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圖書內容簡介

本書為法律生活常識全知道系列叢書之一，隨著住宅的商品化，物業服務與業主的生活關系越來越密切。本書收集240個物業服務、相鄰關系的典型熱點問題與疑難問題，以問答的形式做詳細解答，同時在部分問題下輔之以典型案例，以便讀者對該問題有更為準確和深入的了解，具有很強的針對性和實用價值。

圖書目錄

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第一章前期物業管理糾紛
001什么叫前期物業服務?
002簽訂購房合同時，附有開發商制定的格式物業管理合同合法嗎？
003開發商訂立的前期物業服務合同對業主有約束力嗎？
004開發商“贈送物業服務費”的承諾對物業服務公司是否有約束力？
005前期物業服務有什么特殊性？
006開發商制定的臨時管理規約是否屬于“霸王條款”？
007開發商應如何選聘前期物業服務公司？
008開發商委托自己的子公司擔任前期物業服務公司合法嗎？
009開發商在房地產買賣合同中關于減免業主物業服務費的約定有效嗎？
010小區內公共設施的權屬究竟歸屬開發商還是全體業主?
011前期物業服務合同到期，小區還沒有成立業主委員會怎么辦？
012前期物業服務合同約定的期限未屆滿，業主可以解聘物業服務公司嗎？
013前期物業合同終止后物業服務公司應否移交相關資料？
014前期物業服務公司遭解聘后，拒絕退出怎么辦？
015哪些糾紛屬于物業管理糾紛？
016物業管理法律責任包括哪些？
第二章物業管理費和其他費用
017物業服務合同屬于委托合同還是服務合同?
018口頭物業服務合同的效力如何認定？
019如何認定物業服務公司的違約責任？
020物業服務公司能以住戶沒有產權證、并非業主為由，拒絕履行相關義務嗎？
021房屋承租人、借用人等引起物業服務糾紛是否適用《物業管理條例》規定?
022物業服務公司收支情況是否應該向業主公開？
023業主可以以物業服務未達到法定或約定標準為由拒付或要求降低物業服務費嗎？
024業主拖欠物業費，物業服務公司該怎么辦？
025小區的物業管理費究竟應該涵蓋哪些費用？
026物業管理收費不合理的情況有哪些？
027開發商是否應當為閑置房交納物業費?
028物業服務費應從何時起算？
029交房時必須交納物業服務費嗎？
030房屋未入住是否可以未享有物業服務為由拒交物業費？
031房屋質量有問題，業主可以拒交物業管理費嗎？
032開發商交房后，業主一直未居住是否要交納物業管理費？
033業主在什么情況下可以拒絕交納物業服務費？
034業主未交納物業服務費，物業服務公司可以不為其提供物業服務
嗎?
035業主可以以新買房屋漏水為由而拒交物業管理費、供暖費嗎？
036業主大會會議決議事項是如何規定的?
037尚未辦理產權轉讓，正在使用物業的業主有權拒交物業管理費
嗎?
038物業管理企業是否可以預收物業管理費？
039物業服務公司沒有履行服務職責，業主有權拒交物業費嗎？
040業主可以以沒有簽訂物業服務合同為由拒交物業管理費嗎？
041業主裝修不遵守管理規約，物業服務企業是否有權制止？
042物業服務公司單方面提高物業費，業主可以拒交嗎？
043業主有權以開發商違約為由拒絕交納物業管理費嗎？
044業主未與物業服務公司簽訂物業服務合同，業主可以因此拒交物業費嗎？
045開發商有權要求業主在辦理入住前先交納物業管理費嗎？
046物業服務公司能以“二次供水”為由提高水價嗎？
047小區地面停車位歸誰所有？
048房子已經售出，還能無償使用原小區的停車位嗎？
049業主對于物業服務公司的事實管理行為應當依法交納物業費嗎?
050物業服務公司強行收取裝修押金是否合法？
051物業合同終止后物業服務企業應履行哪些義務？
052物業服務合同終止，物業服務企業不辦理移交手續怎么辦？
053物業服務公司可以向不交納物業管理費的業主收取滯納金嗎?
