[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱22595次
那么，顯而易見的是，我國的土地國有，也就是全民共有的情況下，并不是所有人都獲得土地要素分配收益，政府和房地產開發商獲得了其中的大部分，剩下的部分由房地產持有人分享，換句話說，置業，擁有房地產產權才能獲得參與社會財富分配的資格。顯然，所有的無房者都失去了這個資格。
1.1.3、房地產的財富分配機制，正在放大我國的收入差距，使兩極分化雪上加霜
自1998年啟動住房市場化改革以來，我國的房地產開發投資與開發面積逐年攀升，房地產銷售面積逐年加大，但統計數據表明，我國商品房的當年銷售面積均略大于當年竣工面積，至少從數據上房地產市場長期供不應求，住房開發仍滿足不了日益加大住房需求。房地產價格節節高漲，房屋租售比、價格收入比屢創新高，在我國當前的統計口徑下，遠超國際合理水平與平均水平。與此同時，同期的房屋空置情況嚴重，雖然我國暫未進行住房普查也未對房屋空置率進行統計，但是市場跡象已經表明房屋空置率極有可能已遠在合理水平之上。據有關媒體報道，“國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零”。但隨后國家電網公司就出面否認以上數據。如果情況屬實，那么這些空置房足以供2億人居住，住房空置率可謂觸目驚心了。但是對我國的住房空置率偏高，市場已達成基本共識。房地產泡沫已經形成并在不斷擴大，但泡沫有多大，仁者見仁，智者見智，很多人認為我國的房地產泡沫隨時可能破滅，而張五常先生卻一再強調我國房地產的泡沫是鋼做的，還將進一步擴大。
所謂供需決定價格，反過來價格也決定供需。這是弗里德曼提出的著名的供求規律或價格規律。而我們在在中國的房地產市場看到的情況是，供需單方面決定價格，而價格完全不能決定供需似乎并不適用，這顯然是不符合經典的供求規律的。因為中國的住房的消費屬性（居住屬性）正在不斷的消解，而其投資屬性（金融屬性）正日益突出并占據主導地位。而投資品的價格在一定范圍內是不受傳統價格規律作用的，價格越高追捧的人反而越多，需求反而越旺盛，這是人們在股市牛市的情況下經�？吹降默F象，這也符合當下中國房市的現狀。當下中國房市的投資投機氛圍濃厚，連購房自住消費都帶有強烈的投資色彩。中國的房地產正異化為社會財富的再分配市場，有產者與無產者的財富距離在這里被再次放大，若不加調整將進一步加劇我國當前業已十分突出的兩極分化局面，最終危及社會的長期穩定和考驗政權存在的合法性！調控已迫在眉睫，調控是勢在必行！
截至2011年，我國已經進行了四次房地產調控，1998年到2003年第一次房地產調控，2003年到2007年第二次房地產調控，2008年到2009年第三次房地產調控，2010年至今，第四次房地產調控。就經驗而言我國的房地產價格并未在歷次調控中敗下陣來，反而在每次調控之后報復性反彈，調控被人們笑稱為空調，調控反而成了下一輪漲價的強烈型號，投資者逢低買進的最好時機。
這就是我國房地產調控的背景。
1.2、中國房地產調控的法理依據
1.2.1、共同富裕是社會主義理想和“按勞分配為主體”的分配原則及社會主義的公平正義觀念
鄧小平說“貧窮不是社會主義，社會主義的本質就是要消滅貧窮”，于是有了中國的改革開放和分配制度改革，逐步建立社會主義市場經濟體系和以“按勞分配為主體”的分配制度，從此中國走出了“一字型社會”，告別了共同貧窮時代。
何謂按勞分配就是：多勞多得，少勞少得，不勞動者不得食。鄧小平同志在改革開放之初就旗幟鮮明地指出：“我們堅持走社會主義道路，根本目標是實現共同富裕，然而平均發展是不可能的。過去搞平均主義，吃大鍋飯，實際上是共同落后，共同貧窮，我們就是吃了這個虧。改革首先要打破平均主義，打破大鍋飯�！� 鄧小平同志多次講到，“要有獎有罰，獎罰分明，對于干得好的、干得差的，經過考核給予不同的報酬�！� “我們提倡按勞分配，對有特別貢獻的個人和單位給予精神獎勵和物質獎勵�！� 鄧小平又在此基礎上提出了著名的“先富后富”理論，進一步消除了人們怕富拒富的心理陰影。人們的致富熱情空前高漲，社會生產力得到巨大的解放和長足的發展，蛋糕越做越大，社會財富的規模達到了歷史最高水平，截至2010年，我國的GDP已經接近40萬億人民幣，超過日本，躍居世界第二。但是正如前文所述，在經濟長足發展的同時，我國的基尼指數屢創新高，到2010年，甚至超過了0.5，達到0.52，收入差距懸殊，社會財富分配嚴重不公，中國進入了一個“L型社會”，兩極分化日漸明顯且短時間內難以扭轉。
