[ 夏建軍 ]——(2007-7-8) / 已閱33103次
1、建設工程價款優先受償權與普通債權
建設工程價款雖為債權，但《合同法》賦于其優先受償的權利，因此，當發包人存在若干債權時，承包人就該建設工程折價、拍賣所得價款應優先于其它普通債權受償。
2、建設工程價款優先受償權與一般抵押權
抵押權系擔保物權，優先于普通債權受償，普通債權不能對抗擔保物權。但是承包人工程價款不是一種普通債權，承包人的權利基礎是承包人的勞動、管理、墊付的建筑材料以及建設工程勞動者的勞動工資、報酬等價值物化到建筑物中，使建筑物得以存在和增值，如發包人不支付價款，則也就不享有建設工程完整的所有權。而抵押權正是以建筑物的存在為基礎的，因此，承包人應當有從建筑物中優先取得主要以勞動報酬為內容的工程價款的權利，這也是符合民法原理中的公平原則。因此，建設工程價款不僅優先于其它債權，還優先于抵押物權。（10）
3、建設工程價款優先受償權與在建工程抵押權
在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還借款履行擔保的行為。在建工程抵押貸款是發包人融資、籌措建設資金的方式之一，在建工程抵押權仍屬于一般抵押權范疇，故當在建工程抵押權與建設工程價款優先受償權發生竟合時，后者仍應依法優先獲得清償。
４、建設工程價款優先受償權與商品房預售購買人的請求權
根據《城市房地產管理法》規定，開發商可以依照法定條件將其開發的商品房對外預售、并在預售后辦理登記備案。預售房屋一經登記備案，商品房的購買人對開發商請求權即享有對抗第三人的效力，這實際上是借用物權公示手段運用于債權上請求權，使這種請求權具備了物權的排他效力，從而確保購買人債權實現。購買人對預售商品房的請求權是買賣合同本身所賦予的一種權利，是商品房開發商必須履行的合同義務。因此，如果已經辦理產權過戶手續的情形下，由于該房產已不屬于開發商所有，法定抵押權即建設工程價款優先受償權自然不復存在。在開發商未交房或雖交房但尚未辦理過戶手續的情況下，該房產仍然屬于發包人所有，故仍屬于法定抵押權的標的物。但在這種情形下，如果允許承包人行使法定抵押權即建設工程價款優先受償權，則等于開發商用房屋購買人的資金清償自己的債務，將自己的債務轉嫁給廣大消費者，如此即與保護消費者權益的特殊法律政策相違背，故建設工程價款優先受償權應當受到必要的限制，退位于房屋購買人請求權之后⑾。
因此，當建設工程價款優先受償權、一般抵押權、商品房購買人請求權和普通債權并于同一建筑物時，其受償順序應當是：商品房購買人請求權優先，其次是建設工程價款優先受償權，再次是一般抵押權，最后是普通債權。后一順序債權人在前一順序清償后所剩價值內受償。
四、我國建設工程價款優先受償權制度的現狀及立法完善
由于我國法律未規定系統的優先權制度，承包人享有就工程價款的優先受償權，是由《合同法》直接規定的，其權利的成立和行使既不需登記公示，也缺乏必要約束和限制。因此，隨著承包人對該項權利行使，在保護了承包人工程價款的同時，也不可避免地會威脅到其它債權人的利益，甚至導致優先權的濫用，這對維護交易安全和交易秩序十分不利⑿，故有必要在將來立法中對該規定加以完善。
１、建立建設工程價款優先受償權的登記公示制度
建設工程價款優先受償權的成立不需要登記公示，即享有對抗普通債權人和其它擔保物權的法律效力。這樣，在建設工程上是否存在工程價款的優先權，其它權利人則無從知曉。如此，對于依法辦理抵押登記的抵押權人和辦理商品房預售登記備案的購買人，可能隨時會面對承包人行使工程價款優先受償權而使其利益遭遇不可預測的侵害。甚至可能出現發包人與承包人惡意串通，隱瞞支付價款事實，而達到刻意排斥、妨礙抵押權人和商品房購買人權利行使的目的。這不僅危害到抵押權人和購買人的利益，不利于法律對不同權利人的平衡保護，尤為嚴重的，還必將危害到擔保制度和商品房預售制度本身。因此，有必要參照物權公示制度，建立建設工程價款優先受償權成立的登記公示制度，使社會公眾，特別是相關的權利人能從登記機關查詢承包人工程價款優先受償權是否存在的信息，以便對自己的交易行為作出法律上的預測，避免與承包人工程價款優先受償權發生沖突，以維護自己的合法權益。為便于登記公示制度的協調統一，建設工程價款優先受償權的登記職權統一歸由縣級以上人民政府城市房地產管理部門行使為宜。為此，建議將來在修訂《合同法》時在第286條增加一款“建設工程價款優先受償權應在建筑工程開工后向縣級以上人民政府城市房地產管理部門登記；工程價款的支付、結算受縣級以上人民政府城市房地產管理部門的管理和監督。”