054物業服務合同中約定業主未按時交納物業服務費需要交納滯納金的該怎么處理呢？
055業主以沒有看到業主委員會和物業服務企業簽訂的合同為由，拒交物業服務費合理嗎？
056房屋租金是否可以抵銷物業管理費？
057物業服務公司收取的小區停車費是否該返還給業主？
058業主拖欠物業服務費，物業公司有權停水、停電嗎？
059物業服務收費標準未經物價局備案是否合法？
060走廊、電梯、院落等小區的公共區域照明費用應由誰負擔？是從物業管理費用中提取還是由業主單獨交納？
061小區物業公司收取多少停車費用合理?
062居住在一層的業主，可否不交電梯費？
063業主入住小區涉及的入住費都合理嗎?
064業主入住新房后是否應當支付水、電、氣、熱等入戶費用？
065什么是公眾代辦性服務收費？
第三章小區的維修糾紛
066物業服務公司與業主的維修責任應如何劃分？
067物業服務公司對業主報修不及時服務，給業主造成損失怎么
辦?
068小區公共設施維修養護不及時，物業服務公司應承擔什么責任？
069業主委員會可以隨意炒物業服務企業“魷魚”嗎？
070物業服務企業追討物業服務費有訴訟時效限制嗎？
071業主未交納物業服務費，物業服務企業可以不為其提供物業服務
嗎?
072物業服務企業保安人員隨意讓社會人員進入物業服務區域，發生人身損害事件，物業服務企業是否應承擔賠償責任？
073業主違章修建戶外設施，物業服務公司是適格的訴訟主體嗎？
074物業服務公司不允許業主封閉陽臺的約定要受到合法性審查
嗎?
075部分業主違反業主委員通過的協議自封陽臺，物業服務公司或者業主委員會有權起訴業主嗎？
076物業服務公司應當對維修過程中的不當行為負責嗎？
077物業服務公司有權阻止業主安裝可能影響大樓主體結構的室內設備
嗎？
078業主能以前期貴州163物業服務合同不合理為由而進行違章裝修嗎？
079業主違章裝修，物業服務公司有權采取罰款或斷水斷電等懲罰措施
嗎？
080相鄰業主造成的侵權，物業服務公司負責賠償嗎？
081業主在承重墻上鑿眼，鄰居有權起訴制止嗎？
082業主在其獨用的平臺上搭建玻璃房違反物業管理公約嗎？
083業主裝修不當造成損失，物業服務公司對其疏于監督管理造成的損失負責嗎？
084業主違反物業管理規約自行安裝防盜設施合法嗎？
085相鄰業主不當裝修造成損失，物業服務公司承擔責任嗎？
086業主能以與其他業主進行同樣裝修為由違反物業管理約定擅自裝修嗎？
087裝修排污堵塞管道，相鄰業主負有排除妨礙的配合義務嗎？
088業主封閉自家陽臺，房屋土地管理局有權處罰嗎？
089物業公司是否擁有進入居民住宅進行維修的權利？
090業主擅自建設違章建筑，房產管理機關應該處罰業主還是物業服務公司？
091小區某棟樓的頂樓漏雨，樓頂維修費是頂樓業主自己支付還是本樓業主均攤？
092業主家漏水導致電梯停運，物業應承擔責任嗎？
第四章小區內的人身傷害
093業主鍛煉墜樓身亡，修建方和物業服務公司誰是被告？誰承擔賠償責任？
094物業服務公司要對觸電受傷業主負賠償責任嗎？
095樓道設計不合理，住戶摔傷，物業服務公司與開發商誰承擔責
任?
096電梯發生事故，物業服務公司對自己的過錯要承擔舉證責任嗎？
097業主入住后房屋受損，物業服務公司和開發商應在各自職責范圍內負責嗎？
098業主乘貨梯摔傷，物業服務公司能證明沒過錯，需要負責嗎？
099小區物業服務公司保安打死訪客，物業服務公司需要承擔責任
嗎?
