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圖書內容簡介

隨著城市化建設的加快，城市更新的興起，土地空間的開發和建設受到極大關注。而在城市更新的推進中所產生的法律風險問題也層出不窮，如何把握和應對這些問題已是迫在眉睫。本書從案例庫、風險庫、流程圖、政策庫四個方面解讀城市更新項目，結合豐富的案例選和政策解讀深度研究了城市更新改造項目涉及到的法律實務問題，并對實施城市更新項目中所出現的風險進行了詳細的解讀，同時也通過了流程圖的演示對城市更新項目的操作流程進行了全面的闡述。

圖書目錄

"案例庫
第一章　原權利人違約003
案例1：B公司與Y公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案003
案例2：W公司與H公司合作開發房地產合同糾紛案009
案例3：J公司與K公司合同糾紛案016
案例4：M公司與某村股份公司、居民小組合同糾紛案021
案例5：A公司與黃某、趙某確認合同無效糾紛案024
第二章　資源方違約028
案例6：X公司與S公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案028
案例7：Y公司與J公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案032
案例8：F公司與Y某、S某股權轉讓合同糾紛案034
第三章　相鄰權糾紛042
案例9：D公司與L業委會相鄰權糾紛案042
第四章　政策變化導致合同履行變化或解除045
案例10：V公司N城市更新項目單元專項規劃公示案（非訴項目）045
案例11：Z公司城市更新項目并購爭議案（非訴項目）049
第五章　立項條件不足引起的糾紛052
案例12：B公司與H公司合同糾紛案052
案例13：林某與陳某、吳某不當得利糾紛案054
第六章　合同效力糾紛061
案例14：A村委會與B公司股權及土地使用權轉讓糾紛案061
案例15：魏某、曾某確認合同無效糾紛案066
案例16：張某、李某與王某房屋買賣合同糾紛案069
案例17：殷某與N公司合同糾紛案073
案例18：張某與S公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案076
案例19：鄧某甲與R公司、鄧某乙確認合同無效糾紛案078
第七章　并購糾紛081
案例20：C公司與Z公司股權轉讓合同糾紛案081
第八章　清租糾紛088
案例21：A公司、B公司與C公司房屋租賃合同糾紛案088
案例22：黃某與王某、某中醫診所房屋租賃合同糾紛案094
案例23：吳某與殷某房屋租賃合同糾紛案096
第九章　確權糾紛102
案例24：梁某與盧某贈與合同糾紛案102
案例25：邱某與陳一、陳二繼承糾紛案103
案例26：陳某訴陽某轉讓合同糾紛案105
案例27：李某與D公司房屋買賣合同糾紛案107
案例28：詹某、張某房屋所有權確認糾紛案110
案例29：S公司與G委員會土地收回行政糾紛案113
案例30：T公司與A局排除妨害糾紛案118
案例31：Q公司土地權屬爭議案（非訴項目）123
案例32：羅某與Z公司、X公司、P公司財產損害賠償糾紛案127
案例33：何C與何D房屋所有權確認糾紛案132
案例34：鄭某與R公司、鐘某侵權責任糾紛案135
案例35：劉某與趙某房屋所有權糾紛案138
案例36：王某、吉某與馬某、楊某共有物分割糾紛案141
第十章　搬遷糾紛146
案例37：石某與阮某房屋買賣合同糾紛案146
案例38：M公司與Y某房屋拆遷安置補償合同糾紛案150
案例39：某公司與鄧某房屋拆遷安置補償合同糾紛案153
案例40：T公司與R公司物業服務合同糾紛案155
案例41：張某與HF公司占有物返還糾紛案157
案例42：J公司與A公司八村分公司、第三人A公司的合同糾紛案162
案例43：B公司與王某房屋拆遷安置補償合同糾紛案166
第十一章　其他民事糾紛173
案例44：L公司與鄭某名譽權糾紛案173
