[ 陳召利 ]——(2020-6-17) / 已閱45078次
干貨|《民法典》物權編的二十項重大變化
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務所合伙人 來源：利眼觀察 微信公眾號
2020年5月28日15時08分，十三屆全國人大三次會議以2879票贊成、2票反對、5票棄權，高票表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），新華社于6月1日受權發(fā)布《民法典》全文（這部民法典送你了！）。這是新中國首部以“法典”命名的法律，被譽為“社會生活的百科全書”和“保障民事權利的宣言書”，宣告中國“民法典時代”的到來。
《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任，以及附則，自2021年1月1日起施行，現行《民法通則》、《民法總則》、《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《婚姻法》、《收養(yǎng)法》、《繼承法》、《侵權責任法》將同時廢止。
之前一篇文章（干貨|《民法典》總則編的二十四項創(chuàng)新與亮點）解讀了《民法典》第一編“總則”與現行法相比的重大變化，今天說說《民法典》第二編“物權”與現行法《物權法》等有關法律規(guī)定、司法解釋相比有哪些重大變化。
《民法典》物權編在現行物權法的基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度。
1. 關于所有權。
（1） 改變了遺贈物權變動規(guī)則。
《物權法》第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
《民法典》第二百三十條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力。
通過對比可知，《民法典》物權編刪除了受遺贈時物權發(fā)生變動的規(guī)定，將遺贈與繼承的法律效果相區(qū)分。受遺贈的，應當按照法律規(guī)定完成物權變動公示（登記或者交付）后才能發(fā)生物權變動的效力。
（2） 修改業(yè)主大會的議事規(guī)則，適當降低決議通過門檻。
《物權法》第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
《民法典》第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。
第二百八十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。
實踐中，業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題普遍存在。因此，《民法典》物權編在現行物權法規(guī)定的基礎上，進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度，第二百七十八條適當降低業(yè)主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并在第二百八十一條第二款增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
（3） 完善按份共有人優(yōu)先購買權的行使規(guī)則。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》（法釋〔2016〕5號）
第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時,其他按份共有人主張優(yōu)先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。
第十條 物權法第一百零一條所稱的“同等條件”,應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
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