100物業服務公司設施傷人，物業服務公司需要承擔責任嗎？
101小區健身器材被損壞，物業服務公司發出的免責告示有法律效力
嗎?
102物業服務公司因對小區內的公用設施疏于管理而給業主造成使用不便或損害的，該如何處理？
103小區內堆放的建筑垃圾傷人，物業服務公司要承擔責任嗎？
104業主堆放建筑垃圾導致住戶受害，應當承擔賠償責任嗎？
105設路障、未采取防護措施導致進入小區的非小區居民受傷，物業服務公司要承擔責任嗎？
106業主突發急病，卻遇電梯停運，物業服務公司應當負責嗎？
107危險品露天放置，小孩失手點燃引爆，物業服務公司和監護人應各自承擔什么責任？
108小區沒有成立物業服務公司，公共設施爆炸致人傷害時居委會、街道辦要負責嗎？
109業主在小區內違禁放花炮出事故，物業服務公司盡到管理職責還要承擔責任嗎？
110物業服務公司保安人員讓社會人員進入物業服務區，發生人身損害，物業服務公司是否應承擔責任？
111業主熱水器產生的冰溜子砸死小區居民，業主、物業服務公司和生產商應各負其責嗎？
112兒童攀爬小區草坪鋼筋護欄受傷，物業服務公司和監護人應各自承擔責任嗎？
第五章小區的財產、名譽侵權
113業主將房前小院擴建至公共人行道，物業服務公司起訴侵權能獲得支持嗎？
114業主委員會張貼通知指責物業服務公司貪污而內容失實應承擔責任嗎？
115部分業主有權處置其使用的共用樓道嗎？
116業主車輛受損，辱罵攻擊保安構成侵權嗎？
117臺風導致水管堵塞造成損失，物業服務公司應該負責嗎？
118下水道堵塞找不出肇事者，應由共有人共同承擔責任嗎？
119物業服務公司在小區內張貼失實公開信，構成侵權嗎？
120小區水泵噪聲擾民，業主有權請求物業服務公司承擔精神損害賠償
嗎？
121因遭受物業服務公司環境污染損害，業主可以要求精神損害賠償
嗎?
122物業服務公司張貼告示點名批評業主，構成名譽侵權嗎？
123業主裝修擅自拆除承重墻怎么辦？
124物業服務公司裝修監管不力，樓下轎車被砸，誰負賠償責任？
125物業服務公司未經業主同意，將“公用地”委托他人使用，構成侵權
嗎?
126物業服務公司能以危害小區安全為由擅自拆除戶外廣告牌嗎?
127物業服務公司在業主頂層樓面私自豎立廣告牌合法嗎？
128小區內的商業廣告收益應該歸誰所有？
129物業服務公司丟失業主匯款應當承擔責任嗎？
130未經業主同意，物業服務公司有權利用小區公共供暖設施對外供暖
嗎？
131業主家里管道堵塞受損失，物業服務公司在職責范圍內應承擔責任
嗎？
132物業服務公司對排水系統未盡必要的養護義務，應賠償住戶滲水損失嗎？
133物業服務公司可以將物業服務委托給他人嗎？
134物業服務公司公開業主委員的電話侵犯隱私權嗎?
第六章小區車位管理
135業主車位常被占，物業服務公司應當承擔責任嗎？
136業主擅自改變車位造成損失，物業服務公司不需要負責嗎？
137業主交納了停車場地使用費，就與物業服務公司構成保管合同關系
嗎？
138業主車位被人占，停放他處受損失，物業服務公司不承擔責任
嗎?
139如何確定物業服務企業的義務？
140物業服務公司有權在小區樓間空地劃出車位出租嗎？
141高空墜物砸車，物業服務公司能舉證免責嗎？
142業主汽車被盜，保險公司理賠后可以向物業服務公司索賠嗎?
