廣西壯族自治區柳州市人民政府

柳州市城鄉規劃管理技術規定

（2019年5月27日柳州市人民政府令第3號公布 自2019年7月1日起施行）



柳州市人民政府令第3號



《柳州市城鄉規劃管理技術規定》已經2019年1月24日市十四屆人民政府第62次常務會議審議通過，現予公布，自2019年7月1日起施行。

市長

2019年5月27日



柳州市城鄉規劃管理技術規定



第一章 總則



第一條 為了加強本市城鄉規劃的編制和管理，實現城鄉規劃設計和規劃管理的法制化、規范化、標準化，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣西壯族自治區實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》等法律、法規及有關國家技術規范，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 本規定適用于本市城市規劃區內的規劃、設計、建設、管理等相關活動。



第二章 建設用地



第三條 建設項目用地面積大于15000平方米的，應當編制修建性詳細規劃，經審定后實施，法律、法規另有規定的從其規定。

修建性詳細規劃應當根據控制性詳細規劃確定建筑總容量控制指標；在不超過建筑總容量控制指標的前提下，建筑容量控制指標可以在科學論證基礎上作適當調整。

第四條 建設項目建筑基地未達到以下最小用地面積的，不得單獨開發建設：

（一）多、低層建筑和工業倉儲類建筑為3000平方米。

（二）高層建筑為4000平方米。

建筑基地未達到上述規定的最小用地面積，但是，有以下情況之一，且不影響城鄉規劃實施的，經城鄉規劃主管部門審核同意后可以建設：

（一）鄰接土地已經完成建設或者為既成道路、河道，確實無法調整、合并的。

（二）因城鄉規劃街區劃分、市政公共設施等限制，確實無法調整、合并的。

（三）其他情況確實無法調整、合并的。

第五條 建筑基地短邊長度大于等于50米，且新建建筑符合與周邊建筑退距要求的,可以單獨建設。

第六條 建筑基地面積小于等于500平方米的低層建筑項目申請房屋改建、擴建，原建筑規模已達到相應控制要求的，其批準建筑面積不得超過原不動產權證或者房屋所有權證上注明的建筑面積。



第三章 建筑間距



第七條 建筑間距應當依據本市日照條件、建筑物朝向、建筑屬性以及相鄰建筑之間的相互關系，按照日照、采光、通風、消防、防災、管線埋設、空間環境、建筑保護、視覺衛生等要求確定，同時還應當符合本規定。

第八條 多、低層住宅建筑的間距，應當符合以下規定：

（一）住宅建筑平行布置時的間距控制：

1.正南北朝向其間距在舊區大于等于南側建筑高度的0.9倍，在新區大于等于1.05倍。

2.正東西朝向其間距在舊區大于等于較高建筑高度的0.8倍，在新區大于等于1倍。

（二）住宅建筑垂直布置時的間距控制：

垂直布置的住宅建筑山墻寬度小于等于20米的，其南北向的間距在舊區大于等于南側建筑高度的0.7倍，在新區大于等于南側建筑高度的0.85倍，且大于等于6米；東西向的間距在舊區大于等于較高建筑高度的0.65倍，在新區大于等于0.8倍，且大于等于5米。

建筑山墻寬度大于20米的，其間距按照平行布置的住宅建筑控制。

（三）多層住宅建筑底層有商業或者其他非住宅用房的，其上部住宅用房間距計算原則上不扣除底層高度。

（四）多層住宅建筑的山墻間距在舊區大于等于相鄰較高建筑高度的0.35倍，同時應當大于等于6米。在新區大于等于相鄰較高建筑高度的0.45倍，同時應當大于等于7米；低層住宅建筑的山墻間距大于等于4米。山墻上開啟窗洞大于0.6米×0.6米的或者住宅建筑的東（西）側有居室窗洞的，其與相鄰住宅建筑東西向的間距不適用前項規定的山墻間距，應當按照本條第（一）項的有關規定執行。

