[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱22594次
5.3.2、中國購買力的絕對不均衡分布，是中國的理論購買力最大化的轉化為現實購買力的奧秘
但是整體購買力，不等于個體購買力，根據《第六次人口普查結果》，我國的人口總量已經達到了13.39億，簡單換算一下，2010年我國人均居民期末存款尚且不到3萬人民幣，按戶均5.1人算，我國的單個家庭存款也不到10萬元，家庭購買力是有限的。這就要談到中國的“先富后富”政策問題，“先富后富”政策解決了效率問題，極大地激發了我國人民創富的積極性，蛋糕越做越大，雖然可能每個人得到的新增份額不同，但是所有人得到份額都比以前多了，這就是經濟學上人人都追求的帕累托改進。但是經濟學上還有一個名詞——馬太效應。何謂馬太效應，具體而言，富者愈富，窮者欲窮，窮富兩者之間的差距越來越大。這意味著“先富者”將得到越來越大比例的蛋糕，而“后富者”（窮人）將得到越來越小比例的蛋糕，財富分配不均，出現了窮人階層和富人階層，還有努力成為富人階層的人（中間階層）。中國當前的情況是富人階層少，但擁有的社會財富最多，中產階級和窮人多，但擁有的社會財富少。就房地產而言，窮人無所謂購買力，中產階級有一些購買力，“先富集團”擁有絕大多數的購買力。這也符合經濟學上的“二八原則”，百分之二十的“先富者”擁有百分之八十的社會財富，另外的百分之二十則留給百分之八十的“后富者”去爭搶。中國已經成為一個典型的L型社會。
我國的基尼指數呈逐年升高之勢，國家統計局的一份調查報告顯示，2010年我國的基尼指數達到了0.458，中國社會科學院的兩位專家在研究報告中稱，我國的基尼指數已經超過0.5，聯合國的《人文發展報告》中稱，中國的基尼指數為0.52，排名全球倒第4，略好于三個最貧窮的南非國家，并預測2011年將達到創紀錄的0.55.無論是國家統計局、社科院，還是聯合國，三者公布的數據，都遠遠超過了0.4的國際收入分配的警戒線，如果是0.458，則表明收入分配差距較大，如果超過了0.5，則跨入了收入差距懸殊，財富分配嚴重不均的國家行列。而同期美國的基尼指數為0.4，日本為0.23，都比我國的低。世界銀行的一份報告指出，最高收入的20%人口的平均收入和最低收入20%人口的平均收入之比，美國是 8.4，俄羅斯是4.5，中國達到了10.7，而鄰國日本僅僅只有5.4。
據國家統計局統計，職工平均工資最高的單個行業中，證券業、其他金融業和航空業的平均工資分別達到全國平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具體工資分別為年薪17.21萬、8.767萬和7.58萬。而金融、保險、石油、電力、電信、煙草等國有壟斷企業的職工不足全國職工總數的8%，但工資及工資外收入總額卻相當于全國職工總額的55%.大量國企高管百萬年薪者比比皆是。據統計，我國現有央企155家，央企管理層年薪數十萬、百萬者司空見慣，年薪千萬者亦不乏其人，然而他們管理下的企業，大多數員工的月工資不過一兩千元。可見，我國不僅不同行業間工資差異巨大，同一行業的不同崗位之間的工資差異同樣驚人。全國總工會2010年4月發布的一個調研顯示，我國國民收入分配格局中勞動者報酬占GDP的比重從1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高達15.7個百分點，而企業盈余的占比則從21.2%升至31.29%的高水平。而發達國家的勞動者報酬占GDP的比重一般在50%以上。世界銀行報告顯示，美國的5%的最富家庭掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富。 中國的財富的集中度可見一斑，甚至非美國能比。
可見，中國的財富不是集中在國有壟斷行業的職工手上，就是以企業財富的形式集中在少量企業主身上，當然也集中在掌握了大量資源的政府部門公務員隊伍里。中國的“新富集團”與“后富集團”收入差距之大，財富分配之懸殊世所罕見。陜西榆林與內蒙古鄂爾多斯的千億富豪均多達千人，山西煤老板炒房團與溫州炒房團聲勢之浩大如雷貫耳，溫州現已淤積了8000億資金不知往何處去。中國不差錢，雖然中國有很多“后富者”，但是“先富者”的財富足以俾睨天下！