實行按勞分配就是要獎勤罰懶，就是在鼓勵人們勤勞致富，激發人們的創富積極性，就是在一定程度上允許收入差距的存在，也一定會在某種程度上造成兩極分化。但是兩極化并不是沒有限制的，必須嚴格控制在人民可以接受的水平以內。鄧小平說，解放生產力、發展生產力是提高效率，共同富裕是實現公平，前者是手段，后者才是最終目的。沒有前者作為手段，作為后者的目的就達不到，而忽略了后者，也就失去了發展社會主義生產力的意義。貫徹讓一部分人先富起來，先富帶動后富，幫助后富逐步實現共同富裕的政策，是效率優先、兼顧公平原則在具體實施過程中的體現。我們如果從這一高度去看待一部分先富起來的問題，對已富起來的人不要“眼紅”，要支持更多的人先富起來，當生產力發展到一定水平，共同富裕才能成為現實。 離開生產力的發展，離開了社會財富的積累，共同富裕就成了無本之木、無源之水。鼓勵一部分人發揮自己的聰明才智、通過自己的辛勤勞動先富起來，是為了形成財富的示范效應，帶動更多的人走向追求財富的道路，也變得富裕起來，同時“先富者”還要積極主動的幫助“后富者”讓他們跟上“先富者”的腳步，大家一同走上富裕的道路。而不是讓一部分人先富起來，讓沒富起來的人富不起來，形成兩個對立的“先富”有產階層和“后富”無產階層。小平同志認為一定程度的兩極分化是不可避免的也是必須的，還可能發展到比較極端的水平，因此要“在本世紀末達到小康水平的時候，就要突出地提出和解決這個問題”。 在《答美國記者邁克•華萊士問》鄧小平中坦率地說，我們不會容許產生新的資產階級。是的，我們要做的就是要讓一部分人先富起來，但不是讓“先富者”成為新時代的資產階級，而現實的情況是“先富者”們已成為一個既得利益階層，構成了一個既得利益集團，并且正千方百計的固化自己的既得之利益，這是我們需要保持警惕的。否則我們就可能脫離社會主義，走上資本主義的老路，甚至走上權貴資本主義的道路。
前文提到房地產業也已成為我國億萬富豪的孵化器，中國房地產的造富功能世所罕見，同時房地產還是我國社會財富再分配的最核心最重要的部門，房地產的財富再分配機制已經成為我國社會財富分配的放大器，正在不斷的擴大我國“有產權者”和“無產權者”的財富距離，正在促使我國形成“勞動者”階層與“食利者”階層兩個不可調和的階層。若說改革開放的前二十年，中國的貧富兩極分化實在“按勞分配”之下，勞動者的智識能力和辛勤勞動的程度不同而創造的社會財富不同造成的，那么改革開放的近十年，隨著“按勞分配”的主體地位悄然滑落和按“資本要素”“生產要素”分配的主導地位逐漸確立，個人勞動對社會財富的貢獻已經不是決定其分配社會財富的多寡的決定性因素，個人擁有資本或占有社會財富的多寡成了決定其分配社會財富份額的主要依據。簡而言之，前二十年，勞動貢獻決定社會分配，后十年，個人財富決定社會分配。而這正是馬列所講的資本主義社會的最重要特征。
英國經濟學家湯普遜在《最能促進人類幸福的財富分配原理的研究》的前言中寫道：“看到大多數人都日趨貧困，而少數人卻日益窮奢極欲、愈來愈富，誰能不深感憂慮呢？”“目前的財富分配狀況趨向于犧牲廣大生產者的利益使少數人致富，使窮人陷入更絕望的貧困深淵，使中等階級淪落進窮人的隊伍，以便讓少數人不僅能夠把真正的國家（它不過是個人的集合體）資本有害地大量積聚在自己手里，而且能夠由于這種積聚而支配社會每年的勞動產品�！� 在說某種意義上，這難道不是中國現階段的真實寫照嗎？湯普遜主張以邊沁的功利主義原則來解決社會財富的分配問題，把最大多數人的最大幸福放在分配的第一位，并認為多數人的幸福優先于少數人的幸福。他說：“我們的目的……是確定那種能夠導致最大的財富再生產和從一切其他來源獲得最大幸福的財富分配的方式”，也就是“能夠增進人類可能有的最大幸福的，或者是最大多數人的最大幸福的那種分配方式�！� 湯普遜認為，“多數人的幸福優先于少數人的幸福，否則，我們所抱的目的——盡可能生產最大量的幸福，就要遭到犧牲�！� 這正與“三個代表”關于代表最廣大人民的根本利益的核心思想不謀而合。
