[ 曹文銜 ]——(2006-12-8) / 已閱38011次
（4）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為借款合同的認定
①認定標(biāo)準(zhǔn)
《司法解釋》第二十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋租賃合同。”在這類合同中，提供資金的當(dāng)事人不論合作的結(jié)果如何，提供資金的一方當(dāng)事人都將使用（租用）一定數(shù)量的房屋。雙方當(dāng)事人的真實意思在于提供資金的一方以提供的資金作為使用約定面積房屋的對價，相當(dāng)于提供資金的一方支付租金，合同相對方提供約定面積的房屋給提供資金的一方當(dāng)事人使用。提供資金的一方當(dāng)事人為承租方，合同相對方為出租人。此時當(dāng)事人的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃。因此，此類合同的認定的判斷標(biāo)準(zhǔn)是提供資金的一方當(dāng)事人是否不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，如果提供資金的一方當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃合同。
② 認定中應(yīng)該注意的問題
如何理解以其他形式使用房屋。因為這類合同和我們通常意義上的租賃合同存在一定的區(qū)別，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會約定，提供資金的一方在房屋建成后在一定期限內(nèi)通過支付一定租金的方式或者免費使用約定面積的房屋。《司法解釋》所稱的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，無論這類合同中是否有明確約定提供資金的一方以支付租金的方式使用建成后約定面積的房屋，只要約定的實質(zhì)內(nèi)容表明提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應(yīng)該把這類合同認定為名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃合同。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中幾種特殊的情況的處理
第一種情況，甲方提供土地使用權(quán)和資金，乙方僅提供資金，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。
A.固定利益為固定數(shù)額的貨幣。此時甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十六的規(guī)定，存在兩個合同關(guān)系，一個是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個是借款合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出借資金的對價均為所約定獲取的固定數(shù)額的貨幣。此時應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。
B.固定利益為固定數(shù)量的房屋。此時甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十五條的規(guī)定，存在兩個合同關(guān)系，一個是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個是房屋買賣合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是房屋買賣合同中的買受人，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和支付貨幣的對價均為所約定獲取的固定數(shù)量的房屋。此時應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。
C.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋。在此種情況下，還可以再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定取得的固定數(shù)量房屋的價值相比 ，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)量房屋中部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)量房屋中部分房屋和貨幣，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋中的部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)量的房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同。在這種情況下應(yīng)該按照盡量簡化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則的后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利 與義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量房屋量很少，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價值相比 ，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和固定數(shù)量的房屋，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關(guān)系。也可以把甲提供的土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)量的房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么乙提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，在這種情況下也應(yīng)該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利 與義務(wù)關(guān)系。
D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十七條的規(guī)定，存在兩個合同關(guān)系，一個是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個房屋租賃合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。
E.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種情況下，也應(yīng)該再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比 ，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為以租賃或其他方式使用房屋的價值中部分價值，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，那么甲提供資金的對價就是以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，此時甲、乙之間存在土地使用權(quán)合同和房屋租賃合同。在這種情況下應(yīng)該按照盡量簡化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則來處理，既按照后一種思路來處理。應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價值相比 ，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為約定取得固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲方提供資金的對價就是固定貨幣中的部分貨幣，此時，甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，這種情況下也應(yīng)該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
F.固定利益為固定數(shù)量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種情況下，應(yīng)該按照前文C部分所確定的原則來進行處理。在這種情況下也應(yīng)該按照前文E部分確定原則來進行處理。a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量的房屋很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比 ，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數(shù)量的房屋的價值相比 ，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第二種情況，甲方提供土地使用權(quán)和資金，乙方提供土地使用權(quán)，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況沒有本質(zhì)的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在第二種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用權(quán)。
第三種情況，甲、乙雙方均提供土地使用權(quán)和資金，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況也沒有本質(zhì)的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在這種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用權(quán)和資金。實際上甲方作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方、房屋買賣合同中買受人、借款合同的貸款方所獲取的對價形式表現(xiàn)為所獲得的固定利益，其本質(zhì)上卻是乙方投入的資金或土地使用權(quán)或資金和土地使用權(quán)。
作者聯(lián)系方式：宋仲春 上海市建緯律師事務(wù)所 ０２１－６２４７００８８轉(zhuǎn)８５８
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