在中國沒有更好的投資渠道之前，這些先富者的天量資金還是會源源不斷的涌入房地產市場，中國的房地產仍將供不應求，中國的房地產價格仍將有源源不斷的資金動力源。若說改革開放之后的一段時間內，這些“先富者”還多多少少還有一些揮灑汗水的創富者，今天很大部分已經完全墮落為一個資本的“食利者”階層。據說，國家發改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授稱其某弟子竟在東莞購買了680套房。這些人大手筆購入房產，把房價抬高，坐等資本收益。中國的真正的購買力在這些人手里。
5.4、動力4——剛性的消費需求為投機投資需求托底
“先富者”投資房市、投機者投資房市、“熱錢”投資房市的目的何在？所有資本存在的意義都是一樣的，譬如牛羊逐水草而行，資本者逐利而已。說白了就是為了自己的投資找一個更好的下家，如果沒有下家，這種擊鼓傳花的游戲就玩不下去。房市與股市一樣，在沒有套現之前，漲得再多那也不是自己的錢，股價、房價漲了，個人的資產負債表上的資產的賬面價值會水漲船高，會變得光鮮亮麗，令人爽心悅目。但是在沒有兌現之前，一切都如海市蜃樓，雖然看起來很美，但又充滿虛幻和無窮的變數，只要一旦出現風吹草動，市場風向為之一轉，股價一瀉千里，房市一蹶不振。如此這般，盈利不說，還可能出現賬面虧損，如果斬倉割肉，賬面虧損就轉為現實虧損，如果不斬倉，則可能顆粒無收。就這一點而言，房市又與股市不同，股票可能一文不名、顆粒無收，房子則不一樣，即使市場在低迷，房價再低，只要房子還在，總有市場繁榮，房價高漲的一天。但是如果是杠桿投資，從銀行貸款買房，則房市則更像是期貨市場，可以進行保證金交易，保證金越低，杠桿率就越高，潛在的風險與收益也更大，但是一旦期貨價格下調就要不斷的進行平倉，如果出現資金鏈斷裂，無力補倉，則可自行斬倉，或者被強行平倉，房市也是一樣，如果市場低迷，房價下降，投資者可能因為資金鏈崩潰而出現斷供，房子被銀行強行收回，這與期貨被平倉本質是一樣的。投資者絕不愿面對被迫割肉、斬倉、平倉這種不利局面，他們要做的就是炒熱市場，把房價推高，在房市逆轉，進入下行周期前，把自己的房子賣個最好的價格，套現出局。誰來為這些投資者、投機分子買單呢？又有多少人愿意為這些人買單，甚至不得不為這些人買單呢？投資、投機分子有恃無恐，因為中國有大量的住房消費需求，這些需求往往具有一定的剛性，因為在中國人看來房子是生活的必需品，而今天尚未得到而又渴望得到的人多如牛毛，所以有剛性需求為投資投機行為托底，投機分子心里異常安穩。那么，我國的剛性需求的主要來源有哪些？
5.4.1、城市化逐年加劇，城市人口逐年增加
表5-4-1:1998-2010年我國總人口及城鎮、農村人口變化趨勢圖
從2000年全國第五次人口普查到2010年全國第六次人口普查這十年當中，筆者注意到，我國總人口從124761萬人上升到133972萬人，增長5.84%，年平均增長率為0.57%，共增加近7390萬人。同期，我國的城鎮人口從41608萬人上升到66558萬人，農村人口則從80837萬人下降到67415萬人，十年間，我國城市人口增加了近20714萬人，城市化率從36.22%上升到49.68%，總計上升的15.46%，年均城市化率高達1.34%，遠遠超過我國總人口的增長水平。預計未來十年我國的年均城市化率仍將達到1.5%左右，也就是說到2020年，我國的城市化水平將有望達到65%以水平，城市人口數量將進一步提高。
當前，我國的城市化的進程正在加劇，新增城市人口逐年增多，而我國的基本情況是已有的城市人口的住房問題還沒有完全解決，新增的城市人口的住房問題又日益增加，新舊城市人口的住房需求疊加，使得我國城市住房需求日益迫切，而對城市住房供給形成了很大的壓力。而本次人口普查的數據表明，人口有快速向北京上海廣東等東部發達地區流動的趨勢，這就進一步加大了這些地區的住房壓力。總之，城市化是當前我國住房需求增加的最大的動力源。
5.4.2、家庭小型化加劇，家庭數量增加
表5-4-2：我國歷次人口普查的變化趨勢圖
數據來源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
伴隨著城市化的進程的還有我國的家庭人口小型化的趨勢，自我國上世紀實行計劃生育政策以來，城市嚴格執行“一胎政策”，農村實行“一胎半政策”，三口之家、四口之家成為常態，人口流動加劇，空巢家庭逐漸增多，單身主義漸成潮流，丁克家庭盛行，離婚率連年攀升，導致單親家庭不斷增多等等諸多因素都促成了家庭日益小型化。戶均人口規模從1982年第三次全國人口普查到2010年第六次全國人口普查，已經連續三次出現下降，累計降幅已經達到1.31人/戶。