第九條 高層住宅建筑與高、多、低層住宅建筑的間距，應當符合以下規定：

（一）高層住宅建筑與高層住宅建筑平行布置時的間距規定。

1.建筑高度小于等于60米的南北向高層住宅建筑，其間距大于等于按照下式計算的規定值：

新區：24×1.05+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.4

舊區：24×0.9+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.35

建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，間距增加1米；高度大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.8米；高度大于150米的部分，不再計算建筑間距。

2.建筑高度小于等于60米的東西向的高層住宅建筑，其間距大于等于按照下式計算的規定值：

新區：24×1+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.25

舊區：24×0.8+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.2

建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.8米；高度大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.5米；高度大于150米的部分，不再計算建筑間距。

（二）高層住宅建筑與多、低層住宅建筑平行布置時的間距規定：

1.高層住宅建筑與其北側多、低層住宅建筑的間距大于等于本條第（一）項第1目的規定。

2.建筑高度小于等于60米的高層住宅建筑與其東（西）側多、低層住宅建筑的間距大于等于按照下式計算的規定值：

新區：24×1+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.2

舊區：24×0.8+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.15

高層住宅建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.4米；大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.3米；高度大于150米的部分，不再計算建筑間距。

3.高層住宅建筑位于北側的，其間距按照南側多、低層住宅建筑控制。但是，最小間距舊區大于等于13米，新區大于等于15米。

（三）高層住宅建筑與多、低層住宅建筑垂直布置的，其間距為各自計算間距控制值的一半之和且大于等于13米；高層住宅建筑與高層住宅建筑垂直布置的，其間距為各自計算間距控制值的一半之和且大于等于15米。

（四）小于等于60米高層住宅建筑與高、多、低層住宅建筑的山墻間距，其間距大于等于13米，且大于等于建筑山墻面寬度；大于60米的高層住宅建筑與高、多、低層住宅建筑的山墻間距，參照本條第（一）項、第（二）項高層住宅建筑平行布置的間距計算，其間距可以在平行間距計算的基礎上折減30%。

（五）按照上述規定計算高層住宅建筑間距的，高層住宅建筑主要朝向的建筑長度不得大于60米，高層住宅建筑主要朝向的建筑長度大于60米或者建筑高度大于60米的，還應當結合項目日照分析來確定相應的建筑間距。

第十條 當住宅建筑為非正南北向布置的，可以根據正南北布置的建筑間距計算的基礎上按照以下規定進行適當折減。

（一）在建筑平行布置存在朝向偏移的情況下，南偏東（西）大于15度小于等于30度按照南北朝向的0.9倍折減；大于30度小于等于45度按照南北朝向的0.8倍折減；大于45度小于等于60度按照東西朝向的0.8倍折減；60度以上按照東西朝向的0.9倍折減。



15＜偏移度≤30度30＜偏移度≤45度45＜偏移度≤60度60度以上

（二）住宅建筑既非平行也非垂直布置時的間距，應當符合以下規定：

1.當兩幢建筑的夾角小于等于30度的，其最窄處間距按照平行布置的住宅建筑控制。

2.當兩幢建筑夾角大于30度小于等于60度的，其最窄處間距按照平行布置計算控制標準乘0.8倍折減。

3.當兩幢建筑的夾角大于60度的，其最窄處間距按照垂直布置的住宅建筑控制。



兩幢建筑夾角

第十一條 在符合第七條、第八條的前提下，南北向平行布置的低層住宅建筑之間的最小間距為6米，低層住宅建筑與其北側多層住宅建筑的最小間距為9米。

第十二條 在城市舊區實施危舊房改造工程中，確實因地形、環境等條件限制難以按照第九條控制高層住宅建筑間距的，有關高層住宅建筑與處于其日照遮擋范圍內的住宅建筑的間距可以通過日照分析確定。

