[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱57254次
當(dāng)然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時，也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。
第十八條 買受人的房屋僅作 使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
【釋義】 本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時的權(quán)利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應(yīng)當(dāng)與主管部門批準(zhǔn)的用途一致。買受人不得擅自進(jìn)行可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。
另一方面是有關(guān)買受人對建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務(wù)只要體現(xiàn)為分擔(dān)物業(yè)管理等方面的費(fèi)用。
【常見問題及對策】 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，《物權(quán)法》草稿中雖然已經(jīng)彌補(bǔ)了這一缺陷，但在物權(quán)法出臺之前，現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實問題。
第十九條 爭議解決方式：
因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項下打Ö，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會）：
１.提交 仲裁委員會仲裁。（ ）
２.依法向人民法院起訴。（ ）
【釋義】：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個特點(diǎn)：1、當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭議的仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁員；2、仲裁實行一裁終局制；3、仲裁一般不公開進(jìn)行。4、方便、快捷。4、仲裁機(jī)構(gòu)本身沒有強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人不自動履行裁決的，由法院強(qiáng)制執(zhí)行。
【常見問題】當(dāng)事人選擇仲裁時，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。
【對策】 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。
第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議：
第二十一條 合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共 頁，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力。
【釋義】 第二條至第二十三條是關(guān)于合同附件和補(bǔ)充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三項。補(bǔ)充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標(biāo)的房產(chǎn)的具體情況做出約定。
【常見問題】 補(bǔ)充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。
【對策】 補(bǔ)充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補(bǔ)充合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該補(bǔ)充條款無效；如果補(bǔ)充合同有效，也應(yīng)當(dāng)將合同范本的二十一條刪除，并注明以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。
附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。
第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由
出賣人向 申請登記備案。
【釋義】：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。
【常見問題】 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓給他人。并要求開發(fā)商“改合同”，即把原合同銷毀，改由新的買受人與開發(fā)商直接簽訂合同，房產(chǎn)證直接辦到新買受人的名下。
【對策】 雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。但國務(wù)院至今未對該問題做出規(guī)定。實踐中，房產(chǎn)管理部門不允許所謂的“改合同”。因為這種做法將事實上的兩次交易（開發(fā)商賣給原買受人、原買受人賣給新買受人）偽裝成一次交易（開發(fā)商賣給新買受人），規(guī)避了稅費(fèi)，是違法行為。因此，建議開發(fā)商拒絕客戶“改合同”的要求。
（完）
重要提示：保留版權(quán).本文只做理論探討，非能視為專業(yè)法律咨詢。據(jù)此決策，作者不承擔(dān)任何權(quán)利。
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