案例45：林某與BLQ公司、鐘某合資合作開發房地產合同糾紛案175
第十二章　行政糾紛179
案例46：A公司與B局政府信息公開糾紛案179
案例47：S公司與S局行政糾紛案185
案例48：X公司與SZ局行政糾紛案189
案例49：謝某與S登記中心、Z公司行政訴訟糾紛案191
案例50：Z股份合作公司與深圳市規劃和國土資源委員會、S公司行政
訴訟糾紛案195
案例51：C業委會與深圳市不動產登記中心、B公司行政訴訟糾紛案198
案例52：M公司與SL局、S局土地權屬行政確認糾紛案201
第十三章　刑事糾紛207
案例53：朱某故意毀壞財物案207
案例54：K公司、鄒某、秦某涉嫌非法占用農地罪210
案例55：姜某非國家工作人員受賄案213
案例56：張某受賄案216
第十四章　整片區統籌糾紛221
案例57：坪山某片區統籌項目案例221
風險庫
第一章　項目前期階段226
風險1：協議風險——未簽署合作協議226
風險2：協議風險——合作協議實質條款設計欠完備226
風險3：協議風險——合作協議權利、義務、責任條款設計欠完備227
風險4：協議風險——合作協議因未履行集體資產交易流程及審批程序而無效228
風險5：協議風險——合作協議因損害公共利益而無效或履行不能229
風險6：協議風險——合作協議的法律定性風險229
風險7：合作風險——合作方違約230
風險8：合作風險——合作方與第三方之間存在土地權屬爭議231
風險9：合作風險——合作方與第三方之間存在房屋權屬爭議232
風險10：合作風險——合作協議到期續約風險232
風險11：合作風險——居間方合作風險233
風險12：投資決策風險——投資決策失誤234
風險13：投資決策風險——投資時機貽誤235
風險14：投資決策風險——并購稅務風險235
風險15：投資決策風險——整村統籌項目投資決策風險236
風險16：聯動開發風險——廣州開發商介入風險237
風險17：聯動開發風險——前期服務方合作風險238
風險18：聯動開發風險——項目外拆遷費用問題238
第二章　申報更新單元計劃階段240
風險19：政策風險——項目不符合深圳城市更新總體規劃計劃240
風險20：合作風險——非農指標落地服務方違約240
風險21：意愿征集風險——意愿征集程序瑕疵241
風險22：意愿征集風險——權利人或第三人提供虛假信息的風險242
風險23：意愿征集風險——權利人的繼承人簽署意愿征集文件243
風險24：意愿征集風險——廣州開發商介入意愿征集的風險243
第三章　土地核查階段245
風險25：核查錯誤或核查不清風險——土地存在權屬爭議245
風險26：核查錯誤或核查不清風險——權屬證明缺失245
風險27：核查錯誤或核查不清風險——存在未履行征轉手續的土地246
風險28：核查錯誤或核查不清風險——實際用地面積與約定不一致247
風險29：特殊用地處置風險——涉嫌非法占用農地248
風險30：特殊用地處置風險——項目范圍內存在特殊區域或產業249
第四章　專項規劃審批階段250
風險31：規劃無法通過——專項規劃草案因競爭對手投訴不能順利公示250
風險32：規劃無法通過——專項規劃因歷史風貌區保留問題審批受阻250
第五章　實施主體確認階段252
風險33：拆遷安置補償協議糾紛——拆遷安置補償協議無效252
風險34：拆遷安置補償協議糾紛——補償標準不一、個性化補償252
風險35：拆遷安置補償協議糾紛——政府個性化補償標準253
風險36：拆遷安置補償協議糾紛——被搬遷人不履行交房義務254
風險37：拆遷安置補償協議糾紛——被搬遷人與第三方簽約255
風險38：拆遷安置補償協議糾紛——被搬遷人轉賣房屋256
風險39：拆遷安置補償協議糾紛——開發商遲延履行257
風險40：拆遷安置補償協議糾紛——掛牌確認前簽署拆遷安置補償協議258
風險41：搬遷風險——違法拆遷258
風險42：搬遷風險——被搬遷人與物業公司產生糾紛259
風險43：搬遷風險——委托第三方搬遷談判260
風險44：搬遷風險——集體用地上有證空地拆除260
