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圖書內(nèi)容簡介

既有的對國有建設(shè)用地一級市場、土地儲備制度、土地征收、集體建設(shè)用地直接入市等問題的研究，基本上屬于相對割裂的狀態(tài)，忽略了它們之間存在的密切聯(lián)系：土地儲備制度已成為國有建設(shè)用地一級市場的運行機制，且在目前城市化加速發(fā)展、經(jīng)濟對建設(shè)用地需求旺盛的背景下，各地土地儲備機構(gòu)的收儲來源主要依賴于對國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)的征收，而集體建設(shè)用地隱形入市則是農(nóng)民試圖打破國家對建設(shè)用地的壟斷，爭取分享土地增值收益的一種“壓抑與抗?fàn)帯薄！段覈�建設(shè)用地使用權(quán)一級市場法律制度研究》將這些彼此緊密聯(lián)系的問題置于建設(shè)用地一級市場法律制度這一研究框架內(nèi)，從而得以從全域的視角進行更加深入的分析。本書研究了如何約束國家的土地征收權(quán)，探討了集體建設(shè)用地直接入市的相關(guān)問題，以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地一級市場的具體制度構(gòu)建，以期為進一步的立法和修法提供可行建議。

圖書目錄

第一章導(dǎo)論 / 00

一、研究背景 / 00

二、相關(guān)概念的界定 / 00

1.“建設(shè)用地” / 00

2.“建設(shè)用地使用權(quán)” / 00

3.“建設(shè)用地使用權(quán)一級市場” / 00



第二章我國建設(shè)用地使用權(quán)一級市場的制度變遷
路徑 / 0

一、國有建設(shè)用地一級市場：漸進的市場化過程 / 0

（一）突破：場地使用費和城市土地使用費的開征 / 0

（二）起步：國有土地使用權(quán)出讓的嘗試及合法化 / 0

（三）發(fā)展：從協(xié)議出讓到“招、拍、掛”的普及 / 0

二、案例剖析：以西南M市為樣本 / 0

三、集體建設(shè)用地一級市場：法律的限縮與脫法的
實踐 / 0

（一）法律框架下的集體建設(shè)用地一級市場 / 0

1.1949~1962年，宅基地和住房私有并可自由
買賣時期 / 0

2.1962~1998年，宅基地公有私用，住房私有
并可自由買賣時期 / 0
3.1998年至今，宅基地公有私用，農(nóng)民房屋處分權(quán)受限制時期 / 0