143住戶使用臨時出入證、未交停車費的車輛被盜，物業服務公司應當承擔責任嗎？
144突發暴雨致車庫被淹，物業服務公司可以免責嗎？
145未簽訂物業服務合同且業主只交納了清潔費，業主丟摩托車時，物業公司要承擔責任嗎？
146物業服務公司只收取規定的車輛管理費的一半，也應對車輛損壞負全責嗎？
147住客在酒店丟失車輛，酒店在安全保障義務范圍內需負補充責任
嗎?
148住戶擅自停車占用通道，物業服務公司為疏通道路而損壞車輛應賠償嗎？
149車輛在小區露天臨時停放是否可以免費?
150小區停車位可以出租給小區以外的人使用嗎？
151小區地面停車位歸業主共有還是歸物業公司所有？
152小區的車位車庫使用應該遵循“業主優先”原則嗎？
153物業服務公司是否有權就業主妨害物業服務秩序的行為提起訴
訟？
第七章小區公用部分的使用及維護
154一個小區或一棟住宅樓內的哪些部分屬于業主共有？
155物業管理用房屬于物業服務公司所有還是屬于業主所有？
156物業服務公司可以改變物業管理區域內公共設施、場所的原始用途嗎？
157小區內建筑物墻面、房頂、電梯等廣告收入歸物業服務公司所有還是業主共同所有？
158業主可以將住宅改為商業用房開設公司嗎？
159單元管道閥門能否設計在居民室內？開發商售房時沒有提前告知，如何維權?
160鄰居對房屋進行“群租”，業主不勝其擾該怎么辦？
161業主擅自占用樓道共用部位堆放雜物怎么辦？
162相鄰方裝空調，排風口對準鄰居怎么辦？
163業主與物業服務公司發生糾紛后，應當通過何種途徑解決?
164小區的會所對外營業擾民，業主應如何維權？
165小區內供水、供電、通信、有線電視及設施設備由物業服務公司負責維護嗎？
166開發商出售房屋時承諾一樓送花園是否侵害了其他業主的利
益?
167一些業主以其不是物業服務合同當事人為由拒絕履行相關義務有無法律依據?
168如何確定物業服務公司的義務？
169物業服務合同終止，物業服務公司不辦理移交手續怎么辦？
170物業服務合同依法解除后，如果物業服務公司以物業費被拖欠為由而拒絕退出，業主應當如何主張權利?
第八章小區安全防衛
171保安半夜進民宅，物業服務公司應當承擔責任嗎？
172業主在小區內被殺，物業服務公司盡到管理職責就不需要承擔責任
嗎？
173小區業主在住宅被裝修工殺害，物業服務公司要負責賠償嗎？
174小區業主在家中被害，執勤保安已做訪客登記，物業服務公司需要承擔責任嗎？
175因建筑和管理瑕疵，住戶在家中被害，開發商和物業服務公司要承擔什么責任？
176業主在小區遭毆打，保安在場未救助，物業服務公司應該承擔責任
嗎？
177住戶家中物品被盜，物業服務公司要承擔責任嗎？
178物業服務公司禁止封閉陽臺，竊賊入室行竊，物業服務公司負要責嗎？
179業主停在小區里的車輛被盜，物業服務公司應承擔責任嗎？
180一樓業主要安裝防盜窗，物業服務公司不允許，結果財物被盜，是否承擔賠償責任？
181物業服務公司縱容小區黑惡勢力使業主受損，物業服務公司要負責
嗎?
182他人跳樓自殺砸死住戶，物業服務公司要承擔賠償責任嗎？
183業主與看房人發生糾紛被打傷，物業服務公司需要承擔責任
嗎?
第九章業主大會的權利義務
184業主大會的法律性質是什么?會議形式有哪些?
185非小區業主可以成為業主委員會委員嗎？
186業主大會會議如何召集?
187業主大會上業主按照人頭數行使表決權嗎?
188業主大會會議上哪些事項需要特別決議?
189業主大會會議決議對誰有約束力?
190業主大會決議對業主繼受人是否有約束力?
191如果業主大會決議違法，業主如何行使撤銷權?
