定有效。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規定就該財產優先受償的，人民法院應予支持。
債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求對該財產享有所有權的，人民法院不予支持；債權人請求參照民法典關于擔保物權的規定對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償的，人民法院應予支持；債務人履行債務后請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務的，人民法院應予支持。
債務人與債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期間后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務人到期不履行回購義務，財產歸債權人所有的，人民法院應當參照第二款規定處理�；刭弻ο笞允疾淮嬖诘模嗣穹ㄔ簯斠勒彰穹ǖ涞谝话偎氖鶙l第二款的規定，按照其實際構成的法律關系處理。
第六十九條 股東以將其股權轉移至債權人名下的方式為債務履行提供擔保，公司或者公司的債權人以股東未履行或者未全面履行出資義務、抽逃出資等為由，請求作為名義股東的債權人與股東承擔連帶責任的，人民法院不予支持。
3、《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年11月8日）
71.【讓與擔�！總鶆杖嘶蛘叩谌伺c債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將該財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的，人民法院應當認定合同有效。合同如果約定債務人到期沒有清償債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。
當事人根據上述合同約定，已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下，債務人到期沒有清償債務，債權人請求確認財產歸其所有的，人民法院不予支持，但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的，人民法院依法予以支持。債務人因到期沒有清償債務，請求對該財產拍賣、變賣、折價償還所欠債權人合同項下債務的，人民法院亦應依法予以支持。
4、《中華人民共和國民法典》
第一百三十三條 民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。
第八百零七條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
5、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）
第二十八條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
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