[ 陳召利 ]——(2013-5-27) / 已閱16064次
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：
（一）移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；
（二）移交本條例第四十條第二款規定的相關資料；
（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；
（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域內顯著位置公告。
第八十七條 有下列行為之一的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書：
（一）違反本條例第五十六條第一款規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續，或者除物業服務合同另有約定外，被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的；
（二）違反本條例第五十七條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。
三、對業主的法律影響
1． 首次業主大會會議的召開條件發生變化
與修訂前的規定相比，首次業主大會會議的召開條件從單純地以建筑面積標準轉變為以建筑面積或者入住戶數為標準，只要二者之一達到百分之五十以上的，均應當召開首次業主大會或者業主代表大會會議。
第十三條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議：
（一） 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；
（二） 物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。
2． 首次確立“物業管理委員會”管理模式
第二十七條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。
物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。
3． 首次確立“業主小組”管理模式
第二十八條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
（一） 推選業主代表出席業主大會會議；
（二）決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；
（二） 決定本小組范圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
第六十九條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。
4． 未經業主大會同意，住宅專項維修資金在特定情形下可使用
第七十六條 發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
（六）危及房屋安全的其他情形。
應急維修費用應當經過審計并向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
5． 明確規定專項維修資金的保值增值方式
第七十八條 業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。
住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業主公開，業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。
住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內制定。
6． 明確對業主不當行為的救濟途徑
第六十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）擅自改變物業的規劃用途；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（三）違法搭建建筑物、構筑物；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；
（六）制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；
（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
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