192業主如何籌備首次業主大會？
193業主大會決議對未參加會議的業主是否具有約束力？
194通知部分業主召開業主大會是否合法？
195讓業主填寫“征求意見表”符合業主大會召開的條件嗎？
196業主委員會說了算，還是業主大會說了算？
197業主在物業管理區域內有多套房屋，其在業主大會上如何行使表決權？
第十章業主的權利義務
198未成年人業主、非小區業主能否作為業主參加業主大會，成為業主委員會委員？
199沒有辦理房屋產權證的購房人是否是業主？是否有資格參加業主大會呢?
200業主對小區內的建筑物享有哪些所有權?
201業主可以對“管理規約”說不嗎？
202房屋設備不全，業主如何維權？
203業主覺得業主委員會的決定不適當可以提起撤銷之訴嗎？
204業主破壞小區綠地，物業服務公司不作為，其他業主可以行使物業管理權嗎？
205業主認為業主委員會委員不稱職，如何撤銷其業主委員會委員資
格?
206在普通住宅樓中辦公司進行營業，是否必須得到全樓業主的書面同意？
207物業服務公司出租小區公用地，業主有權起訴嗎？
208業主與物業服務公司之間發生供暖糾紛，業主個人或者全體業主如何維權？要承擔什么責任?
209業主、業主大會、業主代表大會、業主委員會相互之間是什么關系?
第十一章業主委員會的權利義務
210一個小區能否成立多個業主委員會?
211業主委員會的成員是“無償奉獻”還是“有償服務”？
212業主委員會可以擅自決定聘用其他工作人員嗎？
213小區入住多年，一直未成立業主委員會，如何解決？
214業主委員會有權決定將草坪綠地改建為停車位嗎？
215業主委員會有權對拖欠物業服務費的業主進行公示嗎？
216業主委員會辦公經費可以使用專項維修基金嗎？
217業主委員會任期屆滿，不開會就換屆符合法律規定嗎?
218業主委員會主任獨攬大權，將印章私藏家中，擅自蓋章造成損失由誰承擔？
219業主委員會可以對不交納物業服務費的業主提起訴訟嗎？
220業主委員會陷入僵局，業主委員會委員不履行法定職責如何解決?
221業主委員會擅自與物業服務公司簽約有效嗎？
222業主委員會有訴訟主體資格嗎？
223開發商違約，是業主個人還是業主委員會有起訴資格？
224前期物業服務公司拒絕移交管理，業主委員會如何維權？
225業主委員會如何處理新舊物業服務公司的交接工作？
226業主委員會是否有權在解除原物業服務合同之前選聘新的物業服務公司？
227業主委員會可以代表業主起訴物業服務公司嗎？
228業主委員會可以要求物業服務公司返還維修基金嗎？
229業主委員會是否有權解聘物業服務公司？
230業主委員會換屆后解除原業主委員會訂立的物業服務合同應承擔違約責任嗎?
第十二章小區專項維修資金
231什么是小區專項維修資金，業主可以不交納嗎？
232小區專項維修資金歸全體業主所有，還是歸物業服務公司所
有?
233專項維修資金交存比例是多少？何時交納？
234業主大會成立前，如何使用維修資金？
235業主大會成立后，如何使用維修資金？
236業主委員會可以用小區的維修資金購買銀行委托理財產品
嗎?
237業主出售房屋后，可以取回自己交納的專項維修資金嗎？
238維修資金利息等收益歸全體業主所有，還是歸物業服務公司所
有?
239小區的維修資金使用范圍包括哪些？
240業主委員會可以隨意決定使用維修資金嗎？
附錄相關法律法規
物業管理條例（2016.2.6修改）
中華人民共和國物權法（節選）(2007.3.16)
中華人民共和國侵權責任法（節選）(2009.12.26)
物業服務收費管理辦法(2003.11.13)
住宅專項維修資金管理辦法(2007.12.4)
業主大會和業主委員會指導規則(2009.12.1)
最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2009.5.14)
最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2009.5.15)
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