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圖書內容簡介

　　本書通過研究實踐中大量的房屋買賣合同糾紛，進而整理出裁判實務問題，并進行評析、歸納、整理，形成解決該問題的裁判思路，對法官在同類案件中適用法律具有啟發、引導、規范和參考作用，亦能為當事人、律師等法律工作者進行房屋買賣合同訴訟提供一種訴訟指引。
　　本書特點：
　　一是問題直接來自于司法實務第一線。本書歸納整理的問題幾百個，幾乎都是作者在審判過程中留意收集的，也有在地方法院調研過程中發現的，還有在地方法院上報材料中反映出來的。這些問題切切實實都是法官在房屋買賣合同糾紛裁判中需要解決的疑難問題，有很強的針對性。
　　二是選取的案例具有代表性和典型性。本書選取的案例均是來源于審判過程中真實案例的加工和提取，對每一個案例，除了提煉該案例及適用同類案例的核心裁判規則外，還對規則進行了解析，并且通過裁判過程的闡述形成裁判思路從而呈現給讀者。
　　三是寫作體例遵循重點與類型化結合。本書并非從合同章節角度入手泛泛而談房屋買賣合同糾紛，而是從實踐中房屋買賣合同糾紛最常見的爭點、焦點、難點入手，分為預售、認購、銷售廣告和宣傳、交付和風險、產權證書、房產新政、二手房、擔保貸款等十五多種糾紛類型重點闡述。通過這種類型化研究，將復雜問題各個擊破，使讀者一目了然。