第十三條 醫院病房樓、休（療）養院住宿樓、幼兒園、托兒所和大、中、小學教學樓與相鄰建筑的間距，除符合國家相關的規定以外，還應當符合本規定。

第十四條 除第十三條所列非住宅建筑外，對無采光、日照要求的各類非住宅建筑的間距，可以在同型布置方式的住宅建筑間距的要求上減少30%以內，其中多、低層的商業、倉儲、工業類建筑以消防退距要求為主；同時非住宅高層建筑之間的開窗面間距，南北向平行布置的，間距不得小于20米；東西向平行布置的，間距不得小于15米。



第四章 建筑退讓



第十五條 沿建設項目基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩側、山體以及電力線路保護區建設的建筑物，其退讓距離除應當符合消防、防洪、環保、交通和安全等方面的要求外，還應當符合本規定。

第十六條 沿建設項目基地邊界的建筑物，其退讓邊界距離按照以下規定控制，并須同時滿足消防間距控制要求。

（一）各類建筑退讓基地邊界應當符合以下規定：

1.各類建筑退讓基地邊界的最小距離不得小于表1。當建筑外墻與基地邊界不平行布置的，可以至臨基地邊界的外墻面中點起計算自身一方的建筑間距（如下圖）。



表1   建筑退界控制指標表


住宅建筑

文教衛生建筑

其他非住宅建筑

最小距離(米）

最小距離（米）

最小距離

（米）

舊區

主要

朝向

低層

3

4

3

多層

6

7

5

高層

15

14

9

次要

朝向

低層

3

3

消防間距

多層

3

4

消防間距

高層

9

9

9

新區

主要

朝向

低層

4

5

3

多層

7

8

6

高層

15

16

10

次要

朝向

低層

3

3

消防間距

多層

3.5

5

消防間距

高層

9

9

9

2.多、低層住宅建筑退讓基地邊界距離按照第三章相關建筑間距控制的一半計算。

3.建筑高度小于等于60米的高層建筑，退讓北側地界距離按照下式計算的規定值控制：

新區：24×1.05×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.4

舊區：24×0.9×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.35

高層建筑高度大于60米小于等于100米的，其高度每增加5米，間距增加1米；建筑高度大于100米的，其高度每增加5米，間距增加0.8米，建筑高度大于150米的其間距按照建筑高度150米所需的退距控制。

4.高層建筑退讓南側地界距離大于等于15米。

5.建筑高度小于等于60米的高層建筑，其主要朝向面對東、西側地界的按照下式計算的規定值控制：

新區：24×0.8×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.25

舊區：24×0.6×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.2

高層建筑高度大于60米的，其高度每增加5米，間距增加0.4米；建筑高度大于100米的，其高度每增加5米，間距增加0.3米；建筑高度大于150米的其間距按照建筑高度150米所需的退距控制。

6.建筑高度小于等于60米的高層建筑，其山墻面對東、西側地界的，建筑山墻退地界大于等于山墻面寬度的一半，且大于等于9米。建筑高度大于60米的高層建筑，其山墻面退讓東、西側地界距離按照高層建筑東西向建筑間距控制值的一半計算。

（二）邊界線以外是住宅建筑和文化、教育、衛生建筑的，除應當符合本條第（一）項規定以外，還應當符合第三章建筑間距的有關規定。

上述邊界線以外建筑由于歷史原因不符合本條第（一）項的退讓規定的，在符合消防間距要求下，其少退距離原則上可不由界內建筑全部承擔。

（三）當邊界線以外是河流、湖泊、永久性公共綠地等的，建筑后退基地邊界一般大于等于建筑高度的0.1倍，且大于等于10米。

（四）地下建筑物的退讓邊界距離，大于等于地下建筑深度（即自室外地面至地下建筑物底板的距離）的0.5倍，且大于等于3米。

（五）存放易燃易爆物品和產生煙塵、噪聲及有害氣體的建筑物和構筑物，其安全防護和環境衛生防護距離應當在本建筑基地范圍內進行退讓，邊界線以外建筑原則上不承擔退讓責任。

