[ 付新民 ]——(2004-12-26) / 已閱28755次
論商品房預(yù)售中對消費者權(quán)益的保護
付新民
摘要：商品房預(yù)售市場亟待進一步完善，加大對消費者的保護力度勢在必行。商品房陷阱林林總總，應(yīng)當(dāng)注意防范預(yù)售商品房合同中的法律風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)注意承包人的權(quán)利瑕疵。商品房預(yù)售合同實質(zhì)是買賣合同，但不是分期付款合同。預(yù)售合同具有明顯的法律特征，必須具備相應(yīng)的成立要件。從政府和消費者自身多角度保護商品房消費者利益顯得尤為必要。
關(guān)鍵詞：預(yù)售陷阱 性質(zhì)特征及防范
一、購買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個具體問題
（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
（四）開發(fā)商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。
（五）定金風(fēng)險
二、應(yīng)注意的其它問題
（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。
（二）注意限制開發(fā)商對預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
三、關(guān)于預(yù)售合同的法律性質(zhì)、特征及基本條件。
（一）預(yù)售合同盡管有融資的性質(zhì)，但根本上仍屬于買賣合同
（二）房屋預(yù)售不是分期付款買賣
四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售合同的缺陷問題。
（一）面積條款不具體：
（二）稅費條款：
（三）交樓條款和延遲免責(zé)條款：
（四）質(zhì)量和保修條款：
（五）交付房地產(chǎn)證條款：
（六）物業(yè)管理條款：
（七）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款：
五、國家行政機關(guān)應(yīng)通過約束開發(fā)商的行為來保護預(yù)購人的利益。
六、在建議未得到采納之前，購房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護自我。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》于1994年11月15 日建設(shè)部發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》修正。又是幾年過去了，房地產(chǎn)投訴案件仍呈上升趨勢。由于商品房的開發(fā)商具有信息、技術(shù)、資金、開發(fā)地段等優(yōu)勢，加上法律對商品房預(yù)售的規(guī)范仍然有許多的空白地帶，相關(guān)職能部門的管理不配套，具體執(zhí)行過程中也難免會受利益等諸多因素影響[1]，普通消費者又缺乏相應(yīng)的知識能力，因此，加大對房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度勢在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購房者一方傾斜，普通消費者也應(yīng)增強保護意識，這樣房地產(chǎn)市場才能長期有序穩(wěn)健發(fā)展。
一、購買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個具體問題
在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預(yù)購人和開發(fā)商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，預(yù)購人承受了較大的風(fēng)險，這些風(fēng)險主要有：
（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的"五證"，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意：
1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。
2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因為發(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進行宣傳是可以的，所以預(yù)購人為保護自我和達到自己預(yù)期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實質(zhì)性條款與發(fā)展達成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協(xié)議上。
（四）開發(fā)商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。
這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。
（五）定金風(fēng)險
有些發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預(yù)購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。
二、應(yīng)注意的其它問題
（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。
在預(yù)售商品房工程建設(shè)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。這就會產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問題。因為《合同法》第16條，建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償�！庇捎陬A(yù)售商品房并非不宜折價和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預(yù)售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。
（二）注意限制開發(fā)商對預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
實踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預(yù)購人帶來嚴重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購人有房無地。對于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞。雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購人承擔(dān)的風(fēng)險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預(yù)購人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。
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