[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱57245次
【常見問題】 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標準，但實踐中附加的約定過于籠統。如約定“高級地板、豪華衛浴設備”等等，容易導致糾紛。
【對策】 裝修、設備附件的內容應當盡量明確、具體，比如寫清材料的等級、標準，設備的品牌、型號等。
從開發商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：“經雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內恢復到約定標準，或賠償差價。”
第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑，按以下日期達到使用條件：
1． ；
2． ；
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1． ；
2． ；
【釋義】 本條是出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行時間的承諾，以及違法承諾的責任。基礎設施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標的房產所在的建筑、建筑群、居民小區內為全體業主服務的建筑，一般指安保、幼兒園、學校、商店、會所等，具體項目以開發商的承諾為準。
【常見問題】 有些項目買受人入住后配套設施長時間不能正常運轉，甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽自然大打折扣。
【對策】 基礎設施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業經營的。他們的服務意識、工作效率還遠不能令人滿意。對此，開發商要有清醒的認識。要想使基礎設施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規劃工期、嚴守進度以外，還要注意與有關部門的協調、溝通。
第十五條 關于產權登記的約定
出賣人應當在商品房交付使用后 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 ％賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的 ％向買受人支付違約金。
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【釋義】 出賣人提交辦理產權證所需材料的時限和違約責任。
向房產主管機關申辦產權過戶登記（俗稱辦產權）是買賣雙方共同的義務，需要雙方各自提供相應材料，協調配合。出賣人應提供的證件有：1、資質證明2、工商營業執照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計委立項批文、年度投資計劃5、投資許可證(1991年4月16日以后需提供)6、建設用地規劃許可證、征地紅線圖7、建設工程規劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預售許可證9、竣工驗收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房發票2、商品房買賣合同、3、身份證復印件、4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起)
【常見問題】 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產權證的時間，而僅僅是“出賣人提交辦理產權證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識。
【對策】 建設部《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定。
十六條 保修責任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。
【釋義】 本條是關于標的房產各部位保修期限的約定。具體的保修責任以《住宅質量保證書》〉的內容為準。《住宅質量保證書》規定：正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
【常見問題】 商品房質量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發商售后服務意識淡薄。
【對策】 目前，有些開發商本著對客戶負責的態度，也為了樹立良好的企業形象，非常重視商品房交付后的保修、維護工作，并且成立了專門負責該項工作的“售后服務”部門。這些都是非常有益的嘗試。
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1． 該商品房所在樓宇的屋面使用權
2． 該商品房所在樓宇的外墻面使用權
3． 該商品房所在樓宇的命名權
4． 該商品房所在小區的命名權
5．
6．
【釋義】 關于標的房產的屋面、外墻面使用權以及所在樓宇、小區的命名權歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（GF-95-1701）中，沒有這方面的內容。隨著社會的發展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發布廣告或商業招牌等。小區或樓宇的名稱由于往往和開發商的名稱密切相聯，因而在一定程度上承載和影響了企業的無形資產。這些都是促使本條產生的客觀原因。
【常見問題】 絕大多數購房者尤其是個人，不了解本條的確切含義。因此，開發商一般都毫不含糊的將本條的幾項權利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。
【對策】 首先，作為一個負責任的開發商應將該條的確切含義以及可能設計的經濟利益向客戶解釋清楚。
其次，該條款中“樓宇、小區的命名權”由于涉及開發商的整體規劃，由開發商保留該權利比較合理。但是，標的房產的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權自然應當歸于買方，開發商品情形規定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標的房產不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權豈不是笑話）。
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