圖書目錄

第一章商品房預售合同糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、商品房預售合同的效力應當如何認定？
二、出賣人取得商品房預售許可證明的最遲時間如何界定？
三、商品房預售合同簽訂后，規劃許可證被行政部門撤銷的，是否影響商品房預售合同的效力？
四、商品房預售合同簽訂后，商品房預售許可證被行政部門撤銷，是否影響商品房預售合同的效力？
五、出賣人簽訂商品房預售合同時，其持有的預售許可證明已過有效期，該預售合同是否有效？
六、出賣人在商品房買賣合同“商品房的銷售依據”一欄的空白處未填寫任何文字，能否將出賣人的該行為等同于“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明”？
七、如何理解“已付購房款”基準金額與“不超過一倍的賠償責任”之間的關系？
八、商品房預售合同登記備案是否影響合同效力？
九、對預售合同登記與預告登記的異同如何認定？
十、如何認定商品房買賣預約合同是否具備合同的“實質性要件”？
十一、開發商在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，是否承擔民事賠償責任？
【案例適用】
規則1【備案登記】商品房預售合同備案登記，不是物權的設立、變更、轉讓，不產生物權公示的效力。
規則2【商品房預售】出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認定有效。
第二章商品房認購糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、商品房認購書的性質如何認定？
二、如何區分商品房認購書是預約還是本約？
三、認購書簽訂的時間如何認定？
四、預約合同內容“確定性”的標準如何判斷？
五、違反認購書的民事責任如何認定？
六、當事人簽訂商品房認購書后往往會支付一定數額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔保，如果雙方經磋商后最終無法簽訂正式合同應如何處理？
七、當事人如果不履行認購書中簽訂本約的義務，對方當事人能否請求違約方承擔強制履行的責任？
八、如何認定開發商與買受人在商品房認購書中約定的定金性質？
九、確定了當事人給付款項的性質后，在當事人簽訂商品房認購書后無法簽訂正式商品房買賣合同的情況下，應如何適用定金罰則？
十、出賣人惡意違反商品房訂購書，導致商品房買賣合同不能訂立，買受人要求出賣人賠償除雙倍返還定金之外的其他損失，如預期利益損失，應如何處理？
十一、房產商違反購房意向書的責任如何認定？
十二、以格式合同出現的商品房認購書中含有單方權利約定條款，該商品房認購書是否有效？
【案例適用】
規則3【預約與本約】判斷一個合同究竟為本約還是預約，應專注于其實質內容，探求當事人的真意，而非合同所使用的名稱。
規則4【預約與本約】對于當事人之間存在預約還是本約關系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協議之約定為依據，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確界定。
規則5【預約與定金】購房定金屬預約合同，其目的系擔保商品房買賣合同的訂立，違約的法律后果是適用定金罰則。
規則6【預約與履行】預約合同不能被判決繼續履行。
規則7【預約與損失】開發商違反預約合同將房屋售予他人應向購房人賠償機會損失，機會損失的范圍應與開發商因違約行為而獲得的利益相對應。
第三章商品房銷售廣告和宣傳糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、商品房銷售廣告的性質是什么？
二、怎樣認定商品房廣告是否為虛假廣告？
三、開發商夸大廣告宣傳的責任應當如何認定與處理？
四、商品房虛假銷售廣告的責任如何承擔？
五、開發商交付的商品房與其宣傳廣告內容不一致，開發商的行為是否構成欺詐以及購房者能否獲得雙倍賠償？
六、商品房宣傳資料是否具有法律效力？
七、如何理解實際交付的房屋與樣板房之間的一致性？
【案例適用】
規則8【虛假宣傳】出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
第四章商品房買賣合同糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、商品房現售合同是否以出賣人取得商品房預售許可證明為生效條件？
二、未取得產權證書的存量房買賣合同的效力如何認定？
三、共有存量房買賣合同的效力如何認定？
四、商品房買賣合同糾紛是否適用不動產專屬管轄？
五、商品房“一房數賣”合同效力如何認定？
六、商品房“一房數賣”合同如何履行？
七、“一房數賣”中無法取得商品房所有權的買受人如何進行法律救濟？
八、一般賣房者違約的，應當如何適用法律？
九、如果買受人不愿意接受金錢給付的賠償方式，而要求得到另一套出賣人開發的同一小區內樓層、戶型、面積、朝向與原合同標的相同或相似的房屋，即買受人提出對原合同進行變更，其要求是否可以得到法院支持？
十、懲罰性賠償在合同責任中能否廣泛適用？
十一、審判實踐中如何區分適用《商品房買賣合同解釋》與《消費者權益保護法》？
十二、對《商品房買賣合同解釋》第8條中“合同目的不能實現”如何理解？
十三、商品房買賣履行費用過高，守約方請求繼續履行的，是否予以支持？
【案例適用】
規則9【地方物價】地方物價規定當然不能取代當事人雙方的合同約定，不能改變當事人的合同效力。
規則10【一戶一表】商品房買賣合同中，“一戶一表”指供水應實行裝表到戶、抄表到戶、計量收費。
規則11【合同簽訂形式】房地產轉讓合同為要式合同，應當以書面形式予以明確、固定。房產買賣雙方如未簽訂書面合同、未履行相關權利義務，法院應認定買賣合同不成立。
規則12【實際履行】當事人沒有訂立書面房屋買賣協議，確認房屋買賣關系是否存在，應結合實際履行情況綜合考量。
規則13【網簽】房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但是雙方已經進行了網簽，而且明確了合同的價款、房屋信息，所以應當認定雙方的買賣合同已經生效。
規則14【一房二賣】當事人未辦理登記手續的，所有權未發生轉移，但不能以此認定買賣合同無效。
規則15【一房二賣】房地產開發企業以委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣為由主張免除懲罰性賠償的請求，人民法院不予支持。
第五章商品房交付使用和風險責任承擔糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、商品房交付時間的判斷標準如何界定？
二、商品房交付條件的判斷標準如何界定？
三、關于商品房驗收我國法律如何規定？
四、開發商不具備交付條件交房是否承擔逾期違約責任？
五、風險責任的承擔如何確定？
六、開發商逾期交房的責任如何認定？
七、開發商逾期交房應如何承擔違約責任？
八、交付通知是否為交付的必要條件？
九、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的性質如何區分？
十、出賣人與買受人辦理了商品房交付手續，買受人又以出賣人沒有同時交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，應如何處理？
十一、出賣人在交付房屋時，經常要求買受人按照出賣人制定的房屋交付流程先行預繳物業費、代辦產權證費用、公共維修基金等其他費用后，才能交付房屋鑰匙，應如何處理？
十二、開發商因政府部門遲延辦理備案而逾期交房能否免責？
十三、商品房買賣合同中逾期交房的特殊原因如何理解？
十四、不具備交付條件交房違約金應如何計算？
十五、購房者無正當理由拒絕接收房屋應承擔何種法律責任？
十六、買受人對商品房的“驗收”權利包括哪些？
十七、房屋毀損、滅失的風險如何分擔？
十八、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過2年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間？辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的規定？
十九、善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費的標準如何確定？
二十、投資建設他人劃撥土地上立項的房屋并承擔建成后房屋的合同性質和效力如何判定？
【案例適用】
規則16【履行不能】已交付但未過戶的房屋滅失后，事實上已經不能履行，出賣人不再承擔繼續履行協助辦理過戶手續的合同義務。
規則17【申請執行人】房屋轉讓后原產權人有資格申請無權占有人交付房屋。
規則18【交付改變】交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規范，均屬另一法律關系，不能成為開發商不違約或者免除違約責任的理由。
規則19【保修期】房屋修復后保修期不應重新計算。
第六章商品房買賣民事責任糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、在商品房質量存在何種瑕疵時，購房者可以拒收房屋？
二、房屋價款糾紛與質量異議如何處理？
三、對商品房主體質量不合格如何認定？
四、商品房質量瑕疵如何認定？
五、交通噪音污染中的商品房質量瑕疵責任如何認定？
六、出賣人的質量瑕疵擔保責任如何承擔？
七、室內環境污染致使他人損害是否構成環境污染侵權案件以及室內環境污染致使他人損害糾紛案件的舉證責任應當如何分配？
八、裝修公司選用材料揮發的甲醛嚴重超標給業主造成損害，應當如何承擔賠償責任？
九、商品房面積存在差異如何處理？
十、人防地下室是否記入公攤面積？
十一、開發商擅自調整房屋層高的違約責任如何認定？
十二、房屋買賣糾紛違約金的計算標準如何確定？
十三、如何調整當事人在商品房買賣合同中約定違約金過分高于違約行為造成的損失？
十四、商品房買賣合同沒有約定違約條款，守約方可否請求違約方承擔違約責任？
【案例適用】
規則20【質量缺陷】房屋買受人因房屋存在質量缺陷向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。
規則21【面積差】房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買賣合同約定面積的，應按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規定返還房款。
規則22【面積縮水】按套計價不能免除開發商的面積縮水責任。
規則23【外墻面】開發商售房不得保留外墻面所有權及使用權。
規則24【容忍義務】業主面對社會效益最大化須有容忍義務。
規則25【知情權】業主對所購特殊商品房享有特別知情權。
規則26【瑕疵擔保】“兇宅”的出賣人應當承擔物的瑕疵擔保責任。
規則27【逾期交房】開發商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請求法院予以降低的，應當由其承擔舉證責任。開發商主張按照同地段同類房屋租金標準作為認定損失依據的，應當予以支持。
規則28【違約金調整】合同違約引發的糾紛中，如果合同約定了違約金計算方式，守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求調高違約金數額，但未能舉證證明實際損失存在的，不予支持。
第七章商品房買賣合同解除糾紛
【本章導讀】
【實務問答】
一、如何界定房屋質量問題解除合同的條件？
二、合同解除權的行使期限及其性質如何認定？