[ 黎廣軍 ]——(2007-1-8) / 已閱34717次
留置權具有二次效力：
(1) 債權到期后扣留財產的所有權(占有動產或在產權登記機關登記留置權)，以保全債權。
(2) 如在法定時間內債務人仍不還款，留置權人就可依法取消債務人的贖回權 (折價或拍賣)。
在二次效力之間的緩沖期間，雙方可以友好協商解決問題。
不動產上往往有多個抵押貸款人和多個承包商、供應商以及共有業主等權利人。留置權人無論是占有一個洗手間還是整棟住宅都存在合理性問題。施工留置權不占有不動產，這就避免了許多矛盾沖突，因而是一種“和諧式”的擔保物權。
留置權遍及于留置物，具有不可分性。例如，綠化工程債權人是拍賣不動產而不是花草樹木。但是，如果不動產可以分割出具有獨立使用功能的單元，執法官就只能拍賣足以清償債權的部分不動產，例如拍賣一套住宅而不是拍賣整棟住宅，但也不能只拍賣一個洗手間。
7 施工留置權延伸的權利
(1) 發生留置權登記后，業主有權向不動產登記機關提交一份第三方保證擔保，從而解除留置權登記，以免友好協商期間影響不動產的銷售或轉讓。留置權人取得業主同意書或法院判決書后，即可獲得擔保人的支付。
(2) 留置權人可通知工程抵押貸款人依法扣押部分貸款，因為工程貸款是業主以留置權人創造的財產為抵押。留置權人取得業主同意書或法院判決書后，即可獲得貸款人的支付，例如美國新墨西哥州的《停止通知法案》(Stop Notice Act)。
(3) 對于法律禁止拍賣的政府工程，留置權可設于政府基建帳戶上。例如美國紐約州留置權法律的“留置公共改良工程帳戶的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，當局收到這種通知后，必須造冊登記，并凍結相應的政府基建資金。留置權人取得工程部門同意書或法院判決書后，即可獲財政部門的支付。美國術語Public Improvements指公共財產的新建、擴建、改建、維修等“改良”工程。
(4) 對于承租人的裝修工程，留置權人一般不能拍賣業主的不動產，但可以拍賣租約，亦即拍賣承租人的承租權、裝修財產和租約的押金。
(5) 對于收費公路，留置權可設于收費賬戶上。
我國有些地區規定，對于拖欠工程款的開發商，由政府指定機構代售其商品房，銷售收入優先償還工程款，如同留置了業主收費賬戶中的資金。在英國法中，未來財產 (例如未來收入) 的擔保稱為“押記權”(Charge)，而美國法稱為“浮動留置權”(Floating Lien)。
8 優先受償次序的例外規則
不動產拍賣清償時，所有擔保物權按登記生效日期排定優先受償次序。
但是，如果業主開工前辦理了工程抵押貸款，并將貸款挪為它用，則會損害施工留置權人的合法利益。另一方面，如果不能保護貸款人的合法利益，也就沒有人愿意提供在建工程抵押貸款給業主清償工程債務，因此有以下例外規則：
(1) 開工前已登記的工程抵押貸款，其中用于支付工程款的部分優先于留置權，其余部分劣于留置權。
(2) 開工后新登記的工程抵押貸款用于支付工程款或者清償已登記的留置權時，優先于其后登記的留置權，否則劣于留置權。
工程抵押貸款人支付工程款猶如贖買了工程債權人的留置權，并取代了這些留置權的優先位置，因而優先于其后登記的留置權。為保衛自己的優先受償權，工程貸款人必然要嚴格監管業主的工程貸款賬戶，認真審核所有支出的用途，以保證“專款專用”。留置權人還要向已登記的工程抵押貸款人遞送留置通知，催促貸款人監督業主及時清償留置權。
9 承包商付款擔保制度
如果業主已按合同付足工程款給承包商，而承包商拖欠款時，業主就有可能要支付第二次工程款以清償分包商、供應商、工人登記的留置權。這樣，承包商付款擔保制度應運而生。
承包商付款擔保提交給業主在不動產登記機關登記備案，以免業主遭受不合理的留置。如果業主已按合同付足了工程款給承包商，分包商、供應商、工人的留置權登記將轉為對承包商付款擔保的索賠。由于債權人通常搞不清楚到底是誰在拖欠款，因此往往“雙管齊下”：既登記留置權，又同時向承包商付款擔保人索賠。
承包商付款擔保人實際上是保證：
(1) 承包商的投標價不低于成本；
(2) 承包商的財政狀況能夠滿足履約的需要；
(3) 承包商不會挪用工程款，并保證支付工資、材料款和分包款。
這些其實也是履約擔保人應該保證的內容，因此付款擔保是履約擔保的附加擔保，不另加收保費，也不會增加社會成本。
為避免支付兩次分包款，承包商還會要求分包商提交付款擔保，而分包商也會要求下級分包商提交付款擔保，這樣就會形成一個嚴密的付款保護系統。分包商工人的工資至少有六個保障：分包商、分包商付款擔保人、承包商、承包商付款擔保人、業主、業主的付款擔保——不動產。此外，不動產抵押貸款人也會贖買留置權。
10 各國不動產承攬人的擔保物權
各國法律賦予不動產承攬人的擔保物權主要有以下類型：
(1) 不動產留置權。例如美國的Mechanic’s Lien，購買地址：http://www.lienlawonline.com，閱讀地址：http://www.mechlien.com；
(2) 不動產優先權。例如法國拿破侖法典第三編 第十八章【優先權及抵押權】，中譯文閱讀地址：http://www.napolun.com/era/civil-code/index.htm；
(3) 不動產抵押權。例如德國民法典第648條 【建筑承攬人的擔保抵押權】，中譯文閱讀地址：http://www.fyfy.cn/dispbbs.asp?boardid=4&id=2462。
以上就是《合同法》第286條的三種學術觀點的來源。其中，不動產抵押權只保護合同承包商，而不動產留置權的保護范圍最廣，歷史也最悠久，并且有專門的成文法，其規則、程序相當詳盡。理論上所有向不動產施工提供了直接勞動、服務、材料、設備的人都擁有留置權，因而可以一攬子解決工程拖欠款、分包拖欠款、材料設備拖欠款、工人欠薪等一系列問題。
法國拿破侖法典沒有留置權，也沒有動產抵押權，但有優先權制度，其中不動產優先權采用登記制。
11 施工留置權的原理
任何人都不能無償享受他人勞動成果。公元前約450年的古羅馬《十二表法》第六表第7條規定：“出賣的物品縱經交付，非在買受人付清價款或提供擔保以滿足出賣人的要求后，其所有權并不移轉。”
這與我國《合同法》第286條不謀而合，也是古羅馬工匠、供料人留置權的依據。即使工程已經交付，但在付清價款之前，債權人仍然有權保留 (拒絕給付) 所創造的不動產所有權，以阻止任何人不當得利和對抗“欺詐”，如工程采購人不付款贖回其所有權，留置權人將變成不動產的“共有人”并可申請法院依法拍賣清償。
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