[ 黎廣軍 ]——(2007-1-8) / 已閱34705次
什么是施工留置權？
黎廣軍
摘要：我國法學理論認為不動產物權采用“登記制”，但又認為不動產留置權采用“占有制”，這是自我矛盾的悖論。《物權法》不能只保護財產的所有者，還必須保護創造財產的勞動者，但如果只賦予動產承攬人留置權，而不賦予不動產承攬人任何擔保物權，這就顯然有歧視之嫌，既失卻法律公平，也不利于社會和諧。作者認為《物權法》應設立“登記制”的不動產施工留置權，以解決工程三角債和建筑工人欠薪問題。
關鍵詞：物權法；不動產；施工留置權；工程拖欠款
1 什么是不動產留置？
我國法學理論認為：不動產留置就是占有不動產，如同動產留置就是占有動產那樣，這是一個悖論！
法學通說：動產的物權公示原則是占有，而不動產的物權公示原則是登記。各國法律均規定不動產物權采用登記制。
所謂“留置”就是“扣留”(拒絕給付) 財產的所有權并依法“處置”該財產。動產留置應占有動產，而不動產留置只須登記留置權而無須占有不動產，如同不動產抵押那樣，體現了“物盡其用”原則。
近代第一個不動產留置法律是美國馬里蘭州議會于1791年頒布的Mechanic’s Lien (技工留置權)。美國是聯邦制國家，民法屬于州法律。歷史上，Mechanic’s Lien廣泛用于保護體力勞動者。目前，美國Mechanic’s Lien主要用于建筑業和汽車維修保養業，以對抗拖欠款的業主和車主。
2 不動產留置權的類型
(1) 不動產施工留置權。向不動產施工 (新建、擴建、改建、維修等活動) 提供了直接勞動和材料設備的工人、分包商、供應商、承包商擁有該不動產的法定留置權，但供應商的工人、供應商、分包商沒有不動產的留置權 。
(2) 不動產稅費留置權。業主拖欠不動產的政府地價或稅費 (例如“物業稅”) 時，政府依法登記留置權，以保全政府的債權。既是說：不動產稅費具有“對物權”。
(3) 不動產司法留置權。法院頒令在被告的不動產上登記一個留置權，以保全原告的到期債權。
3 不動產抵押與不動產留置的異同
(1) 不動產抵押是“意定擔保”，須經雙方同意，而不動產留置是“法定擔保”，無須債務人同意。
(2) 兩者都是通過登記從而扣留不動產的所有權，業主在贖回所有權之前無權自由處置該不動產。
(3) 不動產抵押權在事前登記，而不動產留置權在債權到期之后登記。
(4) 抵押權的登記生效日期一般為登記日期，而施工留置權的登記生效日期“時光倒流”至施工合同的開工日期，這是因為債權人首次勞動時就發生了債，其留置權隨之生效，但一般要事先登記“開工通知”。
(5) 兩者都具有“物上代位性”，不動產的繼承人(新業主) 必須代原業主還債。
4 《物權法》應設立不動產施工留置權
《物權法》的目標之一是保護創造財產的勞動者，但如果只賦予動產承攬人留置權，而不賦予不動產承攬人任何擔保物權，則有歧視之嫌，失卻法律公平。
我國《合同法》第286條規定，“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”
所謂“申請人民法院將該工程依法拍賣”，這是“對物之訴”。可見《合同法》第286條引用了一種擔保物權，但未說明其名稱，于是就出現了學術爭論，主要有三種觀點：其一“法定抵押權說”，其二“優先權說”或“優先受償權說”，其三“留置權說”。由于法理混亂，《合同法》第286條的實際效用不佳，成功拍賣工程的案例也不多見。
《物權法》是財產之法而《合同法》是債權之法，擔保物權應當由《物權法》而不是《合同法》設立。現在的問題是：
(1) 假如《物權法》不賦予不動產承攬人任何擔保物權，《合同法》第286條就應當廢止；
(2) 假如《物權法》承認《合同法》第286條，就應當設立相應的擔保物權。
從《合同法》第286條的來看，這種擔保物權是債權到期后才行使的，因此屬于留置權。至于施工留置權如何登記、解除、撤銷等問題，則屬于《不動產登記法》的范疇，此外還應制訂《施工留置權實施細則》。
5 施工留置權的欺詐防范和“雙重審理”
由于登記留置權無須獲得業主同意，并且分包商、供應商、工人等留置權人與業主并無直接合同關系，為防范欺詐，申請登記留置權的文件是“填空式”的法定格式聲明，印有法定誓詞和見證欄，留置權申請人須在公證官員或公證律師的見證之下簽字畫押，并須遞送一套副本給業主審理。業主有權提出異議登記，并起訴惡意留置者。
在許多國家，不動產登記機關隸屬于地方法院的土地法庭。留置權登記是一項“未決訴訟”，最終由法院解決。不動產登記機關不對留置權登記資料的真實性負責，如同法院立案時不對起訴書內容的真實性負責那樣。但故意弄虛作假申請留置權登記是刑事罪行，犯罪人將被囚禁并罰款，而見證人將指證留置權申請人“發假誓”。
債權人必須通過訴訟才能獲得法律認可的留置權。法院一般采用簡易審判程序的“聽訟”，快速裁定留置權的合法性和有效性。法院判決后，如果仍然不獲支付，留置權人就可申請法院強制拍賣清償。但拍賣事件是非常罕見的，這是因為不動產價值遠遠高于工程欠款，業主通常寧愿付款，不動產抵押貸款人也會贖買留置權，以免不動產被賤賣而造成更大損失。
以上審理程序稱為“雙重審理”。如業主審理后不提出異議登記，法院審理就有可能只是“走過場”。
美國少數州采用“先訴訟、后登記”方式：債權人首先通過訴訟獲得土地法庭頒發的留置權裁定書，而法庭附屬的土地登記處同時登記該項留置權。這種方式的法庭審理工作量較大。
6 施工留置權是“和諧式”的擔保物權
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