第十七條 各類建筑后退規劃道路紅線的距離，應當符合表2規定（表中數值為下限值）。

位于柳江各跨江橋梁橋頭及城市立交周邊的建筑物，原則上后退距離不得小于20米。

對于按照表2規定控制不能滿足道路兩側建筑間距要求的，應當增大后退距離，可以以規劃道路中心線作為建筑基地邊界，按照本規定第十六條的有關規定執行。

表2建筑后退道路紅線控制指標表

L=道路紅線寬度

H=建筑高度

快速路

L≥40

24≤L<40

L<24



舊



區

H≤24m

15

6

4

3

24m＜H≤60m

20

10

8

6

60m＜H

25

15

12

9



新



區

H≤24m

20

10

6

4

24m＜H≤60m

30

15

10

8

60m＜H

40

20

15

12

注：（1）高層建筑裙房的后退距離按照多、低層建筑控制。建筑高度超過100米的按照100米建筑退讓標準控制。

（2）以上退線距離均自建筑外墻垂直投影線起計算。

（3）建筑首層為經營性用房的，其后退道路紅線的距離在表2要求的前提下增加50%，且最小距離大于等于6米。

（4）歷史文化保護街區內的建筑退讓道路紅線的要求，按照經批準的保護規劃及詳細規劃確定。

第十八條 新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其主要出入口面臨城市道路的后退道路規劃紅線的距離，除經批準的控制性詳細規劃另有規定以外，退距不得小于20米，并留出臨時停車或者回車的場地。

第十九條 建筑后退道路交叉口規劃紅線的距離，在符合本章有關退距要求下增加50%以上，不同等級道路相交路口，按照較高等級道路退距要求控制。

第二十條 建筑物的圍墻、基礎、臺階、管線、陽臺和附屬設施，不得超越規劃道路紅線。

地下建筑物后退規劃道路紅線的距離，按照第十六條第（四）項的規定執行。

在道路交叉口視距三角形用地和規定的后退道路規劃紅線的距離內，不得設置零星構筑物。

第二十一條 沿河道管理范圍兩側新建建筑物的，其后退河道管理范圍界線距離在滿足其它有關規定的同時，不得小于15米，法律、法規另有規定的除外。

第二十二條 沿山體周邊新建建筑物的，其后退與建筑基地相同標高的山體自然坡腳線的距離不得小于15米，法律、法規另有規定的除外。



第五章  建筑高度與容積率



第二十三條 建（構）筑物高度除應當符合日照、建筑間距、消防、文化保護限高、凈空限制、視廊管理等方面規定以外，還應當符合本規定。

第二十四條 除文物保護單位、國家安全機關、監獄、危險性工廠及其倉庫、電站、電訊主機樓等對保衛、安全等方面有特殊要求的單位以外，建設項目臨城市道路和公共開敞空間設置的圍墻應當采用通透式設計，總高度不得大于2.5米，后退用地界線大于等于0.5米。沿城市主干道的，后退主干道大于等于1.5米。

第二十五條 零散用地的個人自建住房，除建筑外觀應當符合柳州市個人自建住房外觀引導和控制規劃要求以外，建筑基地面積小于500平方米的低層住宅建筑底層層高原則上小于等于3.5米，高密度居住區域住宅建筑高度原則上小于等于11米。

第二十六條 有關建筑面積和容量指標計算以及新建建筑層高、層數控制，應當符合以下規定：

（一）住宅建筑層高在3.5米及以下的，按照住宅建筑自然層數1層計算住宅建筑面積和容積率；住宅建筑層高大于3.5米小于等于6.5米的，按照建筑面積2倍計算容積率；住宅建筑層高大于6.5米的，按照建筑面積3倍計算容積率，且依次每增加3米增加1層計容面積。住宅建筑底層的電梯、樓梯井、門廳、過道等公共通行集散空間部分按照其實際建筑面積計算容積率。

