[ 黎廣軍 ]——(2011-3-3) / 已閱22561次
舉例。2010年3月15日，全國“兩會”剛結束的第二天，北京市一天就產生了三個“地王”。2010年3月17日《上海證券報》報道：“地王”周邊二手房價跟風飆漲，最高漲幅達40%。
在這個案例中，增加了土地供應，房價反而上漲。可見，房價不是取決于供需，而是取決于人們的預期和投機炒作。中國各大開發商無不大量囤地，就是預期“地價漲→房價漲→地價更漲→房價更漲”的漲價怪圈會繼續循環。大量案例也已經證明：開發得越慢，利潤就會越高。
市場經濟是“零和博弈”，有人多拿了錢，有人就要多出錢。所以房價高漲必然會締造出許多房奴。
4. 房地產危機的主要原因
1985年廣場協議迫使日元升值，日本出口受阻。企業改向海外發展，以資金和技術的出口代替了產品出口，例如把工廠搬到中國或東南亞去，這就需要向銀行大量借錢。當時日本全民堅信“地價只漲不跌”的“土地神話”，企業急需資金，而日本銀行對大宗貸款一般只接受土地抵押，這樣地價就越炒越高，直至1991年資產泡沫破裂。現在日本海外資產世界第一，企業海外利潤占總利潤30%，這是當年企業大量舉債向海外發展的成果。目前中國外匯儲備世界第一，但只有國企可以貸款出來走向世界，私企缺乏可抵押資產。
1984年中英聯合聲明公布至1997年香港回歸，香港樓價上漲了約10倍。當時香港人堅信“樓價只漲不跌”、“炒樓穩賺不賠”的“樓市神話”，以致樓價越炒越高。后來在1997年爆發的亞洲金融風暴中，香港“樓市神話”終告破滅。
美國人不炒房地產，但炒房貸。2008年金融海嘯就是美國金融機構投機炒作“次級房貸”的結果。
上述三次房地產危機的特點是：日本企業炒地，香港私人炒樓，美國投行炒房貸。日本是“土地神話”的破滅，香港是“樓市神話”的破滅，美國是“次貸神話”的破滅。
這說明：房地產危機和資產泡沫的主要原因是各種形式的投機炒作。
中國現在已經出現了“房價只漲不跌”、“炒房穩賺不賠”的“房地產神話”，以及大量囤地囤房現象。這和當年香港“樓市神話”如出一轍。
5. “漲價歸公”與“漲價歸私”
“漲價歸公”一詞是孫中山先生提出來的。房地產漲價之增值實質上是全社會共同創造的價值，應該收歸全體人民共享之，即“漲價歸公”。反之，為“漲價歸私”。
世界上大多數國家都開征了資本利得稅（Capital Gains Tax），對“不勞而獲”征稅。例如，企業利潤必須繳納企業所得稅，而企業股東的分紅所得則需繳納資本利得稅（股息所得稅）。企業利潤是投入了勞動和資金而創造出來的，企業還忙得團團轉，而股東所得卻是“不勞而獲”——坐著等分錢。資本利得稅一般適用于不動產、投資、證券、股息、利息，收藏品等。
韓國轉讓“第3處房產”的資本利得稅率為60%且不管持有期多長。剩下的40%，扣除房貸利息、中介費等等以后，所剩無幾，如同“漲價歸公”。
韓國買房要繳納“財產取得稅”，一般住宅的稅率為2%，豪宅為10%。房屋保有階段要按年繳納“財產稅”，一般住宅的稅率為0.15%～0.5%，別墅、高爾夫球場、高檔娛樂場所的稅率為4%。此外，對擁有超過規定標準的住房和土地者還要按年課征“綜合不動產稅”，稅率為1%～4%。
越南2009年以前沒有資本利得稅。2007年1月越南加入了WTO，開放了外資進入房地產和股市，當年房價暴漲。2008年，越南樓市和股市下挫達60%，全年通脹率達23%。當時媒體驚呼越南爆發了經濟危機。2009年1月1日起，越南實行了新的《個人所得稅法》；個人所得稅從原來的4項增加到了10項，包括房地產、投資、證券的資本利得稅，以及繼承稅等；炒樓情況隨之劇減。
目前，實行房地產“漲價歸私”的經濟體主要有：中國大陸、香港、新加坡。2010年，這三個經濟體的房價漲幅高居世界前列。香港和新加坡都沒有資本利得稅法律，炒樓炒股無稅。2010年，香港和新加坡都只好通過提高印花稅來打擊炒房，抑制房價上漲。
6. 中國的土地增值稅
中國房地產的“資本利得稅”稱之為“土地增值稅”。
1994年國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。”
但是，該條例的立法質量實在不敢茍同，實際征收率很低。特別是，連稅局自己都搞不清楚怎樣能夠計算出二手房的“土地增值”，無以征收二手房的土地增值稅，以致炒房無稅，炒房情況越來越嚴重。
臺灣也有土地增值稅。1930年公布的《中華民國土地法》首次規定了土地增值稅，當時最高稅率達100%，這完全體現了孫中山的“漲價歸公”理想。1946年公布的《中華民國憲法》第143條第3款規定：“土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家征收土地增值稅，歸人民共享之。”
臺灣對房屋及其土地，分別課征“房屋稅”和“地價稅”，這稱之為“分離課稅制”；而大多數國家都將房屋及其土地視為一個整體“不動產”，課征不動產財產稅。
臺灣各縣（市）地方政府需要依法公布轄區內每一塊登記土地的評估價格：
（1）每三年公布一次各地塊的“公告地價”。用于按年課征地價稅。
（2）每一年公布一次各地塊的“公告土地現值”。主要用于：一是作為房地產轉讓或設定典權時用于課征土地增值稅；二是計算征地補償。征地補償一般要“加成”，例如“加四成”意指征地價格要比公告土地現值增加40%。具體的征地加成數據，由各縣（市）政府同時公告之。
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