風險45：搬遷風險——集體用地上無證空地拆除261
風險46：房屋權屬糾紛風險——“紅本房”未作初始登記261
風險47：房屋權屬糾紛風險——“紅本房”借名買房262
風險48：房屋權屬糾紛風險——“紅本房”權利人失聯263
風險49：房屋權屬糾紛風險——簽約后權利人死亡264
風險50：房屋權屬糾紛風險——簽約前權利人死亡266
風險51：房屋權屬糾紛風險——權利人離婚導致房屋權屬糾紛267
風險52：房屋權屬糾紛風險——擬拆除房屋上存在抵押貸款269
風險53：房屋權屬糾紛風險——企業股東主張共有物分割270
風險54：房屋權屬糾紛風險——權利人企業改制271
風險55：房屋權屬糾紛風險——權利人破產重整272
風險56：房屋權屬糾紛風險——物業管理用房權屬糾紛273
風險57：房屋權屬糾紛風險——“紅本房”轉讓273
風險58：房屋權屬糾紛風險——“農民房交易”風險274
風險59：房屋權屬糾紛風險——無證房屋交易275
風險60：房屋權屬糾紛風險——福利房權屬糾紛275
風險61：房屋權屬糾紛風險——集體土地上借名購房/建房276
風險62：房屋權屬糾紛風險——集體土地上合作建房權屬糾紛276
風險63：房屋權屬糾紛風險——集體土地使用權被收回278
風險64：房屋權屬糾紛風險——“綠本房”加建279
風險65：房屋權屬糾紛風險——未經處理和認定的歷史遺留違法私房發生
權屬爭議279
風險66：房屋權屬糾紛風險——劃撥用地的土地使用權期限屆滿280
風險67：房屋權屬糾紛風險——無證房產權屬糾紛281
風險68：房屋權屬糾紛風險——祖屋權屬糾紛281
風險69：房屋權屬糾紛風險——房屋權屬糾紛導致的行政訴訟282
風險70：房屋權屬糾紛風險——土地與房屋權屬不一致282
風險71：清租風險——合作方因無法清租違約284
風險72：清租風險——被搬遷人因無法清租逾期交房284
風險73：清租風險——被搬遷人因承租人轉租逾期交房286
風險74：清租風險——因承租人未經同意轉租需向權利人支付違約金287
風險75：簽約障礙——權利人在境外287
風險76：簽約障礙——權利人正在服刑期間288
風險77：簽約障礙——權利人癱瘓289
第六章　回遷房交付階段290
風險78：回遷房糾紛——被搬遷人轉賣房屋290
風險79：回遷房糾紛——開發商委貸后被搬遷人轉賣房屋290
風險80：回遷房糾紛——實際交付的回遷房與搬遷安置補償協議約定不符291
第七章　項目全流程293
風險81：合作風險——合作方違約293
風險82：合作風險——合作方與第三方簽署拆遷安置補償協議293
風險83：其他風險——開發商的維穩問題294
風險84：其他風險——特殊項目類型中的政府資產處置295
風險85：政策風險——政策變化導致項目投資目的無法實現296
風險86：刑事風險——涉嫌行賄298
流程圖
第一章　深圳市寶安區城市更新項目操作流程圖304
流程1：寶安區城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖304
流程2：寶安區工改工拆除重建類城市更新項目操作流程圖306
流程3：寶安區舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖308
流程4：寶安區集體資產交易操作流程圖310
第二章　深圳市龍崗區城市更新項目操作流程圖312
流程5：龍崗區城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖312
流程6：龍崗區舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖314
流程7：龍崗區舊工業區拆除重建類城市更新項目操作流程圖316
流程8：龍崗區集體資產交易操作流程圖318
第三章　深圳市龍華區城市更新項目操作流程圖320
流程9：龍華區城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖320
