[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱57243次
《商品房買賣合同》（GF-2000-0171）
逐條祥解
山東正洋律師事務所 張洪濤
概述：商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。
目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本（GF-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（GF-95-0171）的基礎上，總結經驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中，示范文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發商必須足夠重視的課題。
本文將依據《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規規章，結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示范文本進行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。
商品房買賣合同說明(內容略)
【釋義】該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容。其中，有關填寫方法的規定（第3、4、5條）應詳細閱讀，并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分,能夠彌補該文本的不足，最大限度地維護開發商的合法權益。而且規范、清晰的填寫也有利于開發商樹立良好的商業形象。
【常見問題】有些開發商工作人員由于工作潦草，沒能嚴格按照“說明”第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規范、不嚴肅。
【對策】認真閱讀“說明”，嚴格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發商品采用專業打印軟件打印合同文本。
合同雙方當事人：（內容略）
【釋義】該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。
【常見問題】有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現地址不詳甚至錯誤，給以后發送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經代理過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）
【對策】賣方的基本情況應以營業執照上載明的相關內容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。
第一條 項目建設依據。
出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為__________________________。
該地塊土地面積為_________________，規劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】______________________。建設工程規劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________。
【釋義】 該條是關于標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規劃管理、施工管理、開發主體等方面都符合國家有關規定，取得了有關主管部門的許可。
【常見問題】 實踐中，有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，此類房產要出售的，應當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權出讓合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況，嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產管理法》第四十四條規定的“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。”
【對策】 雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產，較之于已經取得土地使用權證書的土地上的房產，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發客戶不必要的誤解和糾紛。
第二條 商品房銷售依據。
買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為________________，商品房預售許可證號為__________________________________________。
【釋義】 該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的最重要的依據。《城市房地產管理法》第四十四條規定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發售范圍不同，預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。
【常見問題】 未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協議（又稱認購書、認購協議、訂購協議），在業內是常見的。如果產生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效，法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。
【對策】 嚴格按照法律、法規規定的條件預售，避免不必要的損失。
第三條 買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。
該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。
【釋義】 本條是對標的房產的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。
【常見問題】 目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致。造成這種的結果的原因是多方面的。既有不法開發商的故意欺詐，也有現行法規不甚完備的原因。一段時間以來，建設部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規則（試行）》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據。但該規定的法律效力較低而且規定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質量技術監督局、建設部對此有過相互抵觸的規定。筆者曾經代理過一個案件，房產管理部門和質量技術監督部門對同一房產的面積測量結論相差懸殊，而兩部門都具備“測繪資質”，導致法院難以認定。
【對策】 針對上述情況，我國第一個國家標準《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式實施，成為房產面積測量里領域最權威的標準。國務院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構的資質提出初審意見。質量技術監督部門負責商品房面積測量器具的監督工作，查處違法使用不符合標準的測量器具的行為。”2000年12月28日建設部和國家測繪局聯合下發的《房產測繪管理辦法》進一步明確：“房產測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的載明房產測繪業務的《測繪資格證書》。申請房產測繪資格的單位應當向所在地省級測繪行政主管部門提 出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內，轉省級房地產行政主管 部門初審。省級房地產行政主管部門應當在15日內，提出書面初審意見，并反饋省級測繪行政主管部門；其中，對申請甲級房產測繪資格的初審意見應當同 時報國務院建設行政主管部門備案。申請甲級房產測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報國務院測繪行政主 管部門審批發證；申請乙級以下房產測繪資格的，由省級測繪行政主管部門審批發證。取得甲級房產測繪資格的單位，由國務院測繪行政主管部門和國務院建設 行政主管部門聯合向社會公告。取得乙級以下房產測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產行政主管部門聯合向社會公告。 ”
第四條 計價方式與價款。
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：
1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________________元，
總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。
4、 _______________________________________________________________________________
【釋義】 本條與原示范文本相比最大的改進是：針對商品房面積問題爭議較多的現狀，在原來“按建筑面積計算”的基礎上，增加了“按套內建筑面積計算、按套（單元）計算”等二種新的計價方式。使買方有更多選擇。
【常見問題】 雖然文本給出了多種計價方式，但由于習慣原因和營銷策略的需要，大部分開發商拒絕使用“按套內建筑面積計算”和“按套（單元）計算”等方式。
【對策】 計價方式的多樣性，是市場進步的潮流。只要開發商在計算標的房產面積時，嚴格遵循了現行規范，以何種方式計算都不應損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個性化需求的開發商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。
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