斯邁爾斯在《品格的力量》一書中寫道：“勞動創造了一切。人類的偉大而光榮之處就在于他能通過自己的創造性勞動來創造自己生活所必須的一切，勞動產生了人類文明，一旦人們真正廢止了勞動，所有亞當的后裔都必死無疑�！� 理查德•瓊斯也說，“一切財富不管來源是什么，總要由人類的勞動使它可以為人類的用途服務，甚至大地自發的產物，也必須由人力收集和使用。因此，一切財富一定都是首先從勞動者手里分發出來的�！� 英國早期經濟學家威廉•配第提出了“土地是財富之母，勞動是財富之父”的名言，認為一切財富都是由土地和勞動生產的，二者都是價值的源泉和尺度。威廉•湯普遜對配第的觀點作出了某種修正，認為“財富是由勞動產生的，除勞動外沒有別的要素能使任何欲望的對象成為財富品。勞動是財富唯一的普遍的衡量標準，也是財富的典型特征。”
古人云“有人斯有土，有土斯有財，有財斯有用” ，意思就是“有人才有土地，只有通過人的勞動人才能整理出有用的土地，光有土地沒有人的勞動也不會產生財富，有了財富之后才能用于自身的日常用度和進行市場交易”。這與配第的思想可謂不謀而合！既然對于社會財富的創造而言，人的勞動與土地是如此重要，而土地在某種意義上又被賦予了人的勞動，人的勞動在這個意義上說比土地更為重要。如果人的勞動代表勞動要素，而土地代表資本要素，那么在分配財富的時候應該更加注重勞動要素對財富創造的貢獻，遵從按勞分配優先的原則，其次才是按“土地要素”分配。
現代中國人拋開前后語境，把“有土斯有財”孤立起來，理解成為只要有土地就有財富，過分強調了土地等資本要素對社會財富創造的重要性，而忽略了人得勞動的決定性意義。所以，在社會財富分配的時候，采取了“土地要素”，也就是資本要素優先原則，而把“按勞分配”放在了次要的位置。
司馬遷評論道：“本富為上，末富次之，奸富最下�！� 譯成現代漢語就是通過投資經營土地致富是上善之選，通過誠實勞動經商致富是其次的選擇，通過通過坑蒙拐騙偷等犯法行為或不誠實經營、放高利貸等暴富的是不入流的選擇。故“以末致財，以本守之” 。中國人當前進行房地產開發也好，進行房地產投資活動、投機交易也好，都屬于融入了傳統的置業置產觀念，都希望用“土地資本”獲取社會財富，而不是誠實勞動。
因此，必須盡快扭轉“按勞分配”主體地位正不斷消解的局面，打破按“土地要素”優先分配的原則，重新回到“按勞分配優先”的軌道上來�！爸鸩教岣呔用袷杖朐趪袷杖敕峙渲械谋戎�，提高勞動報酬在初次分配中的比重。著力提高低收入者收入，逐步提高扶貧標準和最低工資標準，建立企業職工工資正常增長機制和支付保障機制。創造條件讓更多群眾擁有財產性收入。保護合法收入，調節過高收入，取締非法收入。”
貧窮不是社會主義，社會主義就是要消滅貧窮，但是不能為了消滅貧窮而把社會主義制度也消滅了，把共同富裕的社會主義理想給消滅了。先富后富，落腳點都在富上，先富后富都是為了實現共同富裕，先富后富協同共進；如果財富都聚集在“先富”階層手中，留給“后富”者的只有貧窮一途，其后果只能是形成“富”與“貧”的階級對立。古語云，“財聚則民散，財散則民聚”。譯為財富在少數人中聚集起來了，社會上的多數人的心就散了，財富在社會上分配的公平合理了，整個社會的力量就凝聚起立了。而筆者認為最理想的狀態是“財聚財散而民聚”，“財聚”是指把社會的財富蛋糕做大，“財散”是指將社會財富以某種公平的方式分配給社會成員，“財聚”乃“財散”的基礎，此謂“財聚財散”，而此時，社會富裕、分配公平，人民也就自然凝聚起來了，此謂“財聚財散而民聚”。惟其如此，方能盡速扭轉我國兩極分化的局面，走進一個橄欖型社會，實現共同富裕的社會主義偉大理想！
“聚財”時，效率優先，“財聚”后“散財”時，公平優先，這就是本次房地產調控的首要法理依據。