流程10：龍華區舊工業區拆除重建類城市更新項目操作流程圖322
流程11：龍華區舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖324
流程12：龍華區集體用地交易操作流程圖326
第四章　深圳市羅湖區城市更新項目操作流程圖328
流程13：羅湖區城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖328
流程14：羅湖區舊工業區拆除重建類城市更新項目操作流程圖330
流程15：羅湖區舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖332
流程16：羅湖區集體資產交易操作流程圖334
第五章　深圳市棚戶區改造及土地整備利益統籌項目操作流程圖336
流程17：深圳市棚戶區改造項目操作流程圖336
流程18：深圳市土地整備利益統籌項目操作流程圖338
第六章　廣州市白云區城市更新項目操作流程圖340
流程19：白云區舊村莊全面改造項目操作流程圖340
流程20：白云區舊村莊微改造更新項目操作流程圖342
流程21：白云區舊廠房自行改造更新項目操作流程圖344
流程22：白云區舊廠房政府收儲更新項目操作流程圖346
流程23：白云區舊廠房政府收儲與自行改造相結合更新項目操作流程圖348
流程24：白云區舊城鎮全面改造項目操作流程圖350
流程25：白云區舊城鎮微改造項目操作流程圖352
流程26：白云區村級工業園區拆除重建項目操作流程圖354
第七章　廣州市黃埔區城市更新項目操作流程圖356
流程27：黃埔區舊村莊全面改造更新項目操作流程圖356
流程28：黃埔區舊村莊微改造更新項目操作流程圖358
流程29：黃埔區舊村改造類項目公開引入合作企業流程圖360
流程30：黃埔區舊廠房自行改造更新項目操作流程圖362
流程31：黃埔區舊廠房政府收儲更新項目操作流程圖364
流程32：黃埔區舊廠房政府收儲與自行改造相結合更新項目操作流程圖366
流程33：黃埔區舊城鎮全面改造項目操作流程圖368
流程34：黃埔區舊城鎮微改造項目報批流程圖370
流程35：黃埔區村級工業園區拆除重建項目操作流程圖372
第八章　東莞市城市更新項目操作流程圖374
流程36：東莞市城市更新項目單一主體掛牌招商模式操作流程圖374
政策庫
第一章　深圳市六區集體資產上平臺交易政策解讀379
解讀1：適用范圍380
解讀2：交易方式381
解讀3：交易平臺384
解讀4：進入時點385
解讀5：合作方資質385
解讀6：決策機制386
解讀7：程序問題387
解讀8：交易流程圖及資料索引表388
第二章　《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共
配套類違法建筑的處理辦法》解讀399
解讀9：歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理流程圖399
解讀10：深圳市各區實施細則制定情況403
第三章　深圳市重點更新單元實施路徑404
解讀11：重點更新單元政策概要406
解讀12：重點更新單元拆除范圍407
解讀13：重點更新單元流程解讀408
解讀14：2019年重點城市更新單元計劃410
解讀15：項目風險411
第四章　深圳市飛地政策解讀412
解讀16：飛地政策的流程412
解讀17：飛地政策的背景412
解讀18：飛地政策的主要內容413
解讀19：飛地政策的案例414
第五章　深圳市土地整備利益統籌政策解讀416
解讀20：土地整備的背景及目的416
解讀21：土地整備的政策發展417
解讀22：土地整備利益統籌的政策內容417
解讀23：土地整備利益統籌項目的管理420
解讀24：土地整備利益統籌項目與城市更新的聯動421
解讀25：參與土地整備利益統籌項目的風險421
解讀26：深圳市2019年土地整備項目情況422
第六章　《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》解讀423
