[ 陳召利 ]——(2013-5-27) / 已閱16061次
《江蘇省物業管理條例》已由江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2012年11月29日修訂通過，自2013年5月1日起施行。本次修訂內容變化很大，從原先的7章48條擴充到了8章93條，充分吸收了住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[2009]274號），并對實踐中糾紛發生較多、爭議較大、與建設單位、物業服務企業、業主密切相關的諸多問題有了明確的規定，各方切不可等閑視之，茲簡要分析如下，供參考。
一、對建設單位的法律影響
1． 明確物業管理區域的劃分原則與備案手續
第七條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。
規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。
建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第八條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企 業向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）征求相關業主意見后確定物業管理區域。
2． 明確規定籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔
第十五條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。
3． 新增規定建設單位提供前期物業管理開辦費
第三十二條第三款 建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。
4． 明確規定物業服務用房的配置標準
第三十五條 新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業服務費不足。
配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房、物業服務經營性用房的具體標準，由設區的市人民政府制定。
第三十六條 物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。
物業服務用房不得買賣和抵押。
5． 新增規定建設單位交存專項資金
第七十五條 住宅物業交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。
本條例施行后受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。
6． 明確規定前期物業服務費用未約定的法律后果
第三十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。
第三十四條 前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。
7． 明確“首先滿足業主的停車需要”的處理方式，禁止“只售不租”
第六十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。
建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
第八十八條 違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。
8． 明確人民防空用工程平時用作停車位的使用辦法，收益不屬于建設單位。
第六十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。
物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。
人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定并公布。
第六十五條第一款 業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。
第八十九條 違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
9． 明確規定專業經營設施設備的驗收與移交程序
第三十七條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。
本條例實施前建設的住宅小區內的專業經營設施設備，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。具體實施辦法由設區的市人民政府制定。
專業經營設施設備包括變（配）電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。
二、對物業服務企業的法律影響
1． 明確規定物業承接查驗的程序及法律后果
第四十條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。
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