1.2.2、《中華人民共和國憲法》第6條、第15條及第33條
第六條 中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。社會主義公有制消滅人剝削人的制度，實行各盡所能、按勞分配的原則。國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，堅持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度。
第十五條 國家實行社會主義市場經濟。國家加強經濟立法，完善宏觀調控。國家依法禁止任何組織或者個人擾亂社會經濟秩序。
第三十三條 國家尊重和保障人權。
二、基于理想的房地產供需模型下的房價合理性預測
參照國家統計局關于我國城鎮居民的收入分類標準，在本文將房地產消費者群體分為五個層次，分別是高收入人群、較高收入人群、中等收入人群、較低收入人群以及低收入人群。同時，將房地產市場細分為五個不同層次的市場，分別是一級市場：高端商品房市場；二級市場：中端商品房市場；三級市場：普通商品房市場；四級市場：經濟適用房市場或私房租賃市場；五級市場：公租房、廉租房市場。
2.1、理想的房地產供需競爭模型
在理想的房地產交易市場里邊，五個不同層次的消費人群分別對應五個不同層次的房地產細分市場。套用映射 的數學概念，假設：“消費者群體”集合A={高收入人群，較高收入 人群，中等收入人群，較低收入人群，低收入人群}，“房地產細分市場”集合B={一級市場，二級市場，三級市場，四級市場，五級市場},在理想的房地產需求競爭模型中，聯系“消費者群體”集合A與“房地產細分市場”集合的 B的需求競爭函數f是一個雙射 函數。
圖2-1：理想的房地產供需競爭模型
如上圖，“消費者群體”集合A中的元素與“房地產細分市場” 集合B中的元素形成了嚴格的一一對應關系。具體而言，高收入人群唯一對應一級市場，較高收入人群唯一對應二級市場，中等收入人唯一對應三級市場，較低收入者唯一對應四級市場，低收入人群唯一對應五級市場。在這個模型里，任何一個層次的消費人群只能到自己對應的市場上購買住房，而任何一個層次的房地產細分市場也不對與之對應的消費群體之外的任何群體供應住房產品。
2.2、理想房地產供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態
各收入群體有與之相應的房地產細分市場。低收入者進入公租房、廉租房市場；中等偏下收入者進入經濟適用房市場、私房租賃市場；中等收入者進入普通商品房市場；中等偏上收入者進入中端商品房市場；高收入者進入高端商品房市場。同一個收入群體在與之相應的同一個房地產細分市場里競爭。較低收入者跳到較高層級市場與較高收入者競爭，那是輕量級拳手叫板重量級拳手——自不量力；較高收入者竄到較低層級的市場與較低收入者競爭，好比重量級拳手與輕量級拳手同場競技——以大欺小，自是有失公平；輕量級拳手與輕量級拳手同臺競技，重量級拳手與重量級拳手一較高下，大家在各自的領域里競爭，彼此之間相安無事，任何收入群體在屬于自己的市場里競爭，禁止越界，大家各取所需，各得其所。
其一、低收入人群由于收入水平顯著低下，單靠自身的經濟實力不可能在商品房市場上買房，甚至沒有能力擔負私房出租市場上的房屋租金，為了保障這一部分居民的基本居住需求，政府有義務為這個群體提供其負擔得起的遠低于市場價的租賃住房，建立起一個廉租房市場，讓符合條件的居民都能在這個市場中找到一個適合自己的住房。
其二、中等偏下收入群體的經濟實力有限，一時無力進入到普通商品房市場，但是就其收入而言又比低收入群體要好一些，對居住條件的要求也會高一些，因此對于這部分人群，政府可以建立經濟適用房市場，通過政府補貼的方式讓這一部分人購買到有限產權的房產，或者鼓勵私房出租，通過減稅、免稅的方式給予出租方稅收優惠，同時通過發放住房券的方式對租賃方進行補貼，培育一個漸成規模私房租賃市場，以致價格合理、房源充足，租賃兩方各取所需、各得其所。