（二）辦公建筑層高在5米及以下的，按照辦公建筑自然層數1層計算辦公建筑面積和容積率，當辦公建筑層高大于5米小于等于7米的，按照建筑面積2倍計算容積率；辦公建筑層高大于7米的，按照建筑面積3倍計算容積率，且依次每增加3米增加1層計容面積。辦公建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等按照其實際建筑面積計算容積率。

（三）商業建筑層高在5米及以下的，按照商業建筑自然層數1層計算商業建筑面積和容積率，層高大于5米小于等于8米的，按照建筑面積2倍計算容積率。商業建筑層高大于8米的，按照建筑面積3倍計算容積率，且依次每增加3米增加1層計容面積。

建筑面積大于等于2000平方米的超市、大型商場、娛樂場所等功能集中布置的大型空間商業用房，其建筑高度可以申請適當提高，按照其實際建筑面積計算容積率。其門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等功能用房，可以按照其實際建筑面積計算容積率。

（四）工業廠房和倉儲用房等建筑，建筑層高在8米及以下的，按照建筑自然層數1層計算建筑面積和容積率，建筑層高大于8米的，按照建筑面積2倍計算容積率。

（五）地下室層高在2.2米及以上的，以室外地坪為基準，地下室、半地下室的頂板面高出室外地面小于等于1米的，地下室建筑面積不計入項目容積率；當地上部分大于1米的，該層地下室、半地下室應當按照水平投影面積計入容積率。地下室層高在2.2米以下的，以室外地坪為基準，地下室的頂板面高出室外地面不超過該層層高的1/3的，建筑面積不計入容積率。不符合本項上述規定的，應當按照水平投影面積的1/2計入容積率。當出現建筑室外地坪標高不一致的，參照周邊最近的城市道路標高確定室外地坪，建設基地室外地坪標高與最近的城市道路標高的高差小于等于0.5米。

沿城市道路不得設置采光天井；毗鄰地面建筑主體設置的采光天井、地下庭院、花園等面寬不得超過對應地面建筑面寬的30%。

地下空間中有關商業、娛樂、市場等經營性用房和套型住宅的地下室專屬用房、倉儲用房的建筑層高，按照本條第（一）項至第（四）項規定執行。

（六）由于建設場地地勢高差起伏，部分建筑存在負層（即該層建筑一側在室外地面以下，另一側室外地面以上）的建筑設計，其投影空間不計入建筑密度；其建筑用途作為車庫（含相應的設備用房）的，建筑面積可以不計入容積率，作為其他用途時建筑面積應當計入容積率。

（七）建筑底層架空作為布置綠化小品、開敞休閑等公共用途的，架空層層高應當在3米以上，其建筑面積可不計入容積率，但電梯井、門廳、過道等圍合部分建筑面積應當計入容積率。該層應當滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞。該層應當計入建筑層數。

（八）除騎樓建筑建于建設凈用地以外，沿街建筑底層作為架空通道和騎樓底層投影部分的空間應當計入建筑密度，但是其對應建筑面積不計入容積率。

（九）高層、超高層建筑避難層（間）的建筑面積不計入容積率，其建筑層高原則上不超過標準層層高。

第二十七條 人防地下室、地下車庫（含相應的設備用房）的建筑面積不計入容積率，但是地下空間中有關商業、娛樂、市場等經營性用房和套型住宅的地下室專屬用房、倉儲用房的建筑面積應當計入容積率。



第六章 建筑構件



第二十八條 除大型商業、文化、娛樂、工業等大空間公共建筑有特殊要求的建設項目以外，其他各類建筑物涉及陽臺、飄窗、花架等設施的規劃控制，應當符合本規定。

第二十九條 建筑物的陽臺，應當符合以下規定：

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