解讀27：廣州舊城鎮生地熟掛流程解讀423
解讀28：廣州市舊城鎮生地熟掛交易模型425
第七章　《東莞市“三舊”改造標圖建庫申報和審查指引》
《東莞市新型產業用地（M0）產業用房二次轉讓實施細則（試行）》《東莞市更新單元容積率計算指引》解讀426
解讀29：申報生態修復類標圖建庫的流程和需要提供的材料具體有哪些？
涉及由哪個部門出具相關材料？426
解讀30：目前東莞市城市更新政策中是如何定義“三地”和超標“三地”
在項目報批中的運用？是否有相關的操作規范指引？428
解讀31：根據《東莞市新型產業用地（M0）產業用房二次轉讓實施細則
（試行）》規定，回遷部分是否占可售部分的比例？429
解讀32：《東莞市更新單元容積率計算指引》第4條第5款特別政策修正系數
中規定“其他特別政策系數由自然資源局另行制定”如何理解？429
解讀33：關于《東莞市更新單元容積率計算指引》的若干問題429
第八章　《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》解讀431
解讀34：片區統籌分期掛牌確定改造主體具體如何操作？時限有何要求？431
解讀35：有關地價款的計算431
解讀36：政府收益占政府（集體）收益不低于40%的要求是否不適用舊村改造
項目？舊村改造項目政府收益占比有無最低比例要求？433
解讀37：不動產權益清單如何最終確權？最終確權的標準和界線是什么？
最終確權后如有權屬爭議或權屬變更申請，是否受理？433
解讀38：結合項目實際情況，項目需要在確定收購主體前即進行收購協議
簽訂，現需咨詢法律部門該如何擬定相關條款規避相關法律風險？434
解讀39：若收購主體未能限時收購完成土地房屋權益，前期已簽約業主的履約
時間如何確定？收購合約擬定需要注意什么事項？434
解讀40：前期服務需委托第三方實施的，如何招投標？
前期服務費如何認定？434
解讀41：對政府收益占政府集體綜合收益的比例不得低于40%的規定是只適用于純工改商、住項目嗎？村改、工改混合項目是否需要分開核算？435
解讀42：若項目范圍內存在部分地塊保留集體用地屬性，該地塊保留集體屬性用地
納入項目統一規劃，建成物業還遷給村集體，此地塊走單一主體掛牌招
商具體如何實施？地價如何計算補交？435
解讀43：拆遷補償評估成本里回遷物業建安成本是否可以攤入項目配套
設施成本？436
第九章　《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》
解讀437
解讀44：納入“三地”和超標“三地”區的新增用地和空地必須符合“三地”
（含超標“三地”）標準，分析各地塊面積以及占拆除重建區面積比
例及能否單獨出具規劃設計條件？437
解讀45：按控規用途規劃為道路或公共設施的新增用地和空地可納入其余用地區，規劃為其他用途的新增用地和空地原則上是否不納入單元范圍？438
解讀46：實際已建但不符合標圖建庫要求且需拆除使用的土地，優先考慮納入“三地”和超標“三地”區。確需納入其余用地區的，是否要求將土地無償移交政府或交由集體自行使用，且不能核算各類比例、指標？438
解讀47：商住類更新單元商業建筑面積占比不少于10%，單地塊的商住比有無
具體要求？438
解讀48：以舊村改造為主的更新單元，舊村用地面積占比不少于80%，這個是
否定單元屬于舊村改造項目的唯一標準？439
解讀49：在申報片區統籌規劃及單元劃定時，在片區內存在土規不符的情況下，上位規劃要求的公共配套設施能否留一部分在土規不符區域（作為后續開發單元）實施？申報片區統籌規劃及單元劃定申報審批通過后，能否再進行調整？道路統籌是否允許將一個單元分成不連接的兩部分？439
附　錄
附錄：法律、法規及其他規范性文件政策索引440
第一部分　深圳城市更新及相關項目的政策440
第二部分　廣州城市更新政策體系462
第三部分　東莞“三舊”改造政策體系468
后　記473

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