其三、中等收入群體的收入使得他們擁有進入普通商品房市場的經濟能力，完全可以在普通商品房市場上購買一套屬于自己的完全產權房，也許房子不是太大，房型也不是太好，但總比經濟適用房要好，足以滿足該收入群體對住房的基本要求。這一部分人群在購買商品房的人群中比例最大，政府可通過包括經濟、法律、財稅、政策等各種手段引導市場，增加普通商品房在整個商品房市場中的比例。
其四、中等偏上收入群體的收入更好一些，對住房的要求也更高一些，面積要大、房型也要好，這一部分人可以進入到中端商品房市場尋求更好的住房。目前我國正處于中產階級的培育和形成階段，中等偏上收入人群的群體規模在不斷擴大，對住房的改善性需求同樣日漸突出，因此市場對中端商品房的需求總體上略大于中等偏上收入人群在商品房購買人群中的比例，如是，在商品房的建設中要很好的考慮這一點。
最后，至于高收入全體往往對于住房的要求也是最高的，通常豪華、寬敞、舒適是最基本的要求，別墅、高端公寓通常更受這個群體的親睞，因此發展與這一人群比例相當的高檔住房，形成一定規模的高檔商品房市場也是必要的。
2.2.2、隨著各收入人群所處的收入層級的提高，形成相關住房市場的梯度退出機制
如圖2-1所示，若某個較低層次收入水平的人群均因收入改善而晉升為某個更高收入水平的人群，其就必須脫離原來所屬的市場，參與到與其現屬層次收入水平人群相應的市場的競爭中去。比方說，當某個低收入人群的成員由于自身收入水平的不斷提高，依次晉升為較低收入人群、中等收入人群、較高收入人群及高收入人群，那么，他就必須依次退出原來所屬的五級市場、四級市場、三級市場和二級市場，同時加入到新屬的四級市場、三級市場、二級市場和一級市場的競爭中去。這意味著隨著新晉階層的不斷加入，相應層級的住房市場的需求將由此增加，需求競爭也因此更加激烈。但事實是否如此，我們接著分析。
當某人在收入水平未晉升之前占有或擁有的住房，在其收入水平晉升之后該如何處置呢？還是以低收入人群依次逐級晉升到高收入人群為例，當期晉升為低收入人群時，政府收回本由其占有使用的廉租房、公租房收回，此時，可對五級市場供應的住房資源因此增加，供應得到優化；當其晉升為中等收入人群時，其原來擁有的經濟適用房，可以重新推向經濟適用房市場，其租賃的私房可以重新推向私房租賃市場，從而使四級市場的供應得以優化；當其晉升為較高收入人群時，又將其原擁有的普通商品房推向市場，優化三級市場的住房供應；當其晉升為高收入人群時，同樣將其原擁有的中端商品房推向市場，而二級市場的住房供應也必然因此得到優化。
至此，各級住房市場的總供應與總需求在一進一出、一加一減之間得以保持基本平衡，沒有人因此而受到損害，從而實現了住房消費的帕累托改進。
三、基于非理想的房地產供需模型下的當前房價的非理性上漲分析
3.1、非理想房地產供需競爭模型
圖2-2：非理想房地產供需競爭模型
在上圖所示的形態中，“消費者群體”集合A中的多個元素對應“房地產細分市場” 集合B中某元素，而“房地產細分市場” 集合B中的某個元素又往往同時對應“消費者群體”集合A的某個或多個元素。此時，集合A到集合B是一個非單射或多射！在非理想房地產需求競爭模型中，五級市場的進入門檻最低，所有的收入人群都可以進入其中；四級市場的門檻偏低，較低收入以上人群都可以進入；三級市場的門檻較高，只有中等收入以上的人群方能進入；二級市場的門檻進一步提高，只有較高收入人群和高收入人群才有資格進入，而一級市場則只對高收入人群開放。這就是典型的會員制，有用的財富的多寡決定你的會員等級。低收入人群是散客，級別最低，權限最少，只能進入五級市場；較低收入人群是普通會員，中等收入人群是普通VIP會員,較高收入人群是黃金VIP會員，高收入人群是鉆石VIP會員，隨著會員等級的提高，其權限也變得越來越大，對其開放的市場也越來越多，鉆石VIP的權限最大，所有的五級市場均對其開放，可謂暢行無阻。
3.2、非理想房地產供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度縱向競爭形態
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