（二）實踐中的集體建設(shè)用地一級市場 / 0

1.安徽蕪湖——國家級試點 / 0

2.四川成都——國家級城鄉(xiāng)綜合統(tǒng)籌試驗區(qū) / 0





第三章國有建設(shè)用地一級市場的運行

——以土地儲備制度為中心 / 0

一、“土地儲備”的制度內(nèi)涵和目標(biāo) / 0

（一）域外對“土地儲備”概念的定義 / 0

（二）國內(nèi)對“土地儲備”概念的理解 / 0

（三）我國建立土地儲備制度的背景 / 0

1.盤活存量國企土地資產(chǎn) / 0

2.政府全面壟斷土地一級市場供應(yīng)權(quán)，改多頭供地為政府統(tǒng)一供地 / 0

二、國有建設(shè)用地一級市場中的土地來源——土地儲備的范圍 / 0

（一）土地儲備范圍概述 / 0

1.土地回收 / 0

2.土地收購 / 0

3.土地征收 / 0


（二）儲備范圍擴大化的趨勢及根源 / 0

1.存量土地收儲的主要來源：對國有建設(shè)用地使用權(quán)的征收 / 0

2.增量土地收儲的主要來源：對農(nóng)村集體所有土地的征收 / 0

三、國有建設(shè)用地一級市場出讓方式——以商品住宅類土地用途為視角 / 0

1.招標(biāo)出讓 / 0

2.拍賣出讓 / 0

3.掛牌出讓 / 0

4.協(xié)議出讓 / 0

（一）目前對國有建設(shè)用地出讓方式的批評及改革建議 / 0

（二）地價和房價關(guān)系究竟為何 / 0

（三）對相關(guān)改革建議或措施的分析 / 0



第四章打破建設(shè)用地一級市場法律壟斷格局的前提

——土地征收制度的改革 /

一、公共利益范圍的界定 /

（一）什么是“公共” /

（二）什么是“利益” /

（三）什么是“公共使用” /

（四）“發(fā)展經(jīng)濟”是否符合公共使用目的 /

（五）界定“公共利益”的實體性規(guī)則 /

1.對現(xiàn)有規(guī)則和觀點的評析 /

2.筆者的建議 /

（六）界定“公共利益”的程序規(guī)則 /

二、征收補償標(biāo)準(zhǔn)的確定 /

（一）“市場價值”的含義及一般規(guī)則 /

（二）“市價補償”標(biāo)準(zhǔn)的利弊 /

（三）三種主要的估值法 /

1.概述 /

2.“可比較售價法”與“收入折現(xiàn)法”的比較 /

3.重置成本法 /

4.三種估值法在司法中的運用：Sonwbank案述評 /

（四）我國征收補償標(biāo)準(zhǔn)與評估程序評析 /

1.國有土地上的房屋征收補償規(guī)則 /

2.農(nóng)民集體所有土地及房屋征收補償規(guī)則 /

3.被征收人分享土地征收項目價值的合理性與可行性 /

4.評估機構(gòu)的選定及評估報告的質(zhì)證 /



第五章集體建設(shè)用地進入一級市場： 必要性及法律的重構(gòu) /

一、集體建設(shè)用地入市合法化的必要性 /

（一）是滿足城市化進程中建設(shè)用地需求的主要途徑 /

（二）有助于實現(xiàn)政府、農(nóng)民集體、農(nóng)戶和用地者的多方共贏 /

（三）有助于降低合約的交易成本，使土地更好地得到市場配置 /

（四）是所有權(quán)平等這一基本法律精神在土地法律上的回歸 /

（五）符合中國“漸進式”改革的發(fā)展路徑 /

二、集體建設(shè)用地一級市場的供應(yīng)主體 /

（一）“農(nóng)民集體” /

1.“農(nóng)民集體”的現(xiàn)狀:主體虛位 /

2.完善農(nóng)民集體土地所有制的模式選擇 /

3.對“農(nóng)民集體”的確權(quán)和重塑 /

（二）農(nóng)戶 /

三、集體建設(shè)用地一級市場的供應(yīng)客體 /

（一）宅基地使用權(quán)入市的法律問題 /

（二）規(guī)劃集體建設(shè)用地入市的法律問題 /

四、集體建設(shè)用地入市的具體制度設(shè)計 /

（一）集體建設(shè)用地入市交易方式 /

（二）集體建設(shè)用地入市后的用途范圍 /

（三）集體建設(shè)用地入市程序 /



第六章城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地一級市場的構(gòu)建 /

一、總體目標(biāo) /

二、具體制度的改進和完善 /

（一）改革與完善現(xiàn)行土地儲備制度 /

（二）修改相關(guān)法律，保證集體建設(shè)用地進入一級市場的合法性 /

（三）完善土地利用規(guī)劃制度，兼顧確定性和適度的彈性 /

1.現(xiàn)行土地規(guī)劃法律制度的現(xiàn)狀與不足 /

2.完善土地利用規(guī)劃法律制度的建議 /

（四）改革土地稅費體制，保障地方政府長期穩(wěn)定的土地稅收 /



結(jié)語 /



參考文獻 /

中文文獻類 /

一、中文著作 /

二、中文譯著 /

三、中文論文 /

四、統(tǒng)計年鑒 /

英文文獻類 /

一、英文著作 /

二、英文期刊 /

三、研究報告 /

四、美國司法案例 /




致謝 /