[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱61441次
3.律師在土地申請審批中的工作
3.1律師應當協(xié)助委托人進行地價評估，協(xié)助委托人和市、縣國土資源行政主管部門協(xié)商出讓金的底價。
3.2.律師應當了解該宗土地的出讓方案是否報經(jīng)相應的市、縣人民政府批準。
3.3在該宗土地出讓方案報經(jīng)市、縣人民政府批準后，律師代理委托人和市、縣國土資源局簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向書》。意向書應當向社會公示，公示期不得少于5日。
4.律師在協(xié)議出讓土地結(jié)果確定后辦理的事項
4.1根據(jù)委托人的委托授權(quán)，律師代理委托人和市、縣國土資源行政主管部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,并協(xié)助市、縣國土資源行政主管部門將出讓結(jié)果向社會公布。
4.2代理委托人領(lǐng)取《建設(shè)用地批準書》，交付土地出讓金，接收土地。
4.3代理委托人辦理土地登記。律師在建設(shè)用地使用權(quán)人付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，代理委托人向市、縣國土資源行政主管部門提出土地登記申請，領(lǐng)取《建設(shè)用地使用證》。
5. 國土資源行政主管部門在特定情形下有解除出讓合同的權(quán)利
律師應當告知委托人，在下列情形下，國土資源行政主管部門可以解除出讓合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)：
5.1建設(shè)用地使用權(quán)人延期支付出讓金超過60日，經(jīng)國土資源行政主管部門催交后仍不能支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的，國土資源行政主管部門有權(quán)解除合同，建設(shè)用地使用權(quán)人無權(quán)要求返還定金，國土資源行政主管部門可請求受讓人賠償損失。
5.2建設(shè)用地使用權(quán)人造成土地閑置，閑置期間滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，國土資源行政主管部門有權(quán)無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
5.3建設(shè)用地使用權(quán)人未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，國土資源行政主管部門根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回建設(shè)用地使用權(quán)的處罰。
6.建設(shè)用地使用權(quán)的提前收回
律師應當告知委托人，在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要，國土資源行政主管部門可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。國土資源行政主管部門提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，應當退還相應的出讓金；對建設(shè)用地使用權(quán)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障建設(shè)用地使用權(quán)人的居住條件。
7.建設(shè)用地使用權(quán)期滿的處理
律師應當告知委托人，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
8 將相關(guān)的資料歸檔保存
律師在辦理完委托事項后，應當寫出工作總結(jié)，將辦理過程中的全部資料歸檔，并予以妥善保存。
第四章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓業(yè)務
操作指引
1．律師指導委托人了解土地出讓信息，提出用地申請。
1.1律師應當了解市、縣國土資源行政主管部門公布的建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃，包括細化的地段、地塊信息等，了解用地者申請用地的途徑和方式，及時提供給委托人。上述信息可以在市、縣國土資源行政主管部門的網(wǎng)站和中國土地市場網(wǎng)（www.landchina.com）查詢到。
1.2委托人對公告出讓的具體地塊有使用意向的，律師應當核實國土資源行政主管部門公布的信息的真實性，以委托人的名義向國土資源行政主管部門提出用地申請，并承諾愿意支付的土地價格。
1.3在提出申請后，律師要跟蹤了解擬受讓宗地的申請用地情況和市、縣國土資源行政主管部門決定的出讓方式，代理申請人參加招標、拍賣、掛牌等程序。
2.了解招標拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)的條件
律師應當知道，在下列條件下必須通過招標、拍賣或者掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)：
2.1供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
2.2其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
2.3劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》 或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)、實行招標拍賣掛牌出讓的；
2.4劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)、實行招標拍賣掛牌出讓的；
2.5出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》 約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)、實行招標拍賣掛牌出讓的；
2.6法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
3、代理申請人參加招標、拍賣、掛牌申請階段的工作
3.1律師應當審查委托人是否具有申請人的資格，是否符合市、縣國土資源行政主管部門在招標、拍賣或者掛牌出讓建設(shè)用地文件中要求具備的申請資格。
3.2 律師應當提醒委托人充分了解擬受讓地塊的情況，包括但不限于宗地的物理現(xiàn)狀、權(quán)屬、用途、規(guī)劃條件及周邊環(huán)境等。對招標、拍賣或者掛牌文件有疑問的，律師可以代理委托人以書面或者口頭方式向出讓人咨詢。
3.3律師代理委托人依照公告的要求提出申請。提出申請時應當依照公告要求的時間和方式，提交相關(guān)的申請人資質(zhì)證明和申請文件。
3.4律師應當注意，具有下列情形之一的申請為無效申請：
3.4.1申請人不具備競買資格的；
3.4.2未按規(guī)定交納保證金的；
3.4.3申請文件不齊全或不符合規(guī)定的；
3.4.4委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；
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