[ 陳召利 ]——(2013-5-27) / 已閱16063次
現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗(yàn)記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第八十二條 違反本條例第四十條第一款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第八十三條 違反本條例第四十一條第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。
2. 明確交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)主體及救濟(jì)方法
第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第八十四條 違反本條例第四十八條第一款規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
3. 明確預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最長期限
第五十一條第三款 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。
4. 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的汽車停放費(fèi)≠保管費(fèi)
第六十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn),由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬,獨(dú)立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督,并向業(yè)主大會報告。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。
5. 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)≠安全保護(hù)費(fèi)
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,落實(shí)安全防范措施,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施,及時向有關(guān)主管部門報告,并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的,由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
6. 明確業(yè)主共有部分收益的分配辦法,部分補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)
第六十五條 業(yè)主大會成立前,需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬,所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金,其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主大會成立后,需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后,依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規(guī)定使用。
7. 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示義務(wù)及法律后果
第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額,并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?br>
業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第八十五條 違反本條例第五十一條第一款、第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的,由縣(市、區(qū))價格行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。
8. 明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用,不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。
9. 明確物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時處理辦法
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi),應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
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