[ 黎廣軍 ]——(2011-3-3) / 已閱21515次
“限購令”與“漲價歸公”
黎廣軍
摘要：隨著大自然的風吹雨打和時間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值。房價上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會投資以及社會發展的結果。所以，房地產漲價之增值實質上是全社會共同創造的價值，應該收歸全體人民共享之。中國目前房價高漲的主要原因是“漲價歸私”，“炒房無稅”。解決之道不在于“限購”，而在于“漲價歸公”。
關鍵詞：房地產；限購；土地增值稅；資本利得稅
近來，各地紛紛出臺“限購令”或“限外令”，意圖通過限制房屋需求，從而降低房價。
2004年“8.31大限”以來，房價上漲如脫韁野馬。決策層總是圍繞著“供需關系”做文章。以為增加了供應，限制了需求，房價就會下降。但事與愿違，房價越調控就上漲。
房屋是人生必需品，而不是投機品。與其采用“限購令”或“限外令”，何不“漲價歸公”，一舉杜絕投機炒賣，讓房地產市場回歸正常軌道。
1. 房地產是“不完全商品”
商品必須具有流通性。房地產沒有“空間流通性”，所以，房地產是“不完全商品”，房地產市場是“不完全市場”。“供需關系決定商品價格”的市場經濟規則并不適用于房地產市場。
一模一樣的電腦，在偏僻的鄉村和在繁華的大都市，售價相差無幾。而一模一樣的房屋，建在偏僻的鄉村和建在繁華的大都市，售價相差可達十倍。
十年前購買的電腦，現在可能一文不值。而十年前購買的房屋，現在價格可能翻了數倍。
這是因為：電腦是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是動產，后者是不動產。
2. 房價不是“供需”決定的
房屋是耐用消費品，其使用壽命可達百年以上。經過了多年建設發展，許多發達國家已經進入了“后城市化”時代，房地產市場早已供過于求，并且還在不斷增加供給，但為什么有些國家的房價還會不跌反升？
日本在上世紀60～70年代就已經完成了城市化進程。1968年日本GDP躍居世界第二。據東京都政府網站資料，1970年東京人口1141萬人，2009年1299萬人；近40年里共增加了158萬人，年均增加約4萬人，年均人口增加率約0.35%，這比自然人口增長率還要低。所以，東京房地產供過與求。但為什么房地產價格會不降反升？1990年東京地價總額竟然等于美國全國地價總和。1991年資產泡沫破裂后，20年來日本經濟一蹶不振。
美國完成城市化的時間比日本還要早，其房地產市場早已是買方市場和現房市場。但為什么21世紀的美國房價還會大幅上漲，并形成資產泡沫？2008年泡沫破裂，導致全球金融海嘯？
2010年3月香港永久住宅總數253.7萬套（見香港房委會《房屋統計數字2010》p.3）；2009年底香港家庭總數231.16萬戶（見香港政府統計處網站：表005：家庭住戶統計數字）。香港永久住宅總數是家庭總數的110%（253.7÷231.16×100%）。這顯然供大于求，房價應該下降。但為什么在2009～2010兩年間香港房價既然上漲了45%？
在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27萬個家庭；同期建設了21.8039萬套公租屋，這是家庭增加數的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是說：香港每增加100個家庭，政府就建設70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量顯然高于家庭增加量。但為什么房價還會高漲？香港政府如此大力建設公租屋，并沒能阻止房價上漲。新加坡85%以上家庭住在政府組屋，但2010年房價也仍然高漲。
以上舉例說明：房價不一定是“市場供需關系”決定的。
3. 房價上漲的社會因素
房價上漲，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
隨著大自然的風吹雨打和時間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值，其價格應該下降；所以，房價上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會投資以及社會發展的結果。顯然，房價具有社會屬性。影響房價的主要社會因素是：
（1）政府投資。例如，城市興建了地鐵，沿線房價就會大幅上漲。
（2）社會投資。例如，附近新建了許多高樓大廈，人煙越來越稠密，房價就上漲。
（3）社會發展。例如，社會發展水平越高，市面越繁華，GDP增長率越高，房價就越上漲。
（4）投機炒作。投機炒作必然抬高房價，以致房價遠遠高于實際價值，出現資產泡沫。
中國各地近年地王頻出。地王的中標者，就是基于對未來的政府投資、社會投資、社會發展的評估，以及投機炒作的可能性，預期未來房價必然大漲，所以報出了“面粉比面包貴”的離奇價格。
政府地價上漲，標志著政府投資和社會投資都將增加，所以周邊房價會隨之上漲，而房價上漲又會反過來推高地價。這樣就形成了“地價漲→房價漲→地價更漲→房價更漲”的漲價循環。
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