２、規定實現建設工程價款優先受償權的具體操作程序
根據《合同法》第286條規定，建設工程價款優先受償權的行使方式有協議折價和申請人民法院將該工程依法拍賣兩種，第二種方式的程序問題，因為合同法沒有規定而造成實踐中操作方式不一。目前，有兩種操作方式值得借鑒⒀：一種是由承包人向人民法院遞交申請書，人民法院收到申請書后進行公示，使標的物的所有人及其它利害關系人在一定期限內提出異議，如逾期標的物的所有人和其它利害關系人均未提出異議，人民法院則作出支持承包人申請的裁定，以作為執行依據。如公示期間內，相關權利人提出異議，人民法院應進行審查，如異議成立則裁定轉為訴訟程序；另一種方式為由承包人向人民法院起訴或申請仲裁機構仲裁，獲得生效判決書或調解書或仲裁書后向人民法院申請執行。究竟采用何種方式實現承包人申請人民法院拍賣工程變現優先受償，需待經一定的司法實踐后，由法律加以完善明確。為合理配置訴訟審判資源，體現法律保護建設工程價款優先受償權的公正與效率，建議在訴訟程序上參照《民事訴訟法》第十七章督促程序的規定由《合同法》作出規定為宜。
３、建立承包人行使工程價款優先受償權的期限制度
《合同法》第286條對承包人行使建設工程價款優先受償權沒有規定期限；這樣，只要承包人的工程價款債權不超過訴訟時效，承包人即可隨時行使優先受償權。但在相關權利竟合的情況下，抵押權人和商品房預售購買人行使抵押物權和商品房預售購房人請求權是有期限的。可見，倘若建設工程價款優先受償權的行使沒有期限，那么，抵押權人礙于承包人優先受償權的存在，其抵押權只能停止行使或等待承包人優先受償權的行使或放棄。同時預售商品房購買人也無法及時完成交易，辦理物權過戶轉移手續，使抵押權和商品房交易長期處于不穩定狀態。如果為保護承包人優先受償權而對已實現的抵押權和已過戶的房產權予以撤銷，以保障或滿足承包人優先受償權的實現，但這會造成經濟秩序的極大混亂。因此，立法應盡快明確承包人行使優先受償權起止時間及限制。
４、明確建設工程價款優先受償權與其它權利行使順序
由于《合同法》未對建設工程價款優先受償權與其它權利行使的順序加以規定，由此導致了在實際中法律運用的不必要的爭議和司法實踐中裁判結果不一致的混亂，因此立法應予以明確規定。建議在《合同法》第286條中增加一款“建設工程價款優先受償權優先于以發包方為債務人的以建設工程為對象的普通債權、抵押權以及商品房預售購買人的請求權；但商品房預售購買合同依法成立且購買人支付了全部或大部分價款以及辦理了房屋產權變更登記手續的除外。”
最高人民法院雖已公布了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，以司法解釋的形式對建設工程價款優先受償權行使的期限、范圍及與其它權利行使的順序作出了規定，但該解釋是否可行，是否能夠平衡保護相應民事權利，尚待民法理論和司法實踐的考證和檢驗；且該解釋對一些頗具爭議的問題并未明確，這些均有待今后由立法機關作出立法解釋或者在《合同法》修訂時完善之。
【注釋】
①《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過）第286條。
②資料來源：朱曉凱《省政府下令治“拖欠”》，載于《新安晚報》2004年1月5日第六版。
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