在總人口不變的情況下，家庭小型化就意味著家庭總數的增加，意味著住房總需求的增加。如果城市化還在迅猛發展，城市總人口還在急劇增加，那就意味著城市家庭總數的急速爆棚，真是雪上加霜了。然而，這就是中國的現狀，城市化+家庭小型化，使得住房的潛在需求進一步增加。這也成為我國住房需求增加的重要動力源之一。
5.4.3、中國首次購買房產人群年齡小齡化
新中國第二批嬰兒潮“70”“80”后紛紛進入了婚戀期，這意味著將有更多的人要組建家庭、結婚生子。中國的傳統觀念是有房才有家，所謂安居樂業。所以但凡結婚，總得準備新房，就目前而言，房價高企，“裸婚”男女有所增加，但買房結婚才是主流。而房子一般由男方購買，當前更是這樣。有人笑稱“生男孩是建設銀行，生女孩是招商銀行”。結婚為什么非得買房，為什么非得由男方來買房呢？歸結起來，還是跟計劃生育政策有關。
眾所周知，計劃生育政策遇到了我國傳統的重男輕女的思想，加上現代高科技——胎兒性別識別技術與墮胎合法化的流氓法律，導致了我國嚴重的男女比例失調，性別比嚴重超標。據統計25-40歲的適婚人群中，男性人口比女性人口多出近3000萬。其結果導致婚戀市場
表：5-4-3：我國歷次人口普查的人口性別比構成
數據來源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
上女性嚴重的供不應求，如果把男方比作買方，女方比作賣方，當前的婚戀市場就是典型的賣方市場，賣方掌握定價權，可以任意叫價，而買方則顯著缺少議價能力。而現在婚戀市場上女方或女方家庭，尤其是丈母娘叫出的底價就是男方起碼要有房子。這就是住房市場上著名的“丈母娘剛性需求”。
當然還有另外一個方面，同樣跟計劃生育政策有關，“70后”，尤其是“80后”，當今婚戀市場上的主力軍，基本都是獨身子女，背后都有一個“421”的家庭，有些開明的丈母娘同樣也愿意資助“準女婿”購房結婚，女方的背后也站著一個“421”家庭，購買婚房不是兩個人的事兒，背后是雙方的父母、爺爺奶奶，姥姥姥爺，是兩個家族的強大的后援團。據報道，北京首次購房人群的平均年齡為27歲，日本、德國為42，法國為37，我國臺灣地區為36，美國也在30以上。難道中國首都青年的購買力真的比美法德日的同齡人更高?當然不是，因為“他們不是一個人在戰斗”！
“丈母娘剛性需求”與獨生子女能獲得更多家庭的經濟援助，使年輕人不僅有買房的意愿，更有了買方的經濟能力。年輕的朋友們提前進場，加入了購房大軍的行列，使得真實需求被大大提前。這也是構成我國住房需求增加的不可小覷的動力源。
5.4.4、嬰兒潮跨入中年，改善性需求增加
表5-4-4：我國歷次普查年齡金字塔
數據來源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
考察我國歷次人口普查金字塔各年齡段人口的變化情況，上世紀六七十年代的嬰兒潮進入了40-50歲的黃金消費期，四五十歲正是人生的黃金時段，家庭穩定、事業有成，正是全社會的中堅階層，有房有車有錢，子女長大成人，經濟負擔最輕，經濟能力最強。這些人對住房條件有了進一步的要求，希望住房能更加舒適寬敞甚至豪華，這部分需求被稱為改善性需求。既然是改善性需求，那應該就不應歸為剛性需求，但是由于這些人往往經濟寬裕、頭寸十足，對住房需求的價格敏感性較弱，需求具有一定的剛性，故也就將其歸為剛性需求。還有就是這個群體往往理財的意識很強，改善性需求很容易就轉化為投資需求。所以說改善性需求我國住房需求增加的不可忽視的重要動力源之一。
本節小結：
城市化的持續推進、家庭小型化越演越烈、中國首次購買房產人群年齡小齡化、中年人群的改善性需求不斷釋放等四種因素相互作用，首次購房需求與改善性需求相互疊加，對住房有需求的民眾的數量將不可避免的逐年增多，房地產的潛在需求力量在短期內將不斷累積并得以增強。而這些“剛性需求”勢必為投機投資需求托底，這些人群也不可避免的為投資投機人群買單。
5.5、動力5——房地產消費需求投資化，投資需求全民化
自1998年住房貨幣化改革以來，房價逐年攀升，呈現出房價只升不降的趨勢，出于追漲殺跌的大眾心理，房價上漲預期不下，使得更多的人在更短的時間內投入到購房大軍中去，越買越漲、越漲越買，生怕錯過了房價上漲的末班車，房價上漲由此自我實現。房市股市化趨勢增強，住房的居住功能漸弱，而其投資功能漸強。
表5-5-1:1998-2010年商品房平均售價及同比增長率趨勢圖
表5-5-2：2003-2011年各季度我國居民購房意愿走勢圖
表5-5-3：2009年二季度以來居民房價上漲預期、房價感受及購房意愿等指數變化趨勢圖
分析以上三表可知，與我國房價一路水漲船高的上行趨勢正好相反，我國居民購房意愿指數從2003年3季度的21.6%持續下降到2011年2季度的14.6%的歷史最低水平，可以說居民購房意愿處于長期低迷的狀態。2009年2季度至2011年二季度，認為房價“偏高難以接受”的居民組占被調查者比重從60%一路上升到75%左右的歷史高位，“預期房價上漲”，包括先降后漲的居民組比重從45.9一路下跌到25.9的較低水平，但是“預期房價上漲”和“預期房價平穩”的居民組比重仍高達60.1%，可見居民對房價下跌仍缺乏信心。因為房價堅挺依舊，絲毫未見有下調或即將下調的明確的市場信號。根據這組數據，市場應該是低迷的，但事實并非如此。
5.5.1、房奴心態與中國住房市場功能的異化
數據是會騙人的，居民的購房意愿低迷，可是購房行動可不低迷，正所謂口不由心。一方面對高房價恨得牙根癢癢，一方面又迫不及待的殺進房市，購房搶房。有一種心態叫房奴心態，時常抱怨房價高，工資低，月供艱難，看到曾經一起看房的親戚同事朋友因為沒有盡早出手，房價越拖越高，等到真的下定決心，準備買房的時候，無奈的發現自己竟連首付也付不起了，真是欲做房奴而不能，于是開始悔不當初，此時房奴們看到 “欲做房奴而不能者”的糾結，看到房價的節節高升，都暗自慶幸自己當時的英明果決，仿佛忘記房貸月供的痛苦。能做房奴，總比連房奴都做不起的好，這就是中國房奴的真實寫照——痛并快樂著！都知房奴不好做，奈何人心向往之。今天不做房奴，明天連房奴都做不起，在糟與更糟之間，很多中國人，而且越來越多的中國人選擇前一種。榜樣的力量是無窮的，都是同事，工作年限、工資水平、身家背景等等都差不多，就因為一個買了房，一個沒買房，沒過兩年，一個基本原地踏步，一個身家倍增，號稱百萬或者還多。在這種背景下，你會怎么做，大眾心理學告訴我們，你會怎么做，別人就會怎么做，越來越多的人走在了通往房奴的道路上。因為買房不僅僅是在購買一個安居之所，更是在投資，月供是痛苦的，而投資回報的喜悅又是無與倫比的。
當購房從一個獲得一個安居之所的消費行為，演變為帶有濃重的理財色彩的投資行為時，就意味著中國進入一個房地產消費需求投資化的時代，同時也昭示了住房投資全民化時代了來臨。而也就是這個時候，住房剛性需求、改善性需求轉為投資投機需求，“剛性需求”得以完全釋放，近期需求迫切化，遠期需求當前化，房市火爆，房價高企。
5.5.2、異化的住房市場，傳統的價格理論失靈
北京師范大學房地產研究中心主任董藩說，中國當前的房價不高，否則就解釋不了中國房地產需求旺盛的現象。房價如果真的過高，應該是大家爭著把自己手上的房子拋出去才是，而不是搶著把市場的房子買進來。根據弗里德曼的《價格理論》中的供求理論，價格調整供需，價格高了，需求就會下降，中國的房子至今供不應求，根據該理論，價格就是不高的。董藩說，否則解釋不了這個現象。是的，按照費里德曼的價格理論，是無法解釋這個現象。但是如果房地產本身構成價格理論的一個例外，或者其理論本身就有其局限性呢？何全勝《交易理論》中提到了新價格理論，即供求決定價格，而非價格決定供求。而且對于一些具有需求剛性的消費品，價格甚至不能影響需求，饅頭1元一個，一人一天消費一個，饅頭10元一個，一人一天還是消費一個。一個饅頭是為了滿足一個人的生存需求，不會因為便宜而多消費，或因為昂貴而少消費。同時對于具有金融屬性的投資品也是一樣，比如股市、房市，股票價格越高，買的人越多，買的人越多，股票價格又被抬得更高，這叫價格的自我實現。同樣，房市也是這樣，價格越高，人們的漲價預期也被抬得越高，價格每提升一次，人們的上漲預期又被推的一個新的高度，于是進場交易的人就越聚越多，價格也就居高不下。相反，如果股市、房市的價格出現下跌，進場交易的人反而少，價格不降，有價無市，價格太低，有市無價，其結果就是市場低迷，價格越來越低，價格越低，買的人越少，價格進一步降低，這也是價格的自我實現。追漲殺跌是投資者的天性，也是投資最大的原則之一。房地產不是普通的消費品，而是投資品、金融品，用弗里德曼的價格理論怎么能夠解釋呢？
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