[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱22593次
抑制兩極分化，基于房地產理想供需模型的法律調控
一、中國房地產調控的背景與法理依據 1
1.1中國房地產調控的背景 1
1.1.1、基尼指數高企，社會兩極分化明顯且存在繼續擴大趨勢 1
1.1.2、“按勞分配”喪失主體地位，按 “土地等資本要素”分配漸成主流 2
1.1.3、房地產的財富分配機制，正在放大我國的收入差距，使兩極分化雪上加霜 2
1.2、中國房地產調控的法理依據 3
1.2.1、共同富裕是社會主義理想和“按勞分配為主體”的分配原則及社會主義的公平正義觀念 3
1.2.2、《中華人民共和國憲法》第6條、第15條及第33條 6
二、基于理想的房地產供需模型下的房價合理性預測 6
2.1、理想的房地產供需競爭模型 6
2.2、理想房地產供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態 7
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態 7
2.2.2、隨著各收入人群所處的收入層級的提高，形成相關住房市場的梯度退出機制 8
三、基于非理想的房地產供需模型下的當前房價的非理性上漲分析 8
3.1、非理想房地產供需競爭模型 9
3.2、非理想房地產供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度縱向競爭形態 9
四、如何避免非理想房地產供需模型下的住房需求非理性競爭，促進住房價格回歸合理水平 10
五、非理想的房地產供需模型下的房價非理性上漲的六種動力分析 10
5.1、動力1——貨幣流動性泛濫，貨幣貶值加劇，房地產市場成為大眾實現自身財富保值增值的最佳選擇 11
5.1.1、貨幣流動性泛濫，貨幣資產貶值加劇 11
5.1.2、CPI先是超過了1年期利率，很快又超過了5年期利率，中國正全面進入實際負利率時代 12
5.1.3、CPI居高不下，M2水漲船高的背景下，投資正逐步取代儲蓄成為大眾理財的第一選擇 13
5.1.4、房地產戰勝基金、股票等，成為大眾投資首選 13
5.2、動力2——房市收益率驚人，熱錢趨之若鶩 14
5.2.1、關于熱錢的規模 14
5.2.2、熱錢進入中國的原因——套利套匯投資（房地產）獲利 15
5.3、動力3——國內購買力驚人，房地產消費、投資需求旺盛 17
5.3.1、改革開放三十余載，我國居民理論購買力顯著提高 17
5.3.2、中國購買力的絕對不均衡分布，是中國的理論購買力最大化的轉化為現實購買力的奧秘 17
5.4、動力4——剛性的消費需求為投機投資需求托底 18
5.4.1、城市化逐年加劇，城市人口逐年增加 19
5.4.2、家庭小型化加劇，家庭數量增加 20
5.4.3、中國首次購買房產人群年齡小齡化 20
5.4.4、嬰兒潮跨入中年，改善性需求增加 21
六、抑制或延緩住房需求，減少住房的當期需求，防止住房需求的集中爆發，消解住房價格上漲動力 24
抑制兩極分化，基于理想房地產市場供需模型的法律調控
一、中國房地產調控的背景與法理依據
1.1中國房地產調控的背景
1.1.1、基尼指數高企，社會兩極分化明顯且存在繼續擴大趨勢
圖1：新中國成立以來我國社會形態變遷及趨勢預測走勢圖
如圖1所示，改革開放以前，我國的基尼指數基本保持在0.2一下，收入水平絕對平均，是典型的一字型社會，但是誰也不富裕，是典型的共同貧窮；改革開放以后，特別是進入80年代以后，隨著我國分配制度的改革，我國的基尼指數不斷提高，并在上世紀末突破了0.4的國際警戒線，收入差距逐年拉大，截至2010年，聯合國《人文發展報告》中指出我國的基尼指數超過0.5，達到0.52，排在美日歐等眾多發達資本主義國家之后，位列全球倒數第4，略好于三個最貧窮的南非國家。據國家統計局統計，職工平均工資最高的單個行業中，證券業、其他金融業和航空業的平均工資分別達到全國平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具體工資分別為年薪17.21萬、8.767萬和7.58萬。而金融、保險、石油、電力、電信、煙草等國有壟斷企業的職工不足全國職工總數的8%，但工資及工資外收入總額卻相當于全國職工總額的55%. 世界銀行報告顯示，美國的5%的最富家庭掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富。據招商銀行與貝恩管理顧問公司聯合調查發布的《2009中國私人財富報告》顯示，2008年，中國可投資資產1000萬元人民幣(不包括房產和企業價值)以上的高凈值人群達到30萬人，共持有可投資資產8.8萬億元。而當年全國城鄉居民儲蓄余額是21.8萬元，千萬富豪的財富占比為40.37%。2009年預計高凈值人群將達32萬人，可投資產超過9萬億元。
顯然，社會主義中國跨入了“收入差距懸殊”的國家之列，并且呈現出L型社會的典型特征，極少數的人占有絕大部分的社會財富，與此同時，絕大部分的人分享極少分布的社會財富，具體表現為兩極分化嚴重并呈加劇趨勢。
1.1.2、“按勞分配”喪失主體地位，按 “土地等資本要素”分配漸成主流
全國總工會2010年4月發布的一個調研顯示，我國國民收入分配格局中勞動者報酬占GDP的比重從1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高達15.7個百分點，而企業盈余的占比則從21.2%升至31.29%的高水平。這無疑對我國“按勞分配為主體，多種分配方式并存”的分配制度構成了嚴重挑戰。
據WIND資訊不完全統計，2010年上市的340多只新股中，持股市值上億元的個人股東高達824位，且主要集中在中小板和創業板上，相當于平均每只新股上市就有2.4位億萬富翁產生。在《2009福布斯中國富豪榜》榜單中，前10位超級富豪中有5人從事房地產投資，其中3人的財富完全來自房地產領域；前40位巨富中，有19人從事房地產投資。“房地產業確實是中國富豪們的主要財富來源，”而在《胡潤百富榜》上榜的行業中，房地產超過制造業、金融與投資業，高居第一。（12月28日《南方日報》）《2010中國億萬富豪調查報告》顯示：”2010中國各省市億萬富豪排行榜”中廣東有323億萬富豪上榜，其中101人涉足房地產；浙江308位億萬富豪上榜，其中105人涉足房地產；江蘇有185位億萬富豪上榜， 其中37人涉足房地產。各地上榜的億萬富豪中，除北京之外，無一例外地涉及房地產的最多，累計占總人數的三分之一強。這表明資本市場，尤其是房地產市場已經成了社會財富分配的主要場所，按資本要素與土地要素分配則是該市場的主要特征。
總共5頁 1 [2] [